海南某房地产建设项目可行性研究报告模板.doc

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1、海南省某海南省某房地产建设项目房地产建设项目可行性研究可行性研究报报告（模板）告（模板）二二 0 一四年三月一四年三月海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究2目目 录录第一章：总论.4 一、建设项目概况.4 二、项目建设的必要性.4 三、可行性研究编制的依据（海口为例）.4 四、可行性研究结论.5 第二章：市场分析.5 一、宏观经济形势分析.6 二、市房地产市场分析.6 三、一般供给市场预测.6 四、项目自身因素分析.7 五、项目市场分析结论.7 第三章：项目建设条件.7 一、基础理论建设的自然条件.8 二、项目建设的用地条件.9 四、项目建设的市政配套条件.10 第四章：项目

2、开发定位.10 第五章：项目规划设计方案.10 一、设计思想、设计理念及设计特点.11 二、总体规划.11 三、建筑设计.11 四、结构设计.12 五、专项设计.12 六、消防设计.12 七、环境保护.12 八、经济技术指标.12 第六章：项目实施进度安排.13 一、项目进度安排的原则.13 二、项目实施的进度安排.14 第七章：项目营销方案策划.16 一、营销卖点.16 二、销售策略.16 三、促销策略.16 四、准备策略.18 五、项目销售收入实现计划.18 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划.18 一、项目总投资估算的依据.18 二、项目总投资估算的原则.19 三、项目投资估算及资金筹

3、措计划.19 第九章：项目销售和收入测算.25 一、住宅销售单价的确定.25 二、商铺销售单价的确定.28 三、车位销售单价的确定.29海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究3四、项目总销售收入的确定.29 五、项目住宅定价模拟.30 第十章：项目财务评价.32 一、财务评价技术线路.33 二、财务评价.33 三、项目不确定性分析.38 第十一章：.39 一、项目综合评价结论.40 二、项目风险规避建议.40海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究4第一章：总论第一章：总论一、建设项目概况一、建设项目概况1、建、建设单设单位基本情况位基本情况2、 、项项目概况目概

4、况二、项目建设的必要性二、项目建设的必要性1、 、 （某城市）房地（某城市）房地产产市市场场的需要的需要2、 、 （某区）城市建（某区）城市建设设的需要的需要三、可行性研究编制的依据（海口为例）三、可行性研究编制的依据（海口为例）1、海南省建筑安装工程预算工作手册；2、海南省建筑工作估算指标；3、海口市最新材料价格信息；4、2014 年海南省建筑工作概算定额；5、海南省建设厅文件琼建价2013578 号文；6、省定额站建定价2013138 号文有关人工工资的规定；7、海南省建设系统行政事业性收费项目表；8、房地产公司某区项目规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、项目公司近期类似项目

5、有关造价资料；海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究511、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性研究结论四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：财务财务指指标标数数值值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏平衡点通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：1、项目销售市场前景，建设条件；2、项目的前期工作3、项目的各财务指标；4、项目投资额，投资回收期，经营风险。海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究6第二章：市场分析第二章：市场分析一、宏观经济形势分析一、宏观经济形势分析1、海口、海口经济经济持持续续、快速增、快速增长长。 。2、居民消、居民消

6、费费能力，消能力，消费费意意识识。 。3、城市、城市规规划促划促进进房地房地产产市市场发场发展。展。4、区域、区域发发展分析展分析二、市房地产市场分析二、市房地产市场分析1、房地、房地产产供供给给情况情况2、海口房地、海口房地产产需求情况需求情况3、海口房地、海口房地产产价格分析价格分析4、住宅市、住宅市场场的的户户型特点型特点5、住宅市、住宅市场场的的竞竞争争态势态势6、海口住宅消、海口住宅消费费者分析者分析7、住宅市、住宅市场场的的发发展展趋势趋势三、一般供给市场预测三、一般供给市场预测1、开、开发发商商对对国家政策国家政策变变化的化的预预期期海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可

7、行性研究72、开、开发发商商对对需求市需求市场场的的预预期期四、项目自身因素分析四、项目自身因素分析1、 、项项目目优优劣劣势势分析分析1）区域）区域环环境分析境分析2）地段分析）地段分析3）地）地块块特征分析特征分析4）开）开发发商商实实力分析力分析5）生活配套分析）生活配套分析2、 、项项目投目投资资机会分析机会分析1） ）强强有力的消有力的消费费支持支持2）区域）区域规规划前景与政策支持划前景与政策支持3）咸嘉湖改造利好）咸嘉湖改造利好五、项目市场分析结论五、项目市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究8第三章：项目建设条件第三章：项

8、目建设条件一、基础理论建设的自然条件一、基础理论建设的自然条件海口属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。海口夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温、气温 年平均气温 17.2 极端最高气温：40.6 度 极端最低气温：-11.3 度2、雨量、雨量 年平均降雨量：1389.8 年最大降雨量：1959.4 年最小降雨量：192.53、湿度、湿度 年平均相对湿度：80% 年最小相对湿度：10%4、季候、季候风风 年平均风速：2.7m/s 最大风速：24m/s海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究95、雪、雪

9、年最大积雪深度：20 年最大冻土深度：56、日照、日照 日照时数达 1677 小时二、项目建设的用地条件二、项目建设的用地条件1、 、项项目地目地块块概况概况2、 、项项目地目地块块地形、地地形、地质质条件条件三、三、项项目用地目用地规规划限制条件划限制条件1、 、项项目目规规划限定：划限定：容积率，绿地率，建筑密度2、后退、后退红线红线控制：控制：东、西：退规划路边线或用地红线多层4 米，高层8 米；南、北：多层退规划路边线5 米且退用地红线0.55H，高层退规划路边线8 米且退用地红线120.2H。3、 、间间距控制：距控制：建设间距类区：海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性

10、研究104、建筑高度控制：、建筑高度控制：四、项目建设的市政配套条件四、项目建设的市政配套条件1 道路道路 2、供、供电电 3、供水、供水 4、排水、排水 5、暖通、暖通 6、供气、供气 7、 、电话电话通通讯讯 8、网、网络络第四章：项目开发定位第四章：项目开发定位一、一、项项目市目市场场定位定位二、二、项项目消目消费费群定位群定位三、三、项项目目产产品定位品定位四、四、产产品品风风格定位格定位五、五、项项目形象定位目形象定位六、六、项项目功能定位目功能定位七、七、项项目价格定位目价格定位第五章：项目规划设计方案第五章：项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以

11、海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究11及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点一、设计思想、设计理念及设计特点1、 、设计设计指指导导思想思想2、 、设计设计理念理念3、 、设计设计特点特点二、总体规划二、总体规划1、 、总总平面布局与交通流平面布局与交通流线规线规划划2、 、组团组团化化3、 、绿绿化系化系统规统规划划4、公建配套、公建配套规规划划三、建筑设计三、建筑设计1、建筑、建筑风风格格2、住宅、住宅类类型型3、 、户户型型设计设计4、小区停、小区停车处车处理理海南省项目可行性研究网 海南海大源 海

12、南项目可行性研究12四、结构设计四、结构设计五、专项设计五、专项设计1、火灾、火灾报报警及警及联动联动控制系控制系统统2、 、电视电话宽带电视电话宽带网系网系统统3、保安、保安监监控系控系统统4、交通及停、交通及停车场车场管理系管理系统统六、消防设计六、消防设计七、环境保护七、环境保护1、公共及生活用水、公共及生活用水处处理理2、固体垃圾、固体垃圾处处理理3、噪声、噪声处处理理八、经济技术指标八、经济技术指标表 1：项目经济技术指标表名称名称指标总总用地面用地面积积净净用地面用地面积积总总建筑面建筑面积积其其计计入容入容积积率率总总建筑面建筑面积积海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可

13、行性研究13住宅住宅商商业业其中其中配套配套设设施施中中地下室面地下室面积积（不（不计计入容入容积积率）率）建筑占地面建筑占地面积积总户总户数数总总停停车车数数容容积积率率建筑密度建筑密度绿绿地率地率建筑高度建筑高度第六章：项目实施进度安排第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则一、项目进度安排的原则1、尽量、尽量缩缩短建短建设设工期工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工

14、期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究14程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。2、分片分期开、分片分期开发发3、住宅和配套同步、住宅和配套同步4、高效运用、高效运用资资金金二、项目实施的进度安排二、项目实施的进度安排项目开发期计划表开开发发期数期数项项目名称目名称时间时间主体建筑工程建筑安装工程一期销售主体建筑工程建筑安装工程二期销售主体建筑工程建筑安装工程三期销售项目建设经营期进度表

15、建建设经营设经营期期时间时间主要工作内容主要工作内容完成整个完成整个项项目投目投海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究15资资的比例的比例1前期准备工作一期主体建筑基础工程2一期主体建筑工程06 年 4 月一期开始销售3一期销售工作一期建筑安装工程二期主体建筑部分工程4二期销售工作二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程5二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作6三期建筑安装工程三期销售工作海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究16第七章：项目营销方案策划第七章：项目营销方案策划一、营销卖点一、营销卖点二、销售策略二、销售策略。1、开、开盘盘期期2、 、强销强销期期

16、3、 、销销售尾期：售尾期：三、促销策略三、促销策略1、广告、广告销销售准售准备备期：期：在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究17铺垫。开开盘盘期与期与强销强销期：期：加大广告

17、频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。销销售尾期：售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。2、广告媒体、广告媒体3、人、人员员促促销销销销售准售准备备期：期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。销销售期售期间间： ：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、 “顾客

18、就是上帝”的营销思想。另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。4、房展会、房展会5、精品楼、精品楼书书6、公共关系、公共关系海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究18四、准备策略四、准备策略1、 、销销售中心售中心2、 、样样板房展示板房展示3、楼、楼盘盘正式推出正式推出仪仪式式五、项目销售收入实现计划五、项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。经营经营期期销销售比例（售比例（%） ）销销售金售金额额（万元）（万元）10023456合合计计第八章：项目总投资估算及资金筹措计划第八章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据一、项目总投资估算的依据1、海南

19、省建筑安装工程预算工作手册；2、海南省建筑工作估算指标；3、海口市最新材料价格信息；海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究194、2013 年海南省建筑工作概算定额；5、海南省建设厅文件琼建价2013578 号文；6、省定额站建定价2013138 号文有关人工工资的规定；7、房地产公司项目规划设计方案；8、我司近期类似项目有关造价资料。二、项目总投资估算的原则二、项目总投资估算的原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。三、项目投资估算及资金筹措计划三、项目投资估算及资金筹措计划1

20、、 、项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标项目主要经济技术指标表项项目目数量数量单单位位项项目目数量数量单单位位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究20地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类类型型面面积积（ （） ）商铺住宅会所及管理用房地下层2、 、项项目开目开发发成本估算成本估算1）土地成本）土地成本2）前期工程）前期工程费费前期工程费估算表序号序号项项目目计计算依据算依据计计价（万元）价（万元）1规划设计费2可行性研究费/3招投标费4地质、水文勘察费/5三通一平费/6综合(报建

21、)费海南省项目可行性研究网 海南海大源 海南项目可行性研究21合计3）建安工程）建安工程费费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类类型型面面积积（ （） ）单单方造价方造价(元元/)投投资总额资总额（万元）（万元）小高层住宅商铺地下室合计4）基）基础设础设施建施建设费设费：基础设施建设费估算表序号序号项项目目计计算依据算依据金金额额（万元）（万元）1供电工程总用地面积 元/2供水工程总用地面积 元/3排水工程总用地面积 元/4道路工程总用地面积 元/5绿化工程总用地面积 元/电信、媒气工程总用地面积 元/合计5）公建配套）公建配套设设施施费费公建配套设施费估算表海南省项目可行性研究网 海

22、南海大源 海南项目可行性研究22序号序号项项目目计计算依据算依据金金额额（万元）（万元）1会所、幼儿园及管理用房/合计6）开）开发发期期间间税税费费（公用设施建设费等）开发期间税费一览表序号序号项项目目计计算依据算依据金金额额（万元）（万元）1教育设施配套费总建筑面积元/2物业基金建安工程费3公用设施建设费基础设施建设费%4工程质量监督费总建筑面积元/5工程监理费总建筑面积元/6供水管网补偿费（住宅）总户数元/户7供水管网补偿费（商业）商业建筑面积元/8供电用电负荷费（住宅）总户数元/户9供电用电负荷费（商业）商业建筑面积元/10其他建安工程费合计7）不可）不可预见费预见费不可预见费：取以上 15 项之和的 2%。海南省项目可行性研究网 www