房地产开发经营与管理公式整理温习课程.docx

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1、房地产开发经营与管理公式整理温习课程房地产开发经营与管理公式整理E(Rj)=Rf+jE(Rm)Rf资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风险系数市场整体平均收益率无风险资产收益率平均建设周期=房屋施工面积/新完工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住宅市场需求量元=家庭数量户户均可支配收入元/户住房消费倾向指数平滑法：本期预期值=平滑指数前期实际量+1平滑指数前期预测值11)1(-+=tttQSQ式中tQ-本期预测值1-tS-前期实际销售量1-tQ-前期预测值-平滑指数，01利息与利率一利息Fn=P+In式中Fn-本利和；P-本金；In-利息二利率%1001?=PIi式中1

2、I-一个计息周期的利息单利计息与复利计息一单利计息inPIn?=N个计息周期后的本例和)1(niPFn?+=二复利利息In=P(1+i)n1N个计息周期后的复本利和为：nniPF)1(+=名义利率与实际利率的关系式设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，1)1(1-+=-?+=-=mmmrPPmrPPPFi等额)1(11)1(1)1(nnniiAiiiAP+-=+-+=1)1(F1)1(1)1()1(A-+=-+=-+=nnnniiiPiPiiiiP等差At=A1+(t1)G等比At=A1(1+s)t-1注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同毛利率或毛利额=营业收入-营业成本营

3、业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税开发投资营业利润=营业收入-营业成本-运营费用持有出租营业收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润动态盈利能力指标：)(NPV0)1()(1221110tiiNPVNPViFIRRFIRRCOCIFNPVntt-+=+-=-财务内部收益率财务净现值投资动态回收期Pb=(累计净现金流量现值开场出现正值期数1+上期累计净现金流量现值的绝对值当期净现金流量现值实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd：1+Ra=1+Rr1+Rd静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率投资利润率=项目总投资润总额年利润总额或年平均利100资本金利润率=资本金润总额年利润总额或年平均利100资本金净利润率=资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平100税前现金回报率=资本金金流量入减还本付息后净现年营业利润净经营收100静态回收期Pb=(累计净现金流量开场出现正值期数1+上