广告策划模板集合9篇.docx

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1、广告策划模板集合9篇广告策划模板集合9篇广告策划篇1一市场分析一宏观环境内容所谓宏观环境是指直接影响企业市场营销活动的各种社会约束气力。企业的宏观环境主要包括企业的人口统计环境、技术环境、经济环境、社会文化环境、自然环境和政治法律环境。这些宏观环境要素对市场营销活动直接或间接地产生着各种影响，它既能给企业带来市场时机，同时有可能带来对企业营销活动产生威胁的各种气力。二香奈儿No.5香水宏观环境详细分析1、人口环境分析：人口环境包含人口增长，人口年龄构造，受教育程度，家庭构造，人口地理迁徙等因素。其中对香奈儿No.5香水影响最大的有受教育程度和人口地理迁徙这四个因素。2、营销环境分析香奈儿作为一

2、种价格昂贵的奢侈品，它对消费者的要求相对偏高。随着全球消费者受教育程度的普遍提高，消费者也将更追求生活品质，对奢侈品的认同度和购买趋向也将得到提升。城市化的升温也使消费者愈加了解奢侈品市场，为消费者提供一个消费的平台。3、经济环境分析经济因素是实现需求的重要因素，没有一定的购买能力不能构成需求，经济因素主要决定于居民收入状况，储蓄与信贷等因素。据最新数据显示，20xx年中国奢侈品消费已超过120亿美元，赶超美国成为第二大奢侈品消费国，奢侈品年增长率为30%远超过GDP10.1%的增长速度，而20xx年估计年增长率将超过20%。随着居民收入的状况的改善，人均GDP的增长，居民用于奢侈品的消费金额

3、也将持续增长，中国奢侈品消费市场有50以上是进口消费，消费的产品有主要为腕表、化装品、服饰和包具等，化装品中香水又占据着举足轻重的地位，香水的销售量香奈儿No.5香水在近年来稳居首位。从长期趋势来看，中国经济状况的改善和人均GDP的上升对香奈儿No.5的销售有着相当大的正面作用。4、政治环境分析市场营销在很大程度上遭到政治和法律环境因素的影响和制约，政治环境主要是指企业所在国的政权、政局，政府的相关政策等。由于中国近年来贸易顺差的不断增大，政府正在努力平衡中国的贸易进出口额，施行多项促进进口的政策。商务部部长陈德铭在两会期间明确表示：“我们对今年外贸总的政策指导是稳出口、扩进口、减顺差。为了配

4、合扩大内需的中长期战略，中国的外贸政策将酝酿新一轮的调整，进口将逐步发挥重要作用，随之而来的进口政策将进一步强化，包括下调多种产品的进口关税，并简化进口申请相关程序，鼓励奢侈品进口等。由此可见中国的政治环境和外交政策对香奈儿No.5很有利。5、文化环境分析文化环境是指人们长期生活构成的基本信仰和价值观，居民的文化水安然平静教育水平的提高也在一定程度上影响了居民的消费观念，对生活品质的追求和对社会认可度和尊重意识的加强使得人们更多地倾向于对奢侈品的追求，而这些观念的改变对奢侈品至尊的香奈儿的营销有着很大的帮助。三香奈儿No.5香水的竞争对手分析1、竞争对手的界定企业的竞争对手是个很抽象很广泛的概

5、念，能够是同行业的，生产同一产品的，但不同行业，不同产品也能成为企业的竞争对手，我们能够把竞争对手分为下面几类：品牌竞争：所有以一样价位提供类似产品的公司；1行业竞争：所有生产同类产品的公司；2形式竞争：所有提供类似功能的产品的公司；3一般竞争：所有提供需要顾客支付类似货币金额的产品的公司。而具备以上一个或者几个特点的都能够被界定为是本企业的竞争对手。根据上述数据分析可得，香奈儿的年销售额在国内市场占十大品牌的25.98%，而迪奥香水则以25.10%的销售额紧随其后，作为香水奢侈品市场势均力敌的对手，迪奥香水是香奈儿No.5在中国最强劲的对手.2、香奈儿的优势：1产品经典。香奈儿有别于很多品牌

6、认定消费者喜欢新鲜刺激，因而每隔一阵子，就推出一种新香水，借着广告热炒一阵，再由时间渐渐淘汰的哗众取宠做法。香奈儿对旗下的香水呵护备至，迄今为止仅推出几种系列的香水，但每一款都异常经典，成为女性所追崇的品牌。2创始人知名度高。香奈儿创始人GabrielleChanel一生传奇的故事为女性所仰慕和追求，香奈儿香水已不仅仅是一种香水，更是女性对其创始人的尊重和敬仰，它代表着一种个性，代表女性追求自由和平等的思想，而当一种产品被赋予特殊的思想时，它所产生的魅力也是其他产品所远不能及的。3精准的目的定位。与迪奥不同的是，香奈儿的旗舰产品是其香水和服装，当消费者提起香奈儿时更多地想到的将是其香水，而迪奥

7、给人的印象则是其绚丽的彩妆和典雅的男装。3、香奈儿的劣势：1产品过于单一。与香奈儿的经典相对应的便是香奈儿产品的单一，这时它的优势反而成为劣势，与此同时，迪奥采取多元化的政策，在推销其女性香水的同时着力研究男士香水的开发，而香奈儿对男性香水市场的开发显然比不上迪奥的开发力度，这样使男性消费者将趋向于迪奥市场，在中国的调查显示，男性奢侈品市场超过奢侈品总市场的70%。2价格过于昂贵。在市场调查中显示，一瓶香奈儿的市场价格940元，而同规格的迪奥香水价格为680元。显然在价格上迪奥占据一定的优势。四香奈儿No.5香水的市场细分及目的市场定位1、市场细分和目的市场定位市场细分是指根据消费者需求和购买

8、行为的差异性，把具有异质性需求的整体市场划分为若干需求大体一样的消费者群的小市场，提示一个辨别具有不同行为的消费者，并加以分类组合的经过。市场定位是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目的顾客，是该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。2、香奈儿No.5香水的市场细分和目的市场定位香奈儿产品已经遍及全球，成为高档次女士们追逐的顶级品牌，其中ChanelNO.5号是影响最大的品牌之一。香奈儿5号香水的市场细分根据是个体偏好，消费者愈加关注它们带来的精神价值。细分的标准主要在于消费者的地理、心理、人口、行为因素。1

9、按地理位置细分。目的市场：近几年，奢华消费在中国快速地发展起来，而奢侈品的消费主要集中在大城市，香奈儿将北京、上海、杭州等著名大城市作为其目的市场，香奈儿作为国际著名奢侈品品牌，加快了拓展中国市场的步伐，力争在中国奢侈品中占据一席之地。2按性别、年龄细分。目的市场：香奈儿No.5香水为女性而特意打造，其高昂的价格又将收入较低的年轻女性排除在外，而以已有一定经济基础的3545岁的女性为目的群体，而通过奢侈品调查报告显示，奢侈品消费开场逐步呈现低龄化，这样也致使香奈儿将其在以后的营销中放宽年龄的目的市场。3按受教育程度、职业细分。目的市场：香奈儿产品本身就具备着一种典雅的气质，这使它成为高学历高素

10、质高档次群体所青睐的产品，而就职业阶层来看，香奈儿主要以白领阶层及成功女士作为其营销对象。4按心理、行为变量细分。目的市场：当代中国女性重视自我、追求自由与时髦，她们关爱本人，讲求生活质量和档次，而香奈儿5号的目的消费者即注重自由、崇尚知识、尊重人本位的高收入、高档次女性，恰好知足了当代女性的消费心理需求。顾客的消费动机是购买和消费商品和服务经过中的体验利益以及给顾客带来的价值和精神享受。香奈儿No.5很好地知足了当代女性追求社会声誉及社会地位的需求。3、总结经过市场细分和目的市场定位，我们能够总结出香奈儿No.5香水以大城市的高收入高档次的女性居民作为目的顾客群。香奈儿5号的利益定位是典雅体

11、验，典雅是由香味、稀缺和艺术三个抽象属性实现的，产品是精致化的，价格是昂贵的，终端是艺术化的，沟通是经典化的，这一切都在突出5号香水的典雅和自由。二广告策略一广告的目的1、提高消费者对香奈儿No.5香水的购买率。2、提高香奈儿No.5香水的美誉度、知名度和市场占有率。3、广告投放量与今年上半年的广告投放量相比，同比增长率达3%。4、扩大销售量，实现今年年度10大经典香水销售排行榜第3名，市场占有率达35%以上。二目的市场策略经过市场细分和目的市场定位，我们能够总结出香奈儿No.5香水以大城市的高收入高档次的女性居民作为目的顾客群。香奈儿5号的利益定位是典雅体验，典雅是由香味、稀缺和艺术三个抽象

12、属性实现的，产品是精致化的，价格是昂贵的，终端是艺术化的，沟通是经典化的，这一切都在突出5号香水的典雅和自由。三产品定位策略香奈儿No.5香水以其大方高档，色彩高雅、精致的特点，遭到诸多女性消费者的青睐。四广告诉求策略香奈儿No.5香水的诉求对象为职业女性，以能知足她们的高雅、时髦、张扬个性为诉求重点。诉求方法强调香奈儿No.5香水的高端的品味和高雅的情调，突出它在目前市场的无人可及性。五广告表现策略1、香奈儿No.5香水，品味女人的第一选择！2、要提升个人魅力就选香奈儿No.5香水。3、浪漫的你，就送她香奈儿No.5香水。六广告媒介策略1、电视广告香奈儿No.5香水推出的24个月密集播出，此

13、时期以10秒电视广告为主，30秒电视广告为辅。电视广告的播出，主要选择下面6个与消费者接触频率较高的频道或时间段。1高收视率的国语连续剧。2晚间7：008：30时段。3高收视率的娱乐节目。4妇女节目。6时髦报道。2、杂志选择选择以中青年白领为主要对象的时髦、美容类杂志，如（瑞丽伊人风气）、（都市丽人）、（嘉人）等，并选择其中最好的版面刊登精巧的香奈儿No.5香水的广告。3、其他媒介主要包括网络、直邮这两大新兴的传播媒介。4、补充媒介在各大百货专柜、大型商场举行商业展览活动。三广告计划一广告目的1、提高消费者对香奈儿No.5香水的购买率。2、提高香奈儿No.5香水的美誉度、知名度和市场占有率。3

14、、广告投放量与今年上半年的广告投放量相比，同比增长率达3%。4、扩大销售量，实现今年年度10大经典香水销售排行榜第3名，市场占有率达35%以上。二广告时间开场20xx年5月1日，五一节开场能够做个促销活动，把广告打得更响。活动结束20xx年5月7日持续20xx年12月底三广告的目的市场以北京、上海、广州、深圳、浙江的事业有成，进取心强的高收入人群为主。年龄在20到40岁之间，月收入1.5到3万元，对产品特性的要求外观漂亮大方，能够更换，携带方便，保养功能，高档，色彩高雅、精致的女性对象四广告诉求对象及重点香奈儿No.5香水的诉求对象为职业女性，以能知足她们的高雅、时髦、张扬个性为诉求重点。诉求

15、方法强调香奈儿No.5香水的高端的品味和高雅的情调，突出它在目前市场的无人可及性。五广告表现1、香奈儿No.5香水，品味女人的第一选择！2、要提升个人魅力就选香奈儿No.5香水。3、浪漫的你，就送她香奈儿No.5香水。六广告发布打算1、电视广告香奈儿No.5香水推出的24个月密集播出，此时期以10秒电视广告为主，30秒电视广告为辅。电视广告的播出，主要选择下面6个与消费者接触频率较高的频道或时间段。1高收视率的国语连续剧。2晚间7：008：30时段。3高收视率的娱乐节目。4妇女节目。6时髦报道。2、杂志选择选择以中青年白领为主要对象的时髦、美容类杂志，如（瑞丽伊人风气）、（都市丽人）、（嘉人）

16、等，并选择其中最好的版面刊登精巧的香奈儿No.5香水的广告。3、其他媒介主要包括网络、直邮这两大新兴的传播媒介。4、补充媒介在各大百货专柜、大型商场举行商业展览活动。七广告费用估算广告估算的总金额为500万1、拨给策划部5000元2、广告设计费用1万元3、广告制作费用2万元4、网络广告根据每千人次访问次数作为收费单位，点击5元/次，共计200万。5、报纸广告费用100万6、汽车杂志、娱乐杂志、精英杂志等费用70万7、剩下的为机动费用广告策划篇21、你为你喜欢的乐器做一则广告。2、请以“家温馨的港湾为题做一则广告。3、大学毕业，面对就业，做一则推销本人的形象广告。4、面对升学，请在专业主考教师面

17、前做一则推销本人的形象广告。5、请以“南极，地球上的最后一片净土为题做一则保护环境的公益广告。6、请为生活在战争中流离失所的伊拉克儿童做一则公益广告。7、请以关注印尼海难为题做一则公益广告。8、请为“CANON数码摄像机做一则公益广告。9、请为“雕牌高能皂做一则全新的推广广告。10、请为东方航空公司做则改变形象的广告。11、请为世界顶级化装品“兰寇的眼霜做则品牌广告。12、请为红旗小轿车做则新颖的广告。13、请为“可口可乐做一个全新的广告。14、在炎热的夏季，请为“小护士护手霜做则全新的广告。15、请为即将上市的诺基亚7620手机做一则有别于现有广告的广告。16、请为“Inter奔腾公司做则经

18、营理念广告。17、请为“中国人寿保险公司做则经营理念广告。18、请为“长虹电视做则宣传广告。19、请为“青岛海尔冰箱做则宣传广告。20、请为云南红塔集团做“吸烟有害健康的广告。公益广告策划书模板三（北京青年报）形象电视广告主题：今天的我画面：1、镜头逐步推向一部打开显示屏的电脑。2、(特技)镜头进入电脑里。3、在推进的经过中，快速、变化无穷的新闻照片、图片、标题、纷纷闪过。伴随着各种语言的新闻播音声。4、(特技)镜头继续快速推进。出现一个电子和中子围绕一个圆球快速旋转的画面。5、(特技)圆球变成了小小的地球，(象征着科学的)电子和中子仍然围绕着地球在快速旋转，小小地球不时出现一些爆炸，升起一些

19、小小的蘑菇云来。6、镜头移开，我们发现这个小小的地球，被一个一身西装的年轻人托在手里，他在观察和凝视着这个地球。7、年轻人抬起头来凝视镜头。8、镜头变黑(象有人关掉荧光屏一样)推出字幕，主题语“今天的我，9、再次推出字幕(黑底红字)“北京青年报。公益广告创意之“学习篇创意思路：第一部分：画面表现内涵：当今是一个知识爆炸的时代。画外音(旁白)：当今是知识和信息爆炸的时代。知识天天都在更新，我们假如不注意学习就会落在时代的后面。第二部分：记实采访形式。采访对象：夜大学、职工大学的已经工作后，又来参加学习学生。年龄大的学生更好，以他们的现身讲法为主。采用随机采访形式。采访题目：既然已经工作了，为什么

20、还要花业务时间来参加学习?希望得到的答案或大概意思：主要是为了提高本人，不然跟不上时代的脚步，后落后于时代的。采访时，同步在屏幕上打出被采访者的年龄、职业、正在参加什么课的学习。采访时最好不出记者镜头，不直接问出问题，由被采访者直接回答。第三部分：采方完后，随着被采访者离去。画面变虚。推出字幕并伴有一样的画外音：好好学习，天天向上。本片主题固定，但采访对象能够反复变换，所以片子随时都能够有新东西播。给人的感觉能够是很新的。将采访时被采访者的画面固定，就能单独做为平面广告。公益广告创意之“美容篇一副大的少女素描绘占据并铺满整个画面;画上的少女特别娟秀，紧闭着嘴;但形象很难看;光头;没有头发;蒙着

21、一只眼睛;脸上满脸黑点;有大小疙瘩;也有伤疤;还贴着胶布;鼻子上有脓包。一只手伸入画面;拿着橡皮和笔;不停的在修改这个画面;擦掉难看的部分;加上飘逸的头发，使少女的轮廓愈加突出，形象愈加完美;画面上少女也开场露出笑容了;最后，画面上的少女变的特别漂亮，由动画人物，变成了真实人物;镜头拉开。这是在某个漂亮、干净的街道上，一个人正在为一个少女画素描。镜头继续拉开，我们看到少女的身后不远的地方：一个环卫工人正在清扫地面;在她旁边的草坪上，一个绿化工人正在整理草坪;镜头擦过少女;渐渐的推向正在工作的绿化工人和环卫工人;这时旁边传来少女清脆的笑声;少女举着画好的素描绘跑开了;画像随着追去;两人跑出画面;

22、正在扫地的环卫工人和绿化工人;看着跑开的少女露出笑容;二人继续低头工作;镜头变虚：推出字幕，同时伴有画外音：感谢你，城市的美容师。广告策划篇3前言随着中国社会老龄化程度的加剧，老人越来越多。据民政部统计，目前我国老龄人口约有1.69亿，其中40%是空巢老人，个别老城区“空巢老人家庭已到达70%，20xx年到达80%以上。“空巢老人问题已不仅仅是个人问题，而是全社会亟待解决的社会问题。本策划深化分析总结了此现象出现的原因、现状及后果，号召关爱老人，并希望媒体配合宣传。现状分析空巢老人的儿女不在身边，只要人们能主动关爱、帮助空巢老人，那么每一个付出爱的人，都是老人们的儿女，他们将被这些爱包围，不再

23、孤单。对空巢老人来讲，他们需要的并不是物质上的知足，而是精神的抚慰，可能只是陪他们逛逛菜市场，听他们讲积累了一辈子的故事，或者过一个并不隆重，但热热闹闹的生日。用爱暖和老空巢人，是社会发展的需要，我们每个人都能做到。他们通常比拟沮丧、郁闷、孤寂、食欲低、睡眠失调，愁容满面，经常流泪、自责，以为本人没有完全尽到做父母的责任，同时也会觉得子女不关心本人。原因分析经济的飞速发展带来了优越的物质生活，同时，地区发展不平衡及文化水平的限制，让很多年轻人选择离开家乡到外面打拼，导致老人只能在思念儿女中渡过，而且一代又一代的生活方式不同导致他们之间的摩擦不断，最终年轻一代宁愿选择搬离父母。后果分析由于沮丧、

24、郁闷、孤寂、食欲低、睡眠失调，愁容满面，自责，最终导致了老人们难以与人好好相处的现状，并产生心理危机感，如：失落感、孤单感、衰老感、抑郁感、焦虑感等。目的市场郑州市地区及其郊区、远郊区，并逐步扩展只全省乃至各地。广告目的随着社会的发展和人们意识的加强，广告越来越被人们关注并出如今各类媒体上，而且此类广告在媒体上出现的次数不多，定能引起人们关注。定位策略1.广告定位以情感诉求为主，加上孝敬老人，以感性讲服向目的传达广告概念。2.广告对象定位外出打工的子女;没有儿女在家陪伴的老人;在外上班的子女。媒体策略1.接受习惯老人单独在家没有儿女陪伴，只能以报纸、电视为主。外出打工的子女，商业信息类的报纸、

25、杂志、网络等。在外上班的子女，娱乐性、时髦性强的媒体，电视、杂志、网络等2.广告媒介电视，河南电视台，采用动态画面，生动活泼，有很强的视觉冲击力，突出个性，易懂并传达信息。网络，点击率较高的网站，如百度，新浪网等。户外媒体，公交车身广告，广播。报纸媒体，郑州晚报。广告效果预测准确的回馈信息，一起人们的重视，最终打到关爱老人的目的。广告语关爱空巢老人，就是关心你本人关爱空巢老人，从精神奉养做起广告策划篇4地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益剧烈，好的营销策划更成

26、为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。一、营销策划书编制的原则为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：(一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行详细策划内容具体阐述;三是明确提出解决问题的对策。(二)简洁朴实原则：要注意突出重点，捉住企业营销中所要解决的核心问题，深化分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。(三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导

27、性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因而其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要消耗大量人、财、物，管理复杂显效低。(四)创意新颖原则：要求策划的点子(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。二、营销策划书的基本内容策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是一样的。因而，我们能够等同讨论营销策划书的一些基本内容及编制格式，封面：策划书的封面可提供下面信息：策划书的名称;客户名称;策划完成日期

28、及本策划适用时间段。由于营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。策划书正文部分主要包括：(一)策划目的要对本营销策划所要到达的目的，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作经历。尚无一套系统营销方略，因此需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。某地产项目改变功能和用处，原有的营销案已不适应新的形势，因此需要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。发展商原营销施

29、行方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。发展商在总的营销施行方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的讲的非常详细，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司介入某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深化市场，针对该项目进行了全面的市场调研，进而讲明某某城市广场项目营销对公司长远、最近利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共鸣，完成任务，这一部分

30、使得整个方案的目的方向非常明确、突出。(二)、分析当前的营销环境状况对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供根据，知己知彼方能百战百胜，由于这一部分需要策划者对市场比拟了解，这部分主要分析：1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述;区域竞争性楼盘分析;楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点怎样，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。目的客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已把握的资料分析产品市

31、场发展的前景。2、对楼市影响因素进行分析。主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费构造的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态构成等发展趋势。(三)市场时机与问题分析。所谓的营销施行方案，就是对市场时机的把握和策略的运用，因而分析市场时机，就成了营销策划的关键，只要找准了市场时机，策划就成功了一半。1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。项目整体规划欠佳，功能不全，被客户

32、冷落;项目包装太差，提不起目的客户群体的购买兴趣;楼盘价格定位不当;目的客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;促销方式不佳，客户不了解楼盘;广告投入太少，难以启动市场;销售人员服务质量不高，客户有不满情绪;售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都能够是营销中存在的问题。2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克制，从优势中找时机，开掘其市场潜力。分析各目的市场或目的客户群热门，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以知足，捉住主要目的客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场时机。(四)营销目的营销目的是在前面目的任务基础上公司所要实现的详细目的，即营销策划方案执行期间，

33、经济效益目的到达：总销售率为%，估计销售日期为XX天。(五)营销战略1、营销宗旨一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘主要目的客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。2、竞争策略通过前面房地产市场时机点与问题分析，提出合理的推广策略建议，构成有效的4P组合，到达最佳效果。1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来讲，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是特别具有市场竞争力和生命力的。楼盘

34、功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。3)楼盘品牌：要构成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，特别重要，包装作为楼盘给目的客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。5)价格策略：这里强调几个普通性原则;销售当时的市场环境;周边楼盘的质量及销售状况;楼盘本身的客观条件;销售战略及销售进度安排;发展商的成本及营销目的;以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。3、销售渠道。项目

35、目前销售渠道状况怎样对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。4、广告宣传计划。(1)、原则服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。不定期地配合阶段性的促销活动，把握适当机会，及时、灵敏的进行。(2)、广告目的建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包装成何种效果。有力促进楼盘销售。(3)、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使浸透。(4)、广告风格自始至终将楼盘

36、推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广经过中;重点突出项目的各项优势;注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴;强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。(5)、卖点整合项目合适炒作的概念。楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业气氛、智能化物业管理等综合卖点。(6)施行步骤可按下面方式进行：策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、稳固期(入伙期)。节假日、重大活动前推出促销广告。把握机会进行公关活动，接触消费者。积极利用新闻媒体，擅长创造利用新闻时间提高楼盘知名度。5、详细行动方案根据策划期内各时间段特点

37、，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵敏性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用获得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，捉住旺季营销优势。六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进经过中的费用投入，包括营销经过中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经历详细分析制定房地产营销价格策略(2)房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须根据市场规律、经济原则实行等价交换。把握房地产产品的定价方法，灵敏运用各种定价的策略是

38、开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。1、房地产定价方法一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，能够讲定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因而不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中能够做适当的调整，但不能做大幅度的或否认性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法

39、：(1)市场比拟法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比拟，对构成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。(2)成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。(3)收益法。将预期的估价对象房地产将来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。(4)剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄

40、清方法之后，详细执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比拟轻松，容易进入，能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。2、定价比例一般来讲，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3-4层(9层下面)为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0、8%，标准层下面每层下调0、5%。在高层建筑中，7层下面因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、

41、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来讲，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8-10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3-5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差异，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因而首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。3、价格调整策略。房地产价格调整策略能够分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的

42、信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。由于基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起介入调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元由于产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元由于产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的详细情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点

43、，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数能够在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感遭到是在让利

44、，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只要这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。(三)房地产营销渠道策略(Place)目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略能够大致分为企业直接推销、委托代理推销以及近几年兴起的网络营销、房地产超市等。企业直接推销，是指房地产开发企业通过本人的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它能够帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%3、0%)，但推销经历的缺乏和推销

45、网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经历还有待于积累开掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它仍然会占据重要位置。委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商能够分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市

46、场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时，很多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。20xx年9月，上海青之杰花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。如今不少开发商都在互联网上注册了本人的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式沟通，能够打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，能够全方位地展示房地产品的外形和内部构造，同时还能够进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了众多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成

47、为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。房地产超市营销是近期在浙江、上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开场告别传统的开发商自产自销的单一形式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家以为，房地产超市是我国楼市营销理念、方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。(四)房地产营销促销策略(Promotion)房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、讲服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以到达扩大销售的目的。房地产营销促销略主要能够分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。1、广告广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广