成都市物业管理条例.doc

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1、1成都市物业管理条例（草案第二次审议稿）第一章总则（略）第一章总则（略）第二章业主及业主大会第二章业主及业主大会第五条（物业管理区域的划分原则）第五条（物业管理区域的划分原则） 新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业项目，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该物业项目内已按规划分割成多个自然院落或者封闭区域的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。第六条第六条 （物业管理区域的划分程序（物业管理区域的划分程序）开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区（市）县房产管理部门提出

2、划分物业管理区域的要求。区（市）县房产管理部门应当自受理之日起 10 日内在征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见后进行划分，并在商品房预售许可证和房地产登记簿上予以相应注记，同时告知开发建设单位。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（市）县房产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）听取业主意见后，按照本条例第五条的规定，结合当地社区的布局进行划分，并在房地产登记簿上予以相应注记，同时在相关物业管理区域内公告。第七条（业主大会成立的条件）第七条（业主大会成立的条件）物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑面积达到 1/2 以上，或者首套房屋出售并交付已

3、满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会。第八条（业主大会成立的筹备）第八条（业主大会成立的筹备）符合本条例第七条第二款所列条件之一的物业管理区域，其开发建设单位2应当书面报告区（市）县房产管理部门，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建筑规划总平面图、物业管理用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料；区（市）县房产管理部门在接到报告和文件资料后 7 日内，抄送街道办事处（乡镇人民政府） 。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（市）县房产管理部门或者街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。街道办事处（乡镇人民政府）接到区（

4、市）县房产管理部门抄送的开发建设单位的书面报告或者业主的书面要求后 20 日内，应当组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组） ，筹备召开首次业主大会会议。筹备组由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）派员组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起 7 日内在物业管理区域内书面公告。筹备组一般应当自成立之日起 30 日内，在区（市）县房产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）指导下，召开首次业主大会会议，其必要费用由开发建设单位支付。自业主大会成立之日起，筹备组职责自行终止。第九条（首次业主大会会议的投票权）第九条（首次业主大会会议的投票权）业主在

5、首次业主大会会议上的投票权，住宅物业的，按其拥有的住宅套数计算，每套计 1 票；非住宅物业的，按其拥有的房屋建筑面积计算，每满 50 平方米计 1 票；不足 50 平方米有单独房屋所有权证书的，可以与其他业主合并计票，每满 50 平方米计 1 票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30%。机动车停车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。开发建设单位未出售或者已经出售但未交付的房屋，按前款规定计算投票权。首次业主大会会议后的业主投票权，由业主大会议事规则确定。业主大会议事规则未作约定的，按本条第一款规定计算。业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资

6、金的，业主公约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。第十条（业主大会的成立）第十条（业主大会的成立） 3业主大会自首次业主大会会议表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主公约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主、使用人均具有约束力。业主大会议事规则、业主委员会议事规则的示范文本，由市房产管理部门拟订。业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督，由业主大会会议选举产生。业主大会依法成立后，业主委员会应当就业主大会成立事项向区(市)县房产管理部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会

7、印章。首次业主大会会议可以选举产生业主大会监督机构。市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理的具体规定。第十一条（业主大会会议的组织召开）第十一条（业主大会会议的组织召开）业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主召开业主大会会议。除业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。第十二条（业主大会会议的决定）第十二条（业主大会会议的决定）业主大会在其职责范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在 3 日内以书面形式在物业管理区域

8、内公告。业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的包括业主公约、业主大会议事规则等事项告知开发建设单位、物业服务企业；开发建设单位销售该物业管理区域内的房屋时，应当明示业主大会的决定事项并将其作为房屋买卖合同的附件。第十三条（业主委员会的组成、任期、换届与移交）第十三条（业主委员会的组成、任期、换届与移交） 业主委员会委员应当符合国务院物业管理条例规定的条件且具有完全民事行为能力并履行业主义务。业主委员会委员可以连选连任，其职责仅限于4执行有关规定和业主大会、业主委员会决议、决定；不能履职的，应当由业主通过业主大会会议予以罢免。业主委员会每届任期为 3 至 5 年。业主委员会任期届满 60

9、 日前，应当召开业主大会会议，并对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主召开业主大会会议进行换届改选。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起 10 日内，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会，并做好其交接工作。第十四条（业主委员会会议）第十四条（业主委员会会议）业主委员会自然人委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会对物业管理公共事项提议的决定必须通过表决作出，每位委员拥有同等表决权。业主委员会作出的决定，应当经全体委员半数以上签字同意后方能生效。第十

10、五条第十五条 （业主委员会经费）（业主委员会经费）经业主大会决定，可以设立归业主大会所有、专项用于业主委员会议事活动的经费。业主委员会应当妥善保管并定期书面公布议事活动经费的收支情况，接受业主大会的审计和业主的监督、质询。第十六条（业主委员会联席会议）第十六条（业主委员会联席会议）2 个或者 2 个以上物业管理区域共用配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府） 、区（市）县房产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居（村）民委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。第三章物业服务第三章物业服务第十七条（物业

11、服务机构的有关规定）第十七条（物业服务机构的有关规定）物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。从事物业服务的咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构（以下统称服务机构）和在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物5业管理的，应当向市房产管理部门备案。市房产管理部门应当加强对从事物业管理服务相关人员的培训教育与监督管理，建立本市统一的物业服务项目经理、相关专业服务人员执业名册，并向公众提供查询服务。物业服务企业和服务机构应当按照规定向市、区（市）县房产管理部门报送统计报表。本市实行物业管理服务重大事件报告制度。业主委员会、物业服务企业、物

12、业服务项目经理应当按照有关规定及时向相关行政管理部门、专业单位报告。第十八条（前期物业管理的招投标）第十八条（前期物业管理的招投标）在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，开发建设单位一般应当通过招投标方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务；其中，物业管理区域房屋总建筑面积在 5 万平方米以上或者国有投资占 50%以上的，应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业。下列情况之一的，可以不采用招投标方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业提供前期物业服务：（一）因保密或者国家安全方面有特别要求的；（二）住宅物业管理区域房屋

13、总建筑面积低于 3 万平方米的；（三）投标人少于 3 个的。符合前款第（一）项规定的，应当提交有关部门的证明资料，并向市房产管理部门备案；符合前款第（二） 、 （三）项规定的，经区（市）县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业。预售新建商品房，开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业，应当在取得商品房预售许可证之前完成。第十九条（物业服务企业的续聘）第十九条（物业服务企业的续聘）物业服务合同期限届满前 60 日，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前 60 日，组织召开业主大会会议对是

14、否续6聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。第二十条（业主临时公约、房屋买卖合同和前期物业管理方案）第二十条（业主临时公约、房屋买卖合同和前期物业管理方案）开发建设单位在销售房屋前，应当参照市房产管理部门的示范文本制定业主临时公约和房屋使用说明书，并作为房屋买卖合同的附件。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主所有的物业部位和设施设备。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应当向房

15、产登记机关提交经市或者区（市）县房产管理部门备案的前期物业管理方案。前期物业管理方案应当包括业主临时公约的样本、物业服务企业选聘的证明、前期物业服务合同等。第二十一条（物业管理用房的配置）第二十一条（物业管理用房的配置）新建物业管理区域内，开发建设单位应当按照不低于建设工程规划许可证载明的地面房屋总建筑面积 2的标准配置包括物业服务企业用房和业主委员会议事活动用房在内的物业管理用房；物业管理区域房屋总建筑面积不足 5 万平方米的，物业管理用房建筑面积不应低于 100 平方米。其中，业主委员会议事活动用房建筑面积不低于 30 平方米。物业管理用房配置不符合前款规定的，规划管理部门不予核发有关证件

16、。物业管理用房应当具备水、电等基本使用功能。物业管理用房配置不符合本条第一款、第三款规定的，房产管理部门不予记载。物业管理用房归物业管理区域全体业主所有，不得抵押、交换、买卖，不得改作他用。第二十二条（承接验收）第二十二条（承接验收）物业服务企业承接物业管理项目，应当对共用部分及其相应的档案进行查验，发现共用部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位、业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者7业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。物业服务企业应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府） 、区（市）县房产管理部门的指导下，

17、与开发建设单位或者业主委员会按规定移交资料；并自办理移交手续之日起 30 日内，持相关资料向区（市）县房产管理部门备案。第二十三条（物业服务合同）第二十三条（物业服务合同）一个物业管理区域应当由一个物业服务企业按照（前期）物业服务合同的约定，提供相应的服务。（前期）物业服务合同可以约定下列物业公共服务事项：（一）共用部分的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中对禁止行为的服务义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和委托方移交的物业档案的保管；（八）委托方委托的其他物业公共服务事项。物业服务合同由业主委

18、员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其条款应当事先经业主大会表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外；其后果由全体业主承担。(前期)物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。（前期）物业服务合同示范文本由市房产管理部门会同有关行政管理部门拟订。第二十四条（物业服务收费的原则）第二十四条（物业服务收费的原则）物业服务收费按不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，行业协会可以公布实行市场调节价的各类物业公共服务收费信息。收费标准由当事人根据定价形式，在（前期）物业服务合同中具体约定。物业服务企业应当对物业服务收费项目和收费标准实行

19、明码标价。实行酬金制收费方式的，应当按规定对物业管理的各项资金建帐立制，定期公布其收8支情况；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业全体共用部分、部分共用部分经营所得的收支情况。第二十五条（物业服务费用的收取与结算）第二十五条（物业服务费用的收取与结算）除物业服务企业收取物业服务费用以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。房屋发生产权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和房屋专项维修资金的分摊作出约定。办理产权转移或者变更登记时应当出示物业服务费用、房屋专项维修资金分摊的结算约定或者结算凭据。第二十六条（有关费用的收取）第二十六条（有关费用的收取）物业管理区域内供水、供电、供

20、气、信息、有线电视、环卫等专业单位应当向最终用户收取有关费用。新建住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：（一）专有部分以单个业主作为最终用户；（二）部分业主共用部分以该共用部分的全体业主作为最终用户；（三）全体业主共用部分以全体业主作为最终用户。第二十七条（档案管理）第二十七条（档案管理）开发建设单位、业主大会、物业服务企业、市房产管理部门应当分别建立物业档案、业主大会与业主委员会档案、物业服务档案、物业服务企业资质和物业服务企业及其从业人员信用档案等，并按规定予以保管和提供查询。物业档案、业主大会与业主委员会档案、物业服务档案的移交，应当执行国务院物业管理条例中物业资料移交的相关规定。经业主

21、大会决定，街道办事处（乡镇人民政府）可以建立业主委员会在物业管理中的信用档案，并纳入物业管理信用体系。第二十八条（房屋专项维修资金）第二十八条（房屋专项维修资金）房屋专项维修资金的建立，应当遵循统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。房屋专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。商品房的首次房屋专项维修资金由开发建设单位和购房人按市人民政府规定的比例缴存。利用共用部分进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同9意后，方可向有关部门申办手续；相应业主所得收益应当在物业管理区域内公示，主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十九条（物业服务企业的退出

22、）第二十九条（物业服务企业的退出）物业服务企业因（前期）物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业管理等情形，应当退出物业管理项目的，不得以物业服务中的债权纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业管理项目，并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业管理交接工作：（一）移交物业档案和物业服务档案资料、物业管理用房；（二）撤出物业管理项目中的物业管理服务人员；（三）清退预收、代收的有关费用；（四）法律、法规规定的其他事项。第四章物业的使用与维护第四章物业的使用与维护第三十条（住宅交付使用规定）第三十条（住宅交付使用规定）新建住宅应当在建设工程竣工验收合格，且

23、其配套设施具备交付使用的基本条件并经市或者区（市）县房产管理部门备案后，开发建设单位方可以交付买受人使用。备案机关应当在收到备案材料后七日内，对符合条件的予以备案并抄告房产登记机构。新建住宅配套设施交付使用备案的管理职责、条件、程序等具体办法，由市人民政府另行制定。第三十一条（房屋用途与装修）第三十一条（房屋用途与装修）业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变房屋的使用性质；确需改变的，应当经有利害关系的全体业主同意，并经有权部门审批后方能实施。业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及业主（临时）公约。第三十二条（物业的

24、保修责任）第三十二条（物业的保修责任）开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。开发建设单位在物业竣工验收前，必须按物业建筑安装总造价 2%的比例一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的10维修费用保证。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法，由市人民政府另行制定。第三十三条（物业的维护责任）第三十三条（物业的维护责任）专有部分保修期满后的维修，由业主负责并承担费用。共用部分保修期满后的维修，由相应业主共同负责按比例承担费用。物业应当定期维修养护。物业出现国家、省和市规定的应当维修养护的情形时，业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义

25、务。物业服务企业因维护、修缮、装修监督等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人应当提供方便。业主、使用人在物业使用、维护中发生权益争议的，可以要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）调解或者向人民法院提起诉讼。第三十四条（机动车辆停放）第三十四条（机动车辆停放）在物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。物业管理区域内的机动车停车场（库） ，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；机动车停放位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。机动车停放位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；凡利用物业共

26、用设施设置的机动车停放位，任何单位、个人不得出售。第三十五条（专业设施设备的配套与维护）第三十五条（专业设施设备的配套与维护） 新建住宅物业管理区域内，水电气户表应当实行专有部分一户一贸易结算表、共用部分独立计量表，安全防范、消防、环卫、邮政等配套设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。具体规定由市人民政府另行制定。物业管理区域内，供水、供电、供气、信息、有线电视、环卫、邮政等共用设施设备，应当依法由其产权人承担管理维修养护，不得要求物业服务企业维修养护。对供水、供电、供气、信息、有线电视、环卫、邮政等单位进入物业管理区域提供服务的，物业服务企业应当予以配合。第五章法律责任（略）第五章法律责任（略）第六章附则（略）第六章附则（略）