购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助.docx

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1、购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项，希望对正打算买房的朋友有所帮助-1购买商品房的一般步骤(1)确认开发商能否是有合法手续的房地产公司房地产公司销售现房，根据（中华人民共和国城市房地产管理法）和（城市房地产开发经营管理条例）的规定，应当具备“五证和“两书。“五证即：（国有土地使用权证）、（建设用地规划许可证）、（建设工程规划许可证）、（建设工程施工许可证）和（商品房销售(预售)许可证），“两书即：（住宅质量保证书）和（住宅使用讲明书），关键是检查有无（商品房销售

2、证）。预售时应具备“五证，关键是检查有无（商品房预售许可证）。开发商应当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；三是项目开发进度和完工交付使用时间；四是项目及其配套设施的平面示意图；五是商品房的构造类型、户型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊方法；六是预售商品房的价格和付款方法；七是商品房预售的专用账户；八是物业管理事项；九是法律、法规规定的；其他事项。(2)签订认购书在和开发商沟通洽商满意之后，购房者会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将（签约须知）及相关的宣传资料和相关文件交给购房者，并应实事求是地介绍项目的

3、进展情况。购房者一定要认真阅读（签约须知）及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时，因条款达不成一致意见，卖方应退回定金。(3)签订合同购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产，都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示（商品房销售管理办法）和（商品房买卖合同示范文本）；对示范文本的补充部分要格外重视。(4)办理预售登记及转让购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助登记：办理预售

4、登记对保护房屋买卖双方权益特别重要，对履约有所保障。只要办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到房屋房产管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理，买卖双方可以以共同委托律师办理上述手续。转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记，在转让登记上签字。(5)办理人住在购房人入住前，开发商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款，所以入住前，必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同，交纳物业管理费用。需十分强调的是

5、，签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未获得完工验收或房屋质量有问题时，均可拒绝签收。(6)产权过户、领取产权证开发商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。2看开发商能否“五证俱全近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热门，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要十分关注的。这“五证包括：(1)规划部门的（建设用地规划许可证）(证实开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障)；(2)国土部门的（国有土地使用权证）；(3)规划部门的（建设工程规划许可证）；(4)建设部门的（建设工程许可证）；(5)房产部门的（商品房销售(预售)许可证）。在这“五证中，最重要的是（国有土地使用权

6、证）和（商品房销售(预售)许可证），它表明所售房屋是合法项目，同时，购买期房时还要考察开发商投入开发建设的资金能否已到达工程建设总投资的25%以上，其施工进度和完工交付时间能否已确定。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法获得国有土地使用权，是其从事商品购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助房开发的根本条件。对于国有土地来讲，获得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式获得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法获得国有土地使用权，为了明确开发商的用地能否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：(1)（国有土地使用权出让合同）或（

7、国有土地使用权转让合同）；(2)（国有土地使用权证）；(3)缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用处，出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应十分注意的是：(1)正式的（国有土地使用权证）应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章；假如土地证上加盖了“临时土地使用证专用章，则表明土地使用者未缴足地价款。(3)土地证不得擅自涂改。(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。3如何细看（商品房销售(预售)许可证）商品房的形象进度到达一定程度时

8、，方可办理预售许可证：七层下面的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。（商品房销售(预售)许可证）包括下列内容：预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；土地使用权出让合同号、地块编号；（房地产证）编号、栋数；批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期；销售范围；用处；附注内容等。开发商拿出该证时要仔细看清每个栏目和内容能否确实无误。(1)看开发商名称(售房单位)这个栏目时，主要是摸清如今接触的售楼机构能否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商本身的一个下属部门，另一类是开发商委托的房地产中介公司，假

9、如是后者最好能提供开发商的委托书以证实；其合法身份。购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助(2)看项目名称这个栏目时，也挺费事，由于一些项目在开发的经过中会有很多名字，置业者就有必要搞清楚几个名词讲的是不是一回事。(3)用处这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。一般为商业、住宅、公寓等。(4)销售范围是最核心的问题，一个项目的（销售许可证）既能够按楼座发，可以以根据物业的详细情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，

10、但有些开发商由于急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些项目申报时有开发商自用房或合作方分成房，只能另行办理补地价等手续后才能进入市场，而不能以商品房预售。因而，要搞清项目的建筑面积与预售批准的销售面积能否一致。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且（许可证）本身的年限也是个需要留心的地方。4商品房预售需要具备哪些条件商品房预售需具备下面条件：预售人已获得房地产开发资质证书、营业执照；根据土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已获得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；已确定施工进度和完工交付使用时间

11、；七层下面的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；法律、法规规定的其他条件。另外，但凡在以市场地价获得的土地上兴建的商品房地产，在建筑完工验收合格，并办理房地产登记和领取了（房地产证）后，都能够直接公开发售。5如何签订认购书买房前先签认购书并交纳定金是如今售楼经过中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的第一步。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前，必须签认购书。一般来讲买卖双方所签订的认购书的主要内

12、容包括下面几个方面：购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助(1)卖方，即开发商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话。(2)认购物业。(3)房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价。(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。(5)认购条件：签订认购书应注意的事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。为了防止售房单位利用认购书制造陷阱，损害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中约定协议生效条件，如“只要在买卖双方就所有交易条件达成一致时，本

13、认购书方始生效，对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)售合同，则没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购的房屋转售给别人的条款加以拒绝。假如房地产商把尚不符合预售条件的“楼花以“内部认购的形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效。这种情况在实践中较为常见，检验“五证就能够避免。6认购书有无法律效力假如开发商具备了销售条件，也就是合法的销售许可证，那么买卖双方签订的认购书能否一定有效呢?一般以为，只要当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致，合同就未成立，由于认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交

14、房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。但是，认购书中写明的内容还是有约束力的，并且具有法律效力。7什么时候用预售合同?什么时候用现售合同在销售尚未完工交付使用但已获得（房地产预售许可证）的房地产时，使用预售合同；当销售已经完工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合同；预售许可证上标明的有效期是该预售房地产的预售期限。当有效期到期，而该项目房地产的销售又不符合上述使用现售合同的条件时，开发商需重新申请领取新的预售许可证，方可继续销售房地产。8签购房合同易忽视的问题购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品

15、房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助(1)合同有没有建筑及装修质量标准的细则投资者由于购买的是期房，而不是现房，所以买房时看到的是图纸。建成后，外墙是什么材料什么颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好涂料等等，假如只凭开发商的口头一讲，是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内容的。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况，是不多见的。前者比后者大，需补钱还好讲；后者比前者大，合同上又没有约定，让开发商往回退钱就很费事了。假如合同上没有详细的装修标准，很可能购房者接收入住时收到的只是一个空壳子。(2)有没有对附属配套设施的有效制约条款一般来讲，凡出售公寓小区或别墅小区的住房，开发商都许诺有若干配套设

16、施，如健身俱乐部、网球场院、游泳池等等。假如楼盘出售情况不好，这些配套设施往往会遥遥无期。但合同中假如没有对此种情况规定有效的制约条款，购房者也只能迫不得已了。(3)合同有没有规定开发商延期交房的详细罚则楼房建造经过中可能会碰到很多不可预见的困难，如资金、材料、施工等，进而延误交工的日期。对此没有详细的处罚条例，不仅可能打乱购房者的计划，而且侵犯了购房者的合法权益。因而，购房者有权获得经济上的补偿。这类条款应当是购买期房合同中的必备条款。(4)有关房屋面积方面的条款购房者在签订购买现房合同时在此条款中要写明建筑面积，建筑面积中含共用面积的组成部分及详细平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用

17、面积的比例；另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。(5)关于价格、收费、付款额方面的条款在一般合同中，价格条款应是比拟明确的，每平方米多少元钱。开发商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者都可要求售房方出示有关的规定和证实文件，对于一些不合理的缺少根据的收费，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。(6)在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方购房者在签合同时一定要具体地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋

18、友有所帮助的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还能够规定房屋的保质期、附属设备等。9签合同时要注意的几个细节问题(1)购房合同的各项内容要尽可能全面、具体，各项规定之间要避免与国家的政策法规相冲突；文字表述要明晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，签字人是法人代表本人，或公司章程上受权的主要负责人。(2)合同上的项目名称，一定要与项目位置联络在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要详细、明

19、确，如*市*区*街*号*花园*号楼*房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积的分摊原则等要明确讲明。(3)房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要具体、详细。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供给能力等要逐一予以讲明。水、暖、电、通讯等设施要讲明安装到什么程度。(4)其他如付款方式、产权保证等都应具体、详细地加以讲明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或详细的物业管理单位以及物业管理的收费标准，并对房屋的整体构造、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。(5)违约责任的约定一定要双方对等，否则吃亏的还是消费

20、者。一般承当违约责任的违约事项包括：(1)购房者不按期交款；(2)开发商不按期交房；(3)面积变动超过约定幅度；(4)房屋装修标准、质量不合要求、保修不到位；(5)产权过户手续不全或不能按期办理；(6)公共设施不到位；(7)宣传或广告承诺不兑现。10购房时交定金要注意什么购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助根据合同法有关规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立（意向书）、（预订书）等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违背现行法律、法规的，该（意向书）、（预订书）等对双方均有约束力。购房者签订（房屋认购书）

21、与签订正式合同同样须慎重。(1)确认房产的资质。（预售合同）有规范文本，但（房屋认购书）条款较简单，有些房产商可能利用（认购书）中未必要写明（预售许可证）等资质情况，来躲避法律，购房者不可忽视这一点。(2)详细基本生效条款。尽管并没有明确的法律规定（认购书）中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、生效条件等必须有明确的约定。(3)内容合法。形式上虽无限制规定，双方能够就违约责任等达成一致的意思表示，但这些意思表示都必须在合法的前提下达成，定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。假如

22、购房者对某套房确实很满意，一定要订购该房，可直接签订房屋预、销售合同。这样，购房者就有充分的主动权与开发商就合同内容进行平等协商。假如实在要签房屋认购书，则要对在何种情况下扣定金、扣多少以及何种情况下要将定金退还作明确规定。消费者在订立定金条款时，应当把握这样5个问题：(1)定金条款并不具有强迫性，它仅是指导性的，消费者能够依法自主决定能否订立定金条款；(2)应当在定金条款中注明不履行合同的详细情况；(3)固然已订立了定金条款，但只要消费者在交付了定金后，合同才生效；(4)要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知

23、识和经历，在某些条款内容上设下陷阱，成心让消费者违约。(6)定金和订金在法律上性质是不同的。根据担保法的规定，当事人能够约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，假如收取订金的一方不能履行约定则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。11怎样查询所购买的物业能否获得预售许可证(1)网站查询。如访

24、问工程建设信息网能够了解房地产项目能否已领取预售许可证；(2)直接向房地产管理所了解物业的预售批准情况；(3)要求开发商出示（房地产预售许可证）。但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都能够放心购买。对于某些分期开发建设的楼盘，开发主管部门会根据工程建设的详细情况，分期发放预售许可证；同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。（房地产预售许可证）中已具体注明了可预售房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用处、套数、面积等信息。在购买前必须认真核对所购买房地产的栋号、楼层、名称等能否与许可证上注明的内容相符。12如何正确认识预售合同中发展商制定的格式文本根据（中华人民

25、共和国合同法）的有关规定，格式条款是指格式条款的提供方(下面简称提供方)为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，根据对方的要求，对该条款予以讲明。格式条款具有下列情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。(3)以合法形式掩盖非法目的。(4)损害社会公共利益。(5)违背法律、行政法规的强迫性规定。(6

26、)造成对方人身伤害而免除其责任的。(7)因成心或者重大过失造成对方财产损失而免除责任的。购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助对格式条款的理解发生争议的，应当根据通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。13补充协议的各条款怎样签一般来讲，补充协议是在签完合同或者认购书之后，由双方商议拟订一些条款，然后打印成的正式文本。开发商是不会提出任何对本人不利的条款的。换句话讲购房者必须本人知道添加哪些条款，而拒绝哪些对本人不利的条款。在这里，建议在签

27、订补充协议时，最好与开发商就下面事项进行约定：(1)应该在补充协议中写明：“本补充条款的内容，如与法规政策抵触的，一律以法规政策为准。(2)要让开发商对其主体资格及相应批准文件的真实性做出承诺，假如有做假的情况，按违约处理，买受人有权提出退房，出卖人退还所有已交房款(包括定金)，并且支付违约金。(3)要让开发商对所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权做出承诺(要是避免因而而造成购房人无法正常行使产权的权利)。购房者要求开发商证明土地使用权能否抵押、出租、转让等情况。如其不能如实拿出有关证实或尚未处理好，则应当慎重。(4)要把售楼书或广告承诺写进补充协议，购房者在同开发商签订（购房合同）的时

28、候，最好将开发商的相关宣传材料或承诺材料中做出的很多诱人条件，如房屋使用率、公共配套设施的设置及建成时间、附带赠送等，作为补充协议的附件加以确认将其变成购房合同的一个重要组成部分。假使交付的房屋不符合上述承诺中的要求时，购房者可根据合同中的有关违约条款追查开发商的责任。(5)要确定产权证的获得时间，应在合同中明确提出产权证的发放准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比拟慢，但也应注明一个适宜的日期。开发商不能无限期地拖发产权证。(6)如购房人选择按揭贷款，则应约定如按揭不成，购房人采取的付款方式及详细处理方法，例如写明：若非因买受人主观原因造成不能贷款，出卖人应返还所有已付房款(包括定金)

29、。(7)要补充一些合同文本中未提及的税务和权利问题。例如：该房屋交接之日前购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助购买商品房注意事项,希望对正打算买房的朋友有所帮助所有已产生而未缴税费均由出卖人承当，该房屋交付之日起，所产生的一切税费及管理公约约定范围内应缴付的费用均由买受人承当。(8)补充一些与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方以为应当约定的事项。双方当事人在补充协议或补充条款中需要约定的其他事项主要有：(1)关于免责条款中不可抗力问题延期交房是商品房交易中的一个突出问题。为了避免承当违约责任，开发商常在购房合同的免责条款中写入“除不可抗力因素外，应于某年某月某日前

30、交房字样。为此，购房者能够要求开发商在补充协议或补充条款中把施工经过中可能碰到的异常困难及重大技术问题和不能及时解决的情况列出来，以减少这个不可抗力的模糊程度，防止对方将来钻空子。(2)关于房屋外墙使用权的问题购房者假如不想接受对己不利条款能够不签合同，可以以就这些条款约定某些限制条件，比方，外墙使用权要有一定的期限，使用外墙面不得对业主造成光污染、热辐射、磁场感应和影响整洁等。14开发商不让签补充条款怎么办商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商不同意购房者在合同中签订补充条款的行为，购房者完全能够不购买其开发的房屋。但由于有些购房者在交纳定金时，未与开发商在认购书中做出“如

31、因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时，购房者有权退房，开发商应将定金全额退还的约定，购房者在交纳定金后，开发商不同意购房者在合同中签订补充条款时，购房者往往比拟被动。因而，建议购房者在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商做出上述约定。15怎样避免不平等条款购房者在与开发商签订购房合同时，一定要小心慎重，由于一些开发商在签订购房合同时往往加上一些隐性的不平等条款，假如购房者不小心的话就会受骗，进而使本人在购房交易中陷入不利的地位。如在合同中规定交房时间时，开发商往