万科集团财务报表分析_1.docx

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1、万科集团财务报表分析一万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2021年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售缺乏百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2021年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多曲折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了屡次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科仍然保持着持续增

2、长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在诸多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石外文名称：ChinaVankeCo.,Ltd.注册资本：110.1亿2021公司总部：中国深圳营业收入：1354.2亿2021成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿2021经营范围：房地产开发净利润：151.1亿2021公司性质：股份制公司市值1056亿亿通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注下面项目：一投资性房地产投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！万科投资性房地

3、产占资产比例一直较低，小于1%。但2021年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，能够揣测出，将来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，讲明企业的价值是增长的。二货币资金2021年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2021年相比下降了15.16%1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业，比照其他房地产上市公司年报的数据显示：保利地产的货币资金为33752969830.8元，占总资产的10.75%滨江集团的货币资金为2033363210.10，占总资产的5.14%从企业规模来看，

4、万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。2.从货币资金数额占总资产的比例来看，企业货币资金规模有明显降低，从融资方面来看，企业从债权人那里的借入款项有所下降，外表企业的现金比拟充裕，而且我们能够看到长期股权投资和投资性房地产的份额有明显增加，讲明企业今年增加开工，获取资源，进一步扩大了企业的规模，也讲明该企业货币资金的使用有很强的流动性。3.银行存款中含有受限使用三个月以上的资金为人民币1,361,260,622.70元(2021年：人民币1,171,318,104.61元)和募集专项资金人民币102,800,000.00元(2021年：人民币105,095,089.00元)。占货币资金的比例

5、较小，货币资金的流动性质量较高，不太受限制。3.比拟2020-2021年的货币资金，一直处于较稳定的水平，不会留存过多，也不会太少而影响正常经营，讲明企业对货币资金的内部控制制度较完善，也执行的很好。三固定资产总体情况：价值为2129767863.36元，比去年增长了32%，折旧额占固定资产的9%。分析：固定资产从以往几年来看，在2020年和2021年的增长较大，从附注中能够看出，这两年由在建工程转入成固定资产的数额较大。折旧额占固定资产的比例字2020年开场上升，2021年又有所下降，能够揣测前几年的快速扩张给万科的折旧带来压力，而2021年在固定资产大幅增加的情况下控制住了折旧比例，讲明万

6、科已解决折旧问题，对将来业绩有帮助。四预付账款总体情况：2021年万科的预付款项金额为28653665102.61元，占总资产的5.98%，这个比例相对于前两年的都要小，数额比去年减少了14.14%。分析：万科的预付账款占流动资产和总资产的比例在6%到9%之间浮动，从年报的附注中可知。超过80%的预付账款的账龄在一年之内，所有账款中绝大多数的预付账款是预付地价款、土地保证金等，一部分为预缴税费、工程款及设计费。土地作为稀缺资源，采取预付的方式是必要手段，固然这占用企业的当期资金，但为将来的发展做下了基础。预缴税费、工程款、设计费等都不大容易构成坏账，讲明万科预付账款的质量较高。五应收账款总体情

7、况：2021年万科公司的应收账款为3078969781.37元，占总资产的0.64%，比2021、2021的比重要大。今年比去年增长了63.2%。分析：1、从应收账款的整体情况来看，表明公司使用了较为宽松的信誉政策，但是年报显示公司主营业务收入规模上升了，所以应收账款增加也是情理之中，企业的销售状况总体乐观。2.在应收账款附注披露中能够看出，合并应收账款年末数为307897万，而公司应收账款年末数为0，讲明应收账款都是集团对外进行商品交易构成的。3.在附注中看到，应收账款的坏账计提比率小于2%，主要是待收取的购房款，建造合同业务应收款，本报告期实际核销应收账款1815416.65元，由于对方单

8、位破产应收租金无法收回。总体应收账款的风险较小。4.在披露中能够看到，万科的应收账款比拟分散，最高的一家持有比例为8.20%，这样也分散了应收账款的风险。且账龄大多小于3年，收回的可能性很大。5.综合以上几点，能够看出万科企业内部对收回应收账款的管理能力较好。六存货总体情况：存货总额为331133223278.99元，较去年相比增加了29.77%，切占总资产的份额从年初的67.36%增长到年末的69.10%。分析：1.本公司的存货分为已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品，能够看出大多数存货都是在建开发产品，已完工的产品销售紧俏。且今年还有存货跌价准备转回，讲明今年的存货质量有提高，且没有完

9、工产品堆积的情况，销路挺顺畅的。加上中国房价的因素，能够预见将来几年万科的业绩会有更高的提升。2.我们能够看到存货是资产项目中金额最大的，而且存货在流动资产中流动性是最弱的，存货的质量影响流动资产整体的质量，所以对存货的管理特别重要，不能太多囤积，占用资金，是种浪费。但是过少，若碰到突发情况，变通的能力较弱。万科每年保持在总资产70%左右的存货，由于房产的特殊性，这个比例是比拟适宜的。七可供出售金融资产总体情况：可供出售的金融资产金额为2466185867.93元，是上一年的517倍，大幅度增长。分析：可供出售金融资产对利润没有直接影响，但存在潜在影响，这个影响是长期产生的，在卖出的时候体现出

10、来。从年报附注来看，2020年增加部分可供出售上市信托产品，2021年将所有可供出售非上市信托产品抛售，2021年大量加持可供出售权益工具。而投资收益中处置金融资产获得的投资收益中，2020年和2020年为正，2021年2021年为负。由此看见，万科在经营中对可供出售金融资产没有兴趣，占比极少，投资收益甚微，也就是讲这部分对万科的利润影响极小。八短期借款九应付票据和应付款项这两项是交易经过中产生的负债，是没有利息的负债，但是一般期限短。这两项占负债的比重较小，主要是应付及预提的工程款。2021年万科的应付票据全部是商业承兑汇票，能够从中揣测出万科在商界的信誉之高。1.该公司总资产本期增加100

11、40370.84万元，增长幅度为26.51%，而且近三年也是稳定持续上涨的趋势，讲明万科地产资产规模有了较大幅度的增长。2.流动资产本期增加7927284.79万元，增长幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%，非流动资产本期增加了2113086.06万元，增长的幅度为131.84%，相对于去年有了很大的提升，这使得总资产规模增加了5.58%。3.本期总资产的增长主要还是体如今了流动资产的增长上，假如仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所加强，但增长主要体如今这些方面：一、存货大幅度增长，存货本期增加了7596911.02万元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。

12、从数据中显示，万科地产2021年度存货方面在建开发品1886,8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款增加。本期增加了1475739.54万元，变动幅度为73.57%，与去年比有很大的增长，根据资料可知公司的合作往来增加，导致其他应收款增加。三、货币资金的减少，减少了792613.22万元，减少幅度为15.16%。资料可知，由于开工和获取资源的增加导致了货币资金的减少。总的来讲，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。4.非流动资产的变动主要体如今一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加9335247928.51元，增长幅度为

13、393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，讲明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加4862127213.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。5.该公司权益总额较之上年同期增长10040370.84万元，增加幅度为26.51%，讲明万科地产2021年权益总额有较大幅度的增长。6.负债本期增加了7710248.00万元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了2330122.84万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了10040370.84万元，增