(售后服务)2020年房地产开发经过中法律服务要点.docx

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1、(售后服务)2020年房地产开发经过中法律服务要点房地产开发经过中法律服务要点一。服务宗旨为强化项目专业管理，防备各类法律风险，本文根据房地产开发详细流程，结合法务部门本身定位，对在房地产开发经过中可能涉及的法律服务要点进行扼要分析。二、服务目的1。通过对集团及所属分公司优质资源的综合调配，向详细地产项目提供质优，高效，全方位的专业服务。2。遵从“事前预防为主，事后救济为辅的原则，运用专业知识和技能避免或减少项目开发中可能出现的法律疏忽及偏差，对因不慎而出现的疏忽和偏差所带来的法律纷争采取法律救济措施，减少或避免可能造成的各项损失。3.与外聘律所积极合作，利用外聘律所人脉，信息等资源优势，增加

2、项目品牌附加值，降低项目风险及项目开发的时机成本，提高项目盈利能力。三，服务范围第一部分地产开发阶段的法律服务自有资金/贷款建设用地规划许可证建设工程施工许可证项目开发贷款设计、勘探工程报建工程招标工程建设垫资先期施工垫资40-50%内部认购回款工程建设销售预售按揭1。房地产公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。在此经过涉及的法律服务包括：介入项目可行性论证及协助设立地产开发项目分公司等。本司法务可以从实际出发，结合项目特点，从法律法规国家政策分析，为

3、项目分公司的成立创造最好的条件。例如，在太阳能项目公司的成立阶段，法务人员能够积极把握国家对此项目的减免税政策，研究现行法规政策对新能源的优惠及补助，根据项目特点为项目的筹资融资提出法律建议，介入制定项目长期规划书等。为项目公司日后的顺利运营创造良好的先决条件。2。行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建设工程完工综合验收备案。在此经过中可能涉及的法律服务包括：协助介入土地使用权证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证的

4、获得，出具建设用地选址意见书等项目规划批准文件。为土地使用权出让，转让，出租，抵押提供法律意见并制作法律文件。对土地拆迁评估，拟定拆迁，补偿安置，合作开发等方案，拟定招标方案，审核合作企业资质，起草各类合同，审核开发流程，优化开发执行力；监管各类合作协议履行，审核项目交付方案介入工程款项结算。协助办理完工验收，备案报备手续等。因我司已经有不少的项目开发经历，故结合本司实际情况，四证的获得一般不需要法务人员直接介入。关于土地拆迁方面的详细内容，因其本身具有一定的专业性，法务人员仍需积极和专业的拆迁公司进行接洽沟通，重点关注最新法律法规及国家地方性政策的变动，能够及时有效地提出专业意见。对于合同协

5、议的履行及纠纷，之前都是由本司其它负责部门执行，但本司法务人员将在其中扮演愈来愈重要的监管和沟通角色，保证协议的顺利履行。第二部分建设工程中法律服务调研费、策划费前期成本创办费土地出让费、青苗补偿费、拆迁费地质勘探费设计成本土建、市政、园林、装修成本预测建筑设计规划方案设计费用构造设计施工图环境设计园林设计生产成本土建、市政、园林、装修监理施工组织施工员成本控制工检组生产环节质量、成本、工期、安全、形象决算提供成本主要原材料、设备、部品甲方指定认可为建设工程流程优化提供专业咨询服务，保障在房地产项目建设工程中的有关干扰因素得以顺利排除，法务人员能够提供如下法律服务方案：1。介入项目签约会谈，评

6、估项目法律风险，起草相关建设工程合同。2。监管项目各类合作协议履行，为建设工程勘察，设计，施工及材料设备选购，监理等的招标提供法律意见，对相关争议提供法律解决方案。3。就建筑工程承包与转包进行评估，出具法律意见。4。介入项目工程款结算，处理工程款纠纷。结合本司以往经历，法务人员将在项目工程建设中扮演比拟重要的角色。为避免在法律纠纷产生时占据不利地位，法务人员更需全程介入项目的签约会谈及执行，及时把握项目工程建设中原始资料，更需对项目建设工程执行中不同阶段进行资料备案。第三部分地产营销法律服务写字楼、公寓商业物业第三方物流酒店、旅游设施卖什么产品定位商业住宅别墅、高层、小高层、洋房教育地产运动地

7、产富豪阶层私营企业主高级白领IT精英卖给谁目的客户专业艺术、体育、名人25岁青春派25-35进取派35-45成功派在本环节中，可能涉及的法律服务主要是房地产营销法律服务。其主要目的是为了保障项目全程营销安全，躲避项目营销各个详细环节的法律风险。详细方案可能涉及：1。营销前期的法律服务包括：审核营销企业的资质，确定详细营销形式，策划营销代理协议。起草房屋买卖合同文书，预防会所,车位，顶楼，外立面，架空层等纠纷。协助设计销售或租赁施行方案，协助发展商完善商品房租售条件。协助或代理合同登记备案等手续，协助申领物业交接方案，确定详细房屋交接流程，处理物业交接纠纷。根据我司详细情况，可能还需要法务人员协

8、助组建物业项目管理公司，协助物业管理公司获得物业管理相关资质证书。2。物业利益的变现与管理：明确物业权益归属，确定停车设施，户外广告，会所。存量房产运营管理，收益及分配办法。3。物业服务管理运作与规范：物业法律培训，强化自我保护，规范物业企业劳动用工。起草或审查，修改（使用公约），（业主住户守则）等一应文件。代表物业管理公司宣传与物业有关的法律法规及相关政策性文件。第五部分集团可能涉及的其他法律服务介入企业的重大经营决策；介入公司的股份转让、重组、兼并等重大活动；为企业领导做出决策提供准确的法律、政策根据和法律建议协助企业建立健全各种规章制度，包括纪律规范、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有

9、技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；解答法律询问，参加草拟、修改、审查合同及其它法律事务文书；参加合同和重大经济活动的会谈，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等；代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动；宣传国家法律，协助企业建立健全法律参谋机构。第六部分房地产开发经过中所涉及各类合同初步总结地产流程中所涉及的合同主要下面几类：1、土地使用权出让转让合同；2、建筑工程承包合同；3、合作开发房地产合同；4、房屋拆迁安置补偿合同；5、房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8、商品房预销售合同。一土地使用权出让转让合同-（国有土地使用权

10、出让合同）1、审查出让方的资质。假如出让方为行政机关，应注意只要市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。假如出让方为民事主体的，应注意审查出让方能否拥有该土地的使用权和使用期限。2、审查出让土地能否有瑕疵。主要要审查下面几方面1该土地使用能否能够出让，能否办好农转用、土地征用手续；2该土地上的房地产能否被抵押如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人；3与土地使用权和地上物有关的税、费出让人能否缴清；4在该土地上建造的工程工程款能否已经付清债随地走；5该土地上的建筑物以及该土地能否出租给

11、第三人。3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用处，能否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用处等，其他与转让价金确实定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中逐一写明。4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府根据国家规定确定的最低价否则合同无效。5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务。6、应对出让方式加以明确规定。7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。二建筑工程承包合同建设工程开发经过中所涉及合同一般包括：1。施工合同-（建设工程勘察合同）（建设工

12、程施工合同），（建设工程设计合同），（建筑安装工程施工合同），（建设工程环境评价委托合同）。2。房地产工程施工阶段所涉合同一般包括：（建设工程招标合同）及相关文件，（建设工程施工合同）可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同及补充协议如承诺函，（建设工程监理合同），（建设工程装饰合同），（建设工程采购协议），（绿化工程施工合同），（建设工程保险合同），（建设工程融资合同）以及在工程施工经过中可能会涉及工程场所临时建筑的（广告位使用协议）、（摊位租赁协议）等等。在审查此类合同中应注意下面问题：1、审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财务情况

13、外，还应该审查承包方能否具备法人资格，由于这涉及到工程事故责任的分担等问题。同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。2、合同中应对下列问题进行明确的规定：双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检验、合同价款及支付方式、材料供给、设计变更、完工与结算等。3、下列问题的规定尤其应重视：1)明确规定合同价款及其计算方式2保修期的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。3工程交付的标准。4材料设备供给的详细内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点应该详细而且明确。同时应约定供给方承当的详细责任。还应约定供给材料和设备的结算方法。4、应对能否允

14、许分包进行规定，如允许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。同时禁止分包单位再分包。5、应对工程的质量等级进行明确规定。6、应规定：“施工方在完工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承当违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金以免承包方在完工后不按时把施工经过中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，造成损失。三合作开发房地产合同1、前期审查应着重审查下面几方面内容：1合作方的资质、信誉等；2以土地使用权合作方的土地使用性质3)合作方能否获得了项目开发所需的审批文件2、合同条款中应注意下面几方面的内容：1应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，

15、还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名介入开发。如成立项目公司，不管能否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定；2成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；3以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；4以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承当权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；5合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承当方式和责任人；

16、6一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；7合作开发各方的投资回报的方式，应按能否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的详细办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；8在当事人订立的合作开发合同中，只要合作各方分享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；9合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；10合作合同应详细约定一旦合同被确认无效或不生效时的详细处理方法。11应付项目的工期进行明确的规定。12应对合作

17、各方在合作中的职责进行明确约定。四房屋拆迁安置补偿合同1、前期审查主要有两方面1)审查拆迁房屋能否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。2审查签约人能否为拆迁房屋的所有人，能否具备相应的民事能力。2、合同条款中明确规定下面几方面的内容1被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权获得方式，房屋产权证号码，房屋的构造、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭构造等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。2被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补归还是产权调换，为防止拆迁经过中低值高估和

18、高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用处、构造、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。3拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。假如是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型构造、朝向、交付时间等。4搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。5违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。五房地产项目转让合同；1、前期工作假如我方为出让方，则应该做下面工作办理项目土

19、地使用权为划拨获得的，应办理土地使用权出让手续；办理项目土地使用权的变更登记手续；办理房地产开发项目转让的备案手续，详细向房地产开发主管部门办理；办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，详细向规划管理部门和建设管理部门办理；办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。假如我方为受让方，应审查下面内容1转让方能否已获得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；2转让方能否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；3项目土地使用权为出让获得的，房屋建设应到达开发投资额的百分之二十五以上；4转让人能否是项目所有人。2、合同中所应注意的事项1转让项目已有的各种政府批文均必须

20、在合同中列明，包括立项和规划批文等；2项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；3已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；4成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；5未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；6转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时髦未付清出让金的，应约定办理出让手续的详细责任人及

21、有关费用，包括尚未付清的费用的承当方式；7项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及详细责任人；8项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开场使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；9房地产项目转让前已实行预销售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因而引起相应责任的处理方法；10以转让项目公司股权方式转让的，应约定：项目公司大概情况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。六建设工程物资采购合同；1、审查对方资质。2、固然采购合同能够采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式，以

22、免以后发生争议。3、合同条款注意事项1注意合同的格式，在采购合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方是比拟有利的，假如我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，假如有，一定要求其讲明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免产生被动局面。2对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要具体明确地规定，在标注产品的数量时，最好将产品的平米数和片数都标注清楚，方便验货时核对产品的数量。3应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运输经过中的风险留给供货方。4应规定定金条款。待货物交付后再付全

23、款。5明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成违约责任予以明确规定。七房地产销售代理合同；1、前期审查。主要审查对方的信誉。2、在合同条款中，应注意下面几方面1明确委托销售房产的位置、类型、面积。2应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。3明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。4对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。5应明确规定佣金的支付方式和时间。6除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商愈加明确自已的责任。7应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并详细规定违约发布广告应承当的责任。八商品房预销售合同；一般包括（认购书），（房屋买卖合同）和（销售代理协议）。1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其能否具有购房资格。同时我方应获得国有土地使用证和预销售商品房许可证，以免预销售合同被公布无效。2、在合同条款中应注意下面方面。1应具体规定预销售房的位置、土地使用年限。2规定预销售房的面积时，应具体讲明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。