XX新区农贸市场建设项目可行性研究报告（代商业计划书）.doc

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1、 1第一章 总 论1.1 项项目基本情况目基本情况1项目名称：XXXX 门新区综合农贸市场建设项目 2项目性质：新建3建设地点：XXXX 镇渡口社区4项目业主：XXXX 州国有投资有限公司1.2 研究范研究范围围及主要及主要编编制依据制依据1.研究范围XXXX 咨询监理有限公司受项目业主委托，对 XX 门新区农贸市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。2主要编制依据(1)投资项目可行

2、性研究指南（试用版）；(2)建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(3)商店建筑设计规范JGJ 4888(4)城市居住区规划设计规范(5)XX 农贸市场建设标准(6) 业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料(7)本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等2(8)项目其他有关资料1.3 可行性研究的主要可行性研究的主要结论结论1、项目建设必要性XX 门新区农贸市场是 XX 门新区建设拆迁安置的需要，是满足新县城人民生活的需要，是繁荣 XX 商贸流通的需要，是解决XX 就业问题的需要，是 XX“两化互动”发展的需要。2、建设内容及规模本项目规划建设净用地面积为 606

3、7.79,总建筑面积21549.23（地上建筑 17144.23，地下 4405）。其中：地上商业建筑面积 17144.20，地下机动车停车场 4405。3、工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为 2年，具体安排为：2011 年 11 月至 2012 年 2 月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设资金筹集等前期准备工作。2012 年 3 月至 2013 年 7 月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。2013 年 8 月进行工程验收。1.4 主要主要经济经济技技术术指指标标3表 1-1 主要经济技术指标表序号序号项项目名称目名称建建设规设

4、规模模单单位指位指标标投投资资金金额额(万元万元)占占总总投投资资比例比例1工程工程费费用用4346.5981.93%1.1场场地平整工程地平整工程6967.79200 元元/m 90.001.70%1.2建筑工程建筑工程3508.8466.14%1.3附属工程附属工程643.1512.12%1.4设备设备104.601.97%1.4.1变电设备(2KVA)1 台20 万元/台计20.921.4.2环保设施31.381.4.3消防设施52.302工程建工程建设设其他其他费费用用321.626.01%3预备费预备费(1+2.3)*7.8%364.266.87%4建建设设期利息期利息272.875

5、.14%5建建设总设总投投资资5305.34100%6资资金筹措与来源金筹措与来源5305.34100%1、 、业业主自筹主自筹1705.3432.14%2、 、拟拟从从农业发农业发展展银银行行贷贷款款3600.0067.86%7建建设设期期自自 2012 年年 3 月月-至至 2013 年年 8 月月,共共 184月月1.5 项项目建目建设设投投资资及及资资金来源金来源1、项目建设投资XX 门新区农贸市场建设项目估算总投资 5305.34 万元。其中：第一部分工程费用 4346.59 万元，占总投资的 81.93%;第二部分工程其它费用 321.62 万元，占总投资的 6.06%;第三部分预

6、备费364.26 万元，占总投资的 6.87%,建设期利息 272.87 万元, 占总投资的 5.14%。2、资金来源XX 门新区农贸市场建设项目估算总投资 5305.34 万元，资金来源于业主自筹 1705.34 万元，占总投资额的 32.14%;建设期贷款3600 万元，占总投资的 67.86%。1.6 结论结论XX 市第六次党代会提出启动 XX50 万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。XX 委政府认为，XX 城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。 XX 委县政府正在抢抓这一机遇，发挥 XX 独特的区

7、位优势和基础条件优势，建设好 XX 门新区。加快 XX 门新区的开发建设，打通下（寺）-普（安）快速通道，实现新老县城一体化发展，县城向一城多点格局演变。项目建设是满足新县城人民生活的需要，是繁荣XX商贸流通5的需要，是解决XX就业问题的需要，是XX“两化互动”发展的需要。XX 门新区位于 XX 城规划区，清江河东岸城市组团，由 XX镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积 4.6 平方公里，规划人口 3 万多人。项目建设十分必要且可行。1.7 项项目目业业主情况主情况简简介介XXXX 州国有投资有限公司成立于 2006 年。公司主要经营、调配、重组政府委托的国有资产（资本）；基础设施、工程建

8、设、高新技术、旅游开发、物业管理以及能源、交通、通讯、工程监理项目的投资、管理和服务；监管、收益、转让、重组所投资企业的国有产权；中小企业信用担保。6第二章 建设背景及必要性2.1 项项目建目建设设背景背景2.1.1XX“两化互两化互动动”发发展思路展思路最近，XX 委书记刘奇葆指出，要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全省工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动 XX 工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。工业化和城镇化是一个辩证统一体，工业化是城镇化的经济支撑，城镇化是工业化的空间依托。正确处理工业化与城镇化的辩证关系，以新型工业化为“

9、发动机”引领城镇化水平提升、以新型城镇化为“增长极”支撑工业优化升级，实现工业化城镇化有机结合和“双加速”发展，是四川“十二五”发展的战略任务，是统筹城乡发展与构建和谐社会的内在要求，是加快西部经济发展高地建设和由经济大省向经济强省转变的必由之路，是 XX 委推进“高位求进、加快发展”和重塑“四川经济格局”的重大决策，意义非凡，影响深远。当前，从工业化进程看，四川工业水平仍较落后，去年全省人均工业增加值仅为全国平均水平的 68%，同时区域发展不平衡；从城镇化进程看，四川城市数量偏少、小城镇偏多，全省平均 256 万人拥有一个城市，低于全国 205 万人拥有一个城市的水平。此外，城镇化明显滞后于

10、工业化，滞后于产业结构和就业结构的变化。“人口多、底子薄、不平衡、欠发达”是四川最大的省情，城乡7二元结构突出、初级阶段特征更为明显是四川最大的实际，发展不足、发展水平不高是四川最大的问题。因此，新型工业化理当是四川经济发展的主动力，新型城镇化理当是四川社会发展的主动力，加快“两化”互动和实现“双加速”，既为新型工业化创造条件，也为新型城镇化提供支撑，是四川经济社会发展的客观要求。与此同时，“两化”互动也将成为四川建设西部经济发展高地和经济强省的现实选择。建设西部经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。XXX

11、X 门新区农贸市场建设项目是 XX“两化互动”发展思路的体现。2.1.2 XX 门门新区的情况介新区的情况介绍绍XX 门新区位于 XX 城规划区，清江河东岸城市组团，由 XX镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积 4.6 平方公里，规划人口 3 万多人。主要规划建设项目为“一桥一园两道两区”一桥，即全长 244 米的新蜀汉风格景观桥。一园，即现代教育园区。两道，即东滨大道和 XX 山大道。两区，即拆迁安置小区和专业市场区。2011 年 10 月 18 日，XX 举行 XX 门新区开发建设推进大会。县四大班子领导和 360 余名党代表参加了会议。该会的召开标志着 XX 门新区的开发建设正式启动

12、。会上，县委书记向永东作了重要讲话。他说，市第六次党代会提出启动 XX50 万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。县委政府认为，XX 城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动8融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。所以，我们必须抢抓这一机遇，发挥 XX 独特的区位优势和基础条件优势，建设好 XX 门新区。2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性2.2.1 该项该项目建目建设设是是满满足新足新县县城人民生活的需要城人民生活的需要根据 XX 新县城城市建设需要，结合 XX“两化”互动发展，新建 XX 门农贸市场是满足新县城人民生活需要，解决当地老百姓

13、卖难的一项民心工程、惠民工程、德政工程，意义深远，责任重大。2.2.2 该项该项目建目建设设是繁荣是繁荣 XX 商商贸贸流通的需要流通的需要XX 是农业大县，农产品资源比较丰富，为了让山区的农产品能够走出去，新建 XX 门农贸市场将为之提供一个良好的交易平台。同时，也将吸引更多的客商来 XX 投资兴业，不断繁荣 XX 商贸流通领域。2.2.3 该项该项目建目建设设是解决是解决 XX 就就业问题业问题的需要的需要XX 门新区农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将会提供许多就业机会。这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着 XX 工业化、城镇化进程的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；另一

14、方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此，该项目建设是解决 XX 就业问题的需要。2.2.4 项项目建目建设设是是 XX“两化互两化互动动”发发展的需要展的需要最近，XX 要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全省工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动 XX 工业化、城镇化在“十二五”时期9迈上更高台阶。XX 委政府认为，XX 城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。XX 委县政府正在抢抓这一机遇，发挥 XX 独特的区位优势和基础条件优势，建设好 XX 门新区。与此同时，“两化

15、”互动也将成为四川建设西部经济发展高地和经济强省的现实选择。建设西部经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。XXXX 门新区农贸市场建设项目是 XX“两化互动”的需要。10第三章 项目区域现状和规划3.1 建建设设地址地址XXXX 镇渡口社区3.2 建建设设条件条件3.2.1 区位条件区位条件XX 位于四川盆地北部边缘,属长江上游嘉陵江水系,位于东经 105 度 09 分至 105 度 49 分和北纬 31 度 31 分 32 度 17 分之间,总面积 3204 平方公里。XX 东邻苍溪县、元坝区，西界梓潼县

16、、江油市，南连阆中市、南部县，北接 XX 利州区。全县辖 23 个镇，34个乡，人口 67.5 万。3.2.2 自然条件自然条件XX 地势西北高,东南低,低山地貌特点显著。地貌形态差异悬殊，海拔 500 米至 700 米的宽谷低山区占总面积的 50.34%；海拔700 米至 1000 米的窄谷低山区占 40.23%。地貌类型以低山区为主。XX 属亚热带湿润季风气候，气候温和，光照比较适宜，四季分明，大陆性季风明显。XX 门山系境内各季气候特征表现是:春季气温回升快，多春旱，寒潮，风沙；夏季天气较炎热，常有夏旱、洪涝；秋季气温下降快，常有秋绵雨，雨雾日多；冬季冷冻明显，高山多雪，气候干燥，由于地

17、理位置和多变地貌影响，垂直气候明显，小区域气候差异大。海拔高度不同，气候各异，高山顶和漕谷地气温相差大。气候随海拔升高而降低。11XX 年平均气温约 16.2,年均降水量 728 毫米,境内风向随季节变化明显,上半年盛行偏南风,下半年盛行偏北风。全年无霜期约 270 天。秋冬两季多雾，年平均日照时数为 1328.3 小时。3.2.3 社会社会经济经济条件条件XX 生产总值实现 32.64 亿元,增长 14.5%,其中第一、二、三产业分别增长 5.0%、40.5%、11.3%,经济运行总的特点是三类产业均保持良好的增长态势,分别比去年同期增长 6.3%、38.3%和 9.3%。二产业对经济高速增

18、长的作用凸显,GDP 增长 13.4%中有 6.6%来自于二产业。有效供给能力的提高和消费需求的增加共同推动经济高速增长。3.2.4 教育基教育基础础条件条件XX 基本形成了集学前教育、特殊教育、基础教育、职业教育为一体的教育体系。该县有各级各类学校 130 所，其中普通中小学 50 所，普通中学 45 所，职中 2 所，村小 17 所，幼儿园 16 所。3.2.5 交通运交通运输输条件条件XX 守 XX 门关险,是连接四川与陕西、甘肃的通道，108 国道、绵广高速、宝成铁路纵贯境内，嘉陵江依县东而流，交通快捷方便，战略地位十分重要，这为项目建设提供了便捷的交通条件。3.2.6 建筑施工条件建

19、筑施工条件1.电力2.给排水项目建设地近邻水厂，用水不受限制。排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入城市排水管网。123.供气项目建设地安装了天然气，用气有保障。4.交通条件项目建设地点位于 XX 新县城，交通便捷。5.地质条件拟建的建筑场地在地貌单元属清江级阶地前缘。场地地势起伏不大，地貌比较单一，无构造断裂。“5.12”汶川大地震未对该地区造成严重破坏，地壳较稳定，因此，该场地稳定性较好。根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008 年版)，XX 地区抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.15g，设计地震分组为第二组。13第四章 需求分析与政策保障4.1 需求

20、需求趋势趋势从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，焏需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。该县是国家商品粮生产基地县、全国商品生猪调运大县、国家生猪良种补贴项目实施重点县、全国油料生产 50 强、全国中药材主产区之一、全省首批金融生态环境示范县和生态旅游十佳县。XX 拥有丰富的农产品资源，急需让这些优势资源进行转化。4.2 政策保障政策保障依据XX 农贸市场建设标准，为改善和提升该县农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副

21、产品市场供应和人民群众消费安全，急需在 XX 新县城建设一农贸市场。农贸市场建设工作是一项惠民利民工程，是加快创建卫生城市的紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；实用美观，便于清洁；经济适用，明亮卫生”的原则。14第五章 建设内容及规模 5.1 建建设设内容内容本项目为农贸市场建设项目。地下底层为车库（114 个停车位，设 2 个设备用房），一楼为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区，二、三、四楼为服装、鞋帽、日用品等商品交易区。5.2 建建设设规规模模1、建筑工程本项目规划建设净用地面积为 6067.

22、79,总建筑面积21549.2。其中：商业建筑面积 17144.20，地下机动车停车面积4405，配套及其他设施。2、公用工程绿化工程(含水景观)500化粪池(单个容量 300-500立方米)1 座垃圾收集点1 处室外场地硬化500生态停车场500室外给排水管网室外强弱电管网 变电设备(2000KVA)1 台15第六章 建设方案6.1 总总平面布置平面布置6.1.1 设计设计依据依据1、建筑结构可靠度设计统一标准 (GB50068-2001)2、建筑结构荷载规范 (GB50009-2001)（2006年版）3、混凝土结构设计规范 (GB50010-2002)4、建筑抗震设计规范 (GB5001

23、1-2010)5、建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002)6、建筑桩基技术规范 (JGJ94-2008)7、砌体结构设计规范（GB 50003-2001）8、地下工程防水技术规范(GB53408-2001)9、业主提出的设计要求。6.1.2 场场地概述地概述工程地质和水文地质情况:场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。6.1.3 设计设计构思构思结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式。色彩搭配上，采用冷色调与暖色调相协调，遥相呼应。因此，该建筑即能够融入当地的建筑之中又能够以它的雄伟，稳重而

24、脱于其中而成16为当地建筑又一亮点。6.1.4 无障碍无障碍设计设计主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。6.1.5 绿绿化化景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点则作为“点”成为点睛之笔。绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。6.1.6 主要技主要技术经济术经济指指标标1、规划净用地面积 6067.79 平方米2、规划总建筑面积 21549.2 平方米，其中：商业建筑面积 17144.20 平方米地下机动车停车面积 4405 平方米,配套及其他设施3、容积率 3.554、建筑

25、基底总面积： 4500 平方米6.2 建筑方案建筑方案6.2.1 设计设计依据依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（4）屋面工程技术规范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；17（6）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。6.2.2 平面平面设计设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置

26、相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。6.2.3 立面立面设计设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。6.2.4 装装饰标饰标准准 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。1、室外部分外墙面仿石墙

27、面涂料或浅色面砖装饰。2、室内部分18门、窗为塑钢。内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。6.2.5 门门窗工程窗工程建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法GB/T7108-2002 规定的 2 级。玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准建筑幕墙物理性能分级GB /T15225 规定的 3 级，保温性能见节能设计。6.3 给给排水排水6.3.1 设计设计依据依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB5

28、0013-2006；4、室外排水设计规范GB50014-2006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。6.3.2 设计设计范范围围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。6.3.3 给给排水排水现现状状19本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。6.3.4 给给水水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管 2 条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。2、水质一般按生活饮用水水质考虑。3、给水系统由市政给

29、水管进水管 2 条，管径为 DN200mm-DN400mm。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为 DN250- DN40。具体以设计为准。室内生活和消防各自独立的给水系统。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。4、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道 DN65 以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50 以下采用给水聚丙烯管（PP-R 管），热熔粘接。5、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。6.3.5 排水排水设计重现期屋面雨排水采用5年,室外雨排水采用2年,屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入雨水管沟,经收集后排入

30、市政排洪道.206.4 强电强电6.4.1 设计设计依据依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92；2、建筑照明设计标准GB50034-2004；3、10kV 及以下变电所设计规范GB 50053-94；4、低压配电设计规范GB50054-95；5、供配电系统设计规范GB50052-95；6、建筑物防雷设计规范GB50057-94；7、建设单位本专业的设计要求。6.4.2 设计设计范范围围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程 10KV 配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路 10KV 电源。并设应急电源：设置 1 台 500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源

31、，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。6.4.3 供配供配电电系系统统2 千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10 千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护2110 千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压 10 千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所 220/380 伏

32、母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为 0.92。5、供电系统（1）10KV 配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用 2500kVA 干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全（1）10KV 配电系统接地型式采用 IT 系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用 TT 系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部 TT 系统。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。6.4.4 建筑物防雷建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作

33、防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻 R欧。222、在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。6.5 弱弱电电6.5.1 设计设计依据依据1、智能建筑设计标准；GB/T50314-2000；2、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000；3、民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；4、有线电视系统工程技术规范GB50200-94；5、安全防范工程技术规范GB50348-20046、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；7、建设单位本专业的设计要求。6.5.2 设计设计范范围围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监

34、视与消防控制系统。6.5.3 有有线电视线电视系系统统1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。4、在地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配23至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。6、各层均敷设电视线至各户内，每户按 1 只用户盒考虑。7、电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为 550MHz 传输系统，用户电平为 60 正负 4dB。6.5.4 电话电话配配线线

35、系系统统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有配套用房和商业用房的适当部位设置电话插座。6.5.5 安全安全监视监视与消防控制与消防控制本工程在地下车库及公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）；2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；3、设消防广播及消防电话系统。4、厨房设置燃气泄漏报警器。6.5.6 电电阻及接地阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻 R1 欧。各弱电系

36、统的接地分别用接地干线引至接地体。6.5.7 消防消防（一）设计依据241、建筑设计防火规范GB50016-2006；2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001 年版）；3、建筑灭火器配置设计规范（97 局部修订）GBJ140-90； 4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；6、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005 年版)。7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（二）设计内容及原则1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。

37、2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。（三）消防系统1、总图消防 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。 消防车道：沿建筑物的两个面设置消防车道。 对消防车道和扑救场地的要求：该地块西北面及东北面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径 R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受 36T 的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于 3%。252、建筑消防本工程设消防车道，

38、使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用 240 厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于 3.0 小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用 240 厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于 2.0 小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离4.00m。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95 执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建

39、筑设计防火规范，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消火栓系统用水量：室内消火栓系统用水量 20L/s，室外消火栓系统用水量 15L/s。地下车库室内消火栓系统用水量 10L/s，室外消火栓系统用水量 20L/s。（2）自动喷水灭火系统设置参数：地下车库(中危险级 II 级)喷水强度 q=8L/(min m2)，作用面积 A=160m2；商铺和物管用房(中危险级 I 级)喷水强度 q=6L/(min m2)，作用面积 A=160m2。喷水系统26设计用水量 30L/s。（3）消防水池拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池容积 V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积 V=

40、18m3。（4）室内外消火栓系统设置：统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。各建筑室内消火栓系统，在室内顶层和地下车库内成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，电梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。（5）自动喷水灭火系统设置：地下停车库、商铺和物管用房等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。（6）采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为 DN250mm。地上式消火栓均匀布置。间距不超过 100m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。（8）柴油

41、发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200 气体灭火系统。各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。（9）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（10）根据规范设有建筑灭火器。6.5.8 景景观观及及绿绿化化（一）设计原则271、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局进行统一设计。2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观

42、效果。（二）项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙 1 米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的 80%，小于 80%的按实际绿化种植面积计算。3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于 10 厘米、株（行）距 34 米、绿化覆盖总面积大于 100 平方米的按树冠实际覆盖面积 70计入绿地面积；其余的按 1.5 平方米/株计入

43、绿地面积。4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按 1.5 平方米/株计入绿地面积。6.5.9 卫卫生防疫生防疫1、污废水汇集后排入城市污水干管。282、生活垃圾袋装集中处理。3、给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。6.5.10 安全防安全防护护1、选用电器及设备设施应符合质量标准。2、在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。6.5.11 人行道地人行道地砖设计砖设计人行道地砖建议采用当地石材或清石板铺地。 。29第七章 节能节水7.1 节节能原能原则则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用

44、先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。7.2 节节能能设计须设计须依据依据1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；2、住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）； 3、XX 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（J10147-2002）4、现行的相关建筑节能设计标准和规程。7.3 节节能能（一）节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源

45、。1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电30线路，减少线路能耗损失。3、总平面布置：住宅楼根据用地条件尽量采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（二）采取建筑节能技术措施1、屋面采用保温隔热处理；2、建材选用上采用轻质隔墙材料，减少建筑重量及建材用量；3、所有设备选用节能和低噪声型；4、主要采用高效节能灯具；5

46、、利用水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。（三）建筑电气节能1、照明（1）提倡住户室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。（2）合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路（1）选用低损耗电力变压器；31（2）合理选择变压器台数，使变压器经济运行；（3）采用节能型干式变压器及其它电气元件，并采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。（4）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。7.4 其他其他节节能措施能措施保护生态环境，充分利用

47、周边自然环境和绿地、水域，并在可能条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日幅射和热岛效应。7.5 节节水措施水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。4、所有用水单元均安装计量表，便于管理和计量。5、采用节水型卫生器具。7.6 节节能材料的要求能材料的要求本项目所用的节能材料应注意安全、阻燃、无毒。32第八章 工程进度及建设管理8.1 工程工程进进度安排度安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为 2年，具体安排为：2011 年 11 月至 2012

48、年 2 月底以前，完成可行性研究、完成施工图设计和工程招投标、建设资金筹集等前期准备工作。2012 年 3 月至 2013 年 7 底期间，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。2013 年 8 月,进行工程验收。201120122012年年2013 年年 时间时间内容内容11-12 1-23-1212 345678前期准备阶段工程施工阶段项目竣工验收阶段338.2 建建设设管理管理（一）组织机构与职责本项目建设由 XXXX 州国有投资有限公司为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。（二）建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管

49、理和工程建设管理制度，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。8.3 建建设设管理工作范管理工作范围围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投