大连某高尔夫项目可行性研究报告（代商业计划书）.doc

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1、高尔夫项目高尔夫项目 可行性研究报告目目 录录第一章第一章 总总 论论.4第一节第一节 项目概述项目概述.4第二节第二节 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标.5第三节第三节 编制依据编制依据.8第二章第二章 市场分析与预测市场分析与预测.9第一节第一节 大连市宏观情况分析大连市宏观情况分析.9第二节第二节 大连市房地产发展特征大连市房地产发展特征.12第三节第三节 大连市高新园区区域总体分析大连市高新园区区域总体分析.20第三章第三章 市场调查及项目分析市场调查及项目分析.35第一节第一节 高新园区房地产市场调查高新园区房地产市场调查.35第二节第二节 项目项目 SWOT 分析分析.38

2、第三节第三节 项目定位及目标消费群体分析项目定位及目标消费群体分析.40第四章第四章 项目户型产品定位项目户型产品定位.43第五章第五章 建设规模及方案建设规模及方案.45第六章第六章 相关单位简介相关单位简介.52第七章第七章销售价格与销售收入估算销售价格与销售收入估算.53第八章第八章 投资估算投资估算.55第九章第九章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措.60第十章第十章 风险分析与防范对策风险分析与防范对策.61第十一章第十一章 综合评价与建议综合评价与建议.634第一章第一章 总总 论论第一节第一节 项目概述项目概述一、项目背景一、项目背景某高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属

3、生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场某广场约 5 公里；距大连市黑石礁车站约 2.5 公里；距大连市市中心约 12公里；项目西行约 50 米，即为大连海事大学；东行约 1.5 公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。二、项目概况二、项目概况项目名称项目名称：某高尔夫花园开发商开发商： 大连洪富房地产开发有限公司用地位置用地位置：甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质用地性质：

4、军产土地用地面积用地面积：118500m2项目实景图项目实景图5总建筑面积总建筑面积：387123.49m2容积率容积率：3.27（不含地下面积）建筑型式建筑型式：高层三、项目位置图三、项目位置图具体位置：具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节第二节 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1 所示。项目实景图项目实景图6表表 1-11-1 总体技术经济指标总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注规划总用地ha11

5、.858总建筑面积m2387123.49不含地下面积1、住宅建筑面积m2251062.192、公寓建筑面积m262349.823、公建建筑面积m236350.17其中酒店面积：14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓建筑面积m210312.56其 中6、变电所及小区公共配套m23000地下面积m274128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含地下面积表表 1-21-2 项目项目 A A 区总体技术经济指标区总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注A-1 区规划总用地ha1.433 总建筑面积m251966.2不含地下面积1.公寓建筑面积m2267

6、17.52 2.公建建筑面积m214936.12 其 中3.酒店建筑面积m210312.56 地下面积m218935.26 容积率- 3.63不含地下面积A-2 区规划总用地ha0.872 总建筑面积m242969.67不含地下面积1.公寓建筑面积m235632.3 其 中2.公建建筑面积m28837.37 地下面积m25380.98 地上停车位位27 容积率- 4.93不含地下面积A 区综合规划总用地ha2.305 总建筑面积m294935.87不含地下面积1.公寓建筑面积m262349.82 2.公建建筑面积m223773.49 其 中3.酒店建筑面积m210312.56 地下面积m224

7、316.24 容积率- 4.12不含地下面积7表表 1-31-3 项目项目 B B 区总体技术经济指标区总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注B 区 规划总用地ha4.931 总建筑面积m2144562.04不含地下面积1.住宅建筑面积m2118467.75 2.现有住宅面积m224048.75 其 中 3.公建建筑面积m22045.54 地下面积m228708.85 绿地率%38 容积率-2.90 表表 1-41-4 项目项目 C C 区总体技术经济指标区总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注C 区 规划总用地 ha2.842 总建筑面积m275553.5

8、5 不含地下面积1.住宅建筑面积m270827.06 其中2.公建建筑面积m24726.49 地下面积m214480.00 绿地率%35.30 容积率- 2.66 表表 1-51-5 项目项目 D D 区总体技术经济指标区总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注D 区 规划总用地ha1.780 总建筑面积m270572.03 不含地下面积1.住宅建筑面积m261767.38 其中2.公建建筑面积m28804.65 地下面积m26623.11地上停车位位33绿地率%38.3 容积率- 3.96 8第三节第三节 编制依据编制依据本报告的编制依据：本报告的编制依据：1、 投资项目可行

9、性研究指南 ；2、 建设项目经济评价方法与参数 ；3、 房地产开发项目经济评价方法 ；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、贷款利率取央行 2007 年 12 月 21 日最新发布的一年期贷款利率 7.47%，采用复利按月计息，贷款 1 亿元，借款周期为 1 年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共 32 个月，约2.67 年；10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。9第二章第二章 市场分析与预测市场分

10、析与预测第一节第一节 大连市宏观情况分析大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件一、大连市自然地理条件（一）地理位置（一）地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。图图 2-12-1（二）气候条件（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为 25002800 小时；年平均气温 8.410.5 摄氏度；年平均降水量 6

11、00790 毫米；无霜期达 6 个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、二、20072007 年大连市经济总体发展情况年大连市经济总体发展情况2007 年，大连经济继续保持快速增长。生产总值（GDP）完成 3131.0 亿元，同比增长 17.5%；地方财政一般预算收入 267.8 亿元，同比增长 36.5%；规模以上工业增加值 1157.0 亿元，同比增长 27.1%；实现自营进出口总额 363.03 亿美元，同比增长 23.8%；出口总额 196.94 亿美元，同比增长 25.8%；完成全社会固定资产投资额 1930.8 亿元，同比增长 31.4%；实现社会消费品零售总额 9

12、83.3 亿元，同比增长 17.2%；城市居民人均可支配收入达 15108.63 元，同比增长 13.2%；城市居10民人均消费性支出 12134.97 元，同比增长 15.2%。大连市近年社会经济情况分析表见表 2-1。表表 2-12-1 大连市大连市 2000200020072007 年社会经济发展主要指标年社会经济发展主要指标年份年份GDPGDP （亿元）（亿元）财政收入财政收入 （亿元）（亿元）固定资产固定资产 投资额投资额 （亿元）（亿元）社会消费社会消费 品零售总品零售总 额（亿元）额（亿元）城镇居民城镇居民 年人均可年人均可 支配收入支配收入 （元）（元）城镇居民城镇居民 年人均

13、消年人均消 费性支出费性支出 （元）（元）非农人口非农人口 数量数量 （万人）（万人）20073131.0267.81930.8983.315108.6312134.97 20062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.942001123

14、5.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35（数据来源：大连统计年鉴 、 大连统计月报 ）0500100015002000250030003500（亿元）20012002200320042005200620072 20 00 00 0- -2 20 00 07 7年年大大连连市市经经济济情情况况分分析析表表GDP财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额图图 2-22-2（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007 年，大连市城镇固定资产投资完成 193

15、0.8 亿元，同比增长 31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成 407.8 亿元，同比增长 20.9%；房地产施工建筑11面积 2747.7 万平方米，同比增长 25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工 428.3万平方米，同比下降 20.4%；商品房销售面积 828.2 万平方米，同比增长 31.7%；实现销售额 461.1 亿元，同比增长 62.1%。（二）消费需求稳中趋旺，零售额与（二）消费需求稳中趋旺，零售额与 GDPGDP 同步增长同步增长2007 年，全市实现社会消费品零售额 983.3 亿元，同比增长 17.2%，为 10 年来的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于

16、GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。2007 年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面原因：一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化2007 年，大连市城市居民人均可支配收入为 15108.63 元，同比增长

17、13.2%，同比加快 3.5 个百分点；在人均总收入中，工资性收入增长 16.5%，加快 12.3 个百分点；经营净收入增长 52.5%，加快 26.4 个百分点；财产性收入增长 82.8%；转移性收入增长 3.9%。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和 7.1%。居民收入呈多元化上升趋势。（四）消费价格结构性上涨（四）消费价格结构性上涨07 年 5 月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响，CPI 出现明显上涨。6-12 月的同比涨幅分别为 3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和 6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势。12（五）

18、居民储蓄存款下降（五）居民储蓄存款下降随着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象： 10月末，居民储蓄存款余额 1693.2 亿元，同比下降 0.4%，比上月减少 41.9 亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长；11 月末，居民储蓄存款余额 1740.8 亿元，同比增长 1.9%，比上月增加 47.6 亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款

19、。表表 2-22-2 金融机构人民币储蓄存款情况表金融机构人民币储蓄存款情况表单位：亿元时间时间1-21-2 月月3 3 月月4 4 月月5 5 月月6 6 月月7 7 月月8 8 月月9 9 月月1010 月月1111 月月1212 月月金融机构 存款余额3758384238513888387339744025397541184182企业存款 余额1218127512751320130213841459147615701606储蓄存款 余额1776179817601752176217471735169317411837（数据来源：大连统计月报 ）第二节第二节 大连市房地产发展特征大连市房地产

20、发展特征一、大连城市发展总体规划一、大连城市发展总体规划13图图 2-32-3大连城市发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要 ，从如下几方面对大连未来 1020 年的城市总体规划做出战略部署： （一）城市空间布局（一）城市空间布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的 200 平方公里扩大到 300 平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标准

21、统一规划、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。 新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。 （二）城市产业体系（二）城市产业体系 按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支14柱为支撑，现代服务业高度发达的“131”产业格局。建立“两区三带”开放型产业布局。“两区”，即主城区和新市区两大经济区；“三带”，即沿沈大高速公路和黄海大道，以

22、卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双 D 港”等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。 （三）城市功能布局（三）城市功能布局 围绕城市总体功能，科学定位“两城三星”的分区功能。我市主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区。旅顺口区为旅游名胜区

23、、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。 新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。 （四）城市基础设施（四）城市基础设施 以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新一轮基础设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美。按照“城市扩容、交通先行”的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车，形成相

24、互连接、高效便捷的交通网络。15高起点、高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。创新城市绿化思路，以增加森林资源总量、改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达 45%。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“亲海”隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连。二、大连市土地供给状况二、大连市土地供给状况（一）土地供应量开始加大（一）土地供应量开始加大2007 年全年已挂牌 39 幅地块，占地面积 570.63 万平方米。截止到 2007 年底

25、，已成交 32 幅地块，占地面积 368.21 万平方米，其中住宅 28 块，占地面积 314.01万平方米。215.13264.40365.64 314.010100200300400万m220042005200620072 20 00 04 4- -2 20 00 07 7年年大大连连住住宅宅土土地地成成交交情情况况图图 2-42-4（二）土地供应以甘区为主（二）土地供应以甘区为主目前已成交地块中，2007 年甘区成交住宅占地面积约 243.10 万平方米，占住宅成交面积的 77.42%。传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改

26、造及部分厂房的搬迁改16造。而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。12.4323.750.531.4535.12 17.3747.4842.6253.01203.04264.14 243.1050100150200250300万m2中山西岗沙区甘区大大连连各各区区0 05 5- -0 07 7年年住住宅宅土土地地供供应应对对比比图图200520062007图图 2-52-5（三）楼面单价普遍上升（三）楼面单价普遍上升2007 年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升。从市场反应来看，各区域价格上涨趋

27、势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然 07 年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。表表 2-32-3 市内四区成交地块楼面单价情况市内四区成交地块楼面单价情况单位：元/区域区域中山区中山区西岗区西岗区沙河口区沙河口区甘井子区甘井子区2006 年2923.862898.153391.29963.082007 年3391.593237.353716.232104.97涨幅16.00%11.70%9.58%118.57%118.57%（四）经济适用房、限价房用地加大投入（四）经济适用房、限价房用地加大投入07 年一年共有 92.4 万平方米的经济适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就

28、有 20 万平方米经济适用房，今年共有 8080 万平方米万平方米的经济适用房、限价房推向17市场，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击，但与大连房地产市场的快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长。（五）今后土地市场供给趋势（五）今后土地市场供给趋势大连市“十一五”用地规划中表明 2006-2010 年的供地指引为：1、普通商品住房近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。2、经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉

29、租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。3、商品住房为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。2006 年、2007 年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。三、近年大连房地产开发总体走势三、近年大连房地产开发总体走势（一）施工面积逐年呈上升趋势（一）施工面积逐年呈上升趋势土地放量从 2005 年开始加大，同时大连市在 2006 年出台打击囤地行为的相关措施，使得从 2006 年房地产施工面积大幅度上升，2

30、007 年继续保持这一趋势，07年施工面积比 06 年增加了近 600 万平方米。表表 2-42-4 20002000 年年20072007 年年 大连市商品房开竣工面积情况表大连市商品房开竣工面积情况表单位：万平方米年份年份200020002001200120022002200320032004200420052005200620062007200718施工面积1067.31238.21366.821369.61333.81570.12196.12747.7竣工面积502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.3（数据来源：大连市统计年鉴 、 大连统计月报 ）2

31、 20 00 00 0- -2 20 00 07 7年年大大连连市市商商品品房房开开竣竣工工面面积积情情况况表表05001000150020002500300020002001200220032004200520062007（万m2）施工面积竣工面积图图 2-62-6表表 2-52-5 20072007 年全市住宅施工、新开工、竣工面积表年全市住宅施工、新开工、竣工面积表施工面积施工面积新开工面积新开工面积竣工面积竣工面积月份月份累计累计()()同比同比(%)(%)累计累计()()同比同比(%)(%)累计累计()()同比同比(%)(%)123772.5248.657.16-55.236.274

32、.84984.8427.8122.42-45.441.2471.151300.539.4256.91-15.541.2422.561517.3942411.275.447.24-24.571614.9736.6511.922.662.15-27.781681.1833.1566.721.983.21-26.891808.1836.2693.4810.292.51-42.9101890.1632.2746.161.8129.81-44.3111977.6234.4819.131.9169.66-34.5122141.931.81003.27.7356.3-13.6（数据来源：大连楼盘统计网）19

33、2 20 00 07 7年年大大连连住住宅宅施施工工、新新开开工工、竣竣工工面面积积线线性性图图48.6 31.834.432.236.233.136.64239.427.801.91.810.21.92.65.4-15.5-45.4-55.2-34.5 -44.3-42.9-27.7-24.5-13.622.5-26.871.174.8-60-40-200204060801-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12增速（%）施工面积新开工面积竣工面积图图 2-72-7从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是 07

34、年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略，以弥补资金不足的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差。（二）大连房地产呈现（二）大连房地产呈现“西拓北进西拓北进”的态势的态势大连房地产发展同样遵循“大大连”的规划要求，也呈现“西拓北进”的态势。“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区的

35、交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。“北进”方面则是在向金州区和经济技术开发区发展，这两个新城区的发展潜力已逐步显现。表表 2-62-6 20072007 年大连住宅施工情况表年大连住宅施工情况表区域区域房屋施工面积（万房屋施工面积（万） 本年新开工面积（万本年新开工面积（万）房屋竣工面积（万房屋竣工面积（万）大连市2141.871003.22356.30其中：中山区200.9069.7418.55西岗区56.7615.454.1120沙河口区234.4572.7742.82甘井子区甘井子区610.34610.34259.90259.9087.9687.96旅顺口区240.4012

36、9.4247.59开发区316.19165.4963.90金州区248.02157.40325.55（数据来源：大连楼盘统计网）200.969.74 18.5556.76 15.454.11234.4572.77 42.82610.34259.987.96240.4129.4247.59316.19165.4963.9248.02 157.4325.550100200300400500600700万m2中山西岗沙区甘区旅顺开发区金州2 20 00 07 7年年大大连连各各区区住住宅宅施施工工情情况况表表房屋施工面积本年新开工面积房屋竣工面积图图 2-82-8 由上图表可以看出：大连西部、北部区

37、域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。2008 年我市预计开盘楼盘 61 个，可供销售面积 1156.37 万平方米以上，其中83.60%的面积将于 2008 年上半年开盘销售，供应量上会有明显的高峰出现。通过详细分析，我市今年上半年供应将出现 2 次波峰，首先是 3、4 月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，2007 年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在 2008 年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为 2008 年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是 6 月份的放量高峰，将以大

38、品牌、大体量楼盘为主体，价格走势会受国家政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于 2007 年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于二次供应高峰，如果2008 年国家政策不能很好地做出调控的“接续”工作，积累很长时间的价格将再21次出现“报复性增长” 。经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义。截至 2007年，大连市共建设经济适用房 4.3 万套，总建筑面积达 323 万平方米。另外，市内四区现有廉租住房 63 万套，总建筑面积为 320 平方米。未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储备量约 810 公顷，其中，用于建设经济适用住房、

39、廉租住房和中低价位、中小套型的普通商品住房的土地储备量约 605 公顷。2008 年我市将建设经济适用住房和廉租房 80 万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理的房源，这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。第三节第三节 大连市高新园区区域总体分析大连市高新园区区域总体分析一、高新园区概况一、高新园区概况大连高新技术园区是 1991 年 3 月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。园区总占地 35.6 平方公里，由七贤岭产业化基地、双 D 港、海外学子创业园、软件园、黄河路

40、科技城等发展区域组成。今年是大连高新园区建区十七周年，作为大连市唯一的国家级高新技术产业园区，大连高新园区从科技创新的“发动机” ，到服务创新的“试验田” ；从科技培育的“孵化器” ，到招商引资的“蓄水池” ，已成为带动大连市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。（一）位置（一）位置旅顺南路高新技术产业带：东起黑石礁，西至塔河湾，总规划面积 133 平方公里，包括七贤岭产业化基地、海外学子创业园与软件园。产业带位于大连市的西南部，距离大连国际机场 7 公里，大连港 10 公里，大连火车站 7 公里，沈大高速公路口 15 公里。22（二）气候（二）气候高新园区具有北温带季风气候特征

41、。四季分明，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。（三）区域产业结构（三）区域产业结构园区总占地 35.6 平方公里，由七贤岭产业化基地、双 D 港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。七贤岭产业化基地发展高新技术产业及研发中心的科技示范区海外学子创业园留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区软件园软件产业的集中发展区双 D 港数字与生命高科技产业基地 黄河路科技城高新技术及产品市场 政策区高新技术园区政策辐射拓展区二、高新园区经济概况二、高新园区经济概况（一）经济概况（一）经济概况2006 年是“十一五”的开局之年，也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。2006

42、年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。全年完成固定资产投资 77.19 亿元，同比增长 42%。其中，产业化项目投资 65.27 亿元，同比增长 64%；实际利用外资 3.12 亿美元，同比增长 187%。新批外资企业 74 家，增资44 个项目，注册外资 4.37 亿美元。这些经济指标增长速度均居全市前列，远远高出全市平均水平，占全市经济总量的比重逐年上升。目前高新区已聚集特色产业企业 1120 多家，其产业收入占高新区总收入的 85%。在“十一五”规划中，高新园区经济总量将再增长五倍，GDP 将占全市比重的1/10，成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源，做全市科技创新的平台

43、和机制和体制创新的示范区。表表 2-72-7 2001-20062001-2006 年大连高新园区经济情况年大连高新园区经济情况23年份年份GDPGDP （亿元）（亿元）财政收入财政收入 （亿元）（亿元）固定资产投资固定资产投资 额（亿元）额（亿元）房地产开发投房地产开发投 资额（亿元）资额（亿元）实际利用外资实际利用外资 （亿美元）（亿美元）2006105.137.4477.1911.923.122005106.25.1454.3613.164.7200485.73.736.77.42.52003693.128102.22002533.121.571.452001412.515-1.3（数据

44、来源：大连统计年鉴）2 20 00 01 1- -2 20 00 06 6年年大大连连高高新新园园区区G GD DP P增增长长情情况况020406080100120200120022003200420052006亿元图图 2-92-9目前，大连高新园区在全国 53 个（国家级）高新区中，土地面积占第 46 位，可是我们在各项经济指标的综合排名上占第 14 位，使高新园区真正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新经济的先导区。（二）固定资产投资（二）固定资产投资2006 年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区经济发展起到重要支撑作用。全区完成固定资产投资 77.19 亿元，其中房地产项目投资 11.92 亿元，同比增长-18.2%。投资项目共计 145 个，其中，新开工项目 99 个，投资额 31.57亿元，占投资总额的 40.9%。投资额超千万元项目 98 个，投资额为 75.58 亿元，占投资总额的 97.9%。242 20 00 01 1- -2 20 00 06 6年年大大连连高高新新园园区区房房地地产产投投资资开开发发情情况况1521.52836.754.3677.197107.413.1