上海宝山顾村房地产项目投资分析报告.docx

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1、顾村项目投资阐发凭据出让方提供的项目资料和资产评估陈诉，筹划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算，根本情况如下：一、 收购本钱凭据项目资产评估陈诉，本项目的资产评估价为8.38亿元，项目二期和三四期的评估价如下：项目收购款（万元）折合单价（元/平方米）二期地价24842 4115 工程8803 （推算）1458 合计33645 5573 三四期地价49852 4716 工程345 33 合计50197 4748 一期车库车库1092 1693 合计83842 1. 项目转让溢价3.01亿元，如果接纳在建工程转让方法，对方应负担增值税9364万元 适用税率40%，速算系数5%。但由于接纳股权转

2、让方法，该笔增值税将由我司负担，各期的楼板价也将增加564元/平方米。2. 项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元，即1603元/平方米。因此我司承接项目二期的实际本钱为5573+564+1603=7740元/平方米。3. 项目三四期的实际楼板价为4748+564=5312元/平方米二、 开发本钱项目三四期的开发本钱（含地下车库）预计约为4.48亿元，测算明细如下：开发量（平方米）单元开发本钱（元/平方米）总本钱（万元）占比地上部门105711 3423 36188 80.8%地下部门19457 3500 6810 15.2%综合楼9546 1900 1814 4.0%合计44812 地

3、上部门的开发本钱为448120000/（105711+9546）=3888元/平方米由于地下车库销售较困难，因此将其制作本钱摊入地上部门，作为地上部门的开发本钱。因此，三四期实际本钱为5312+3888=9200元/平方米。项目二、三、四期的开发总本钱约为14.77亿元，测算明细如下：收购本钱83842 二期后续投入9678 三四期开发本钱44812 总本钱（不含增值税）138332 股权转让多负担增值税9364 总本钱（含增值税）147696 三、 周边楼盘销售情况项目周边楼盘的售价约为7500-8000元/平方米（小高层），销售速度为每周3-4套，参考数据如下：楼盘名称销售均价（元/平方米

4、）总住宅套数已售住宅套数开盘时间宏润韶光85003523022005-7-5圣卡洛铂庭7100-75008836692006-7-14世纪特殊7500-78004363232007-11-1四、 保本售价项目各期保本售价预估如下：1. 二期实际本钱为7740元/平方米，保本售价为7740（1-5.6%-1%）=8286元/平方米。 5.6%营业税及附加，1%预缴土地增值税。2. 三四期实际本钱为9200元/平方米，保本售价为9200（1-5.6%-1%）=9580元/平方米。以上估算仅考虑了5.6%的营业税及附加和1%的预征土地增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高。五、 结

5、论1. 凭据周边楼盘销售的观察情况，若该项目销售代价定在8000元/平方米时，楼盘去化速度约为4套/周（208套/年）。在宏观调控的大配景下，房地产行业在年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期546套住宅凭据保本价8286元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约为3年左右。2. 要到达项目整体开发毛利率不低于25%的底线要求，本项目三四期的销售均价至少应到达12600元/平方米以上，在目前市场情况下存在较大风险。3. 8亿元，而实际仅得到楼板价5312元/平方米的11万平方米开发面积。4. 考虑到项目所处地段，5312元/平方米的楼板价已经在很大水平上消弱了项目的赢利能力。在生意业务条件没有产生根天性改变的情况下，发起公司放弃该项目。生长筹划部2008年3月31日