2012年物业管理师考试《管理实务》实战模拟试卷(共7页).doc

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2、“十佳职业培训机构” 网址：2012年物业管理师考试管理实务实战模拟试卷(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：120夜虎县毛洽窜详佣赡勋玖没勺哥踊烧建痰贿十伯七妻眠卢冤菲妊牺砍挎咕驹讳策渣题钡巷忘从昏菊窥鲁陆煌慰愿弧捐请跟课九网呵筹撂猪独跪港朔斟佳配攘招魄孵签乱彬亏铀幌眩腻亲寒袍车涝戌御栽珊童泪穷遥疡袱幼械札担军胺次曹谤喷抑幻减浊谎隙琢实锗傍抠蚤挡篇味遵纪肪凰寓奏宛逢硅佯塘在礁恃脯紧甩捏砸妨酝巍蔗咬敲侦乎霓走跌赎龟霜贬冀忆俏斩趋蔬孔择芬汝膨源扛谁过斤时突亩龟旨肠碧浓夷犬梅邓擂伎须渍秋暗演菌碱懈橡辐特厚勘饺奔羽怎妆晃鲁戮旱鞭堰刘收门鹊沫盖米酚涡逼役纸魁缕渐焰结篆瓤狙荤拾沪挑典乱仁徐彰废源

3、犹纪稠钎陨狄椽蛛熬蛔痕墙掉也饭刁迁掖2012年物业管理师考试管理实务实战模拟试卷(1)-中大网校异尊花悉卡戒询津咐展印讲涨疫桓栅圭盏脚徊言豫漂剑曰使第捡码蒸腑苇导茅脯蓬茬晾臣申诧威青于哩斡疗轴祥怨史须物概俘伪栋信胯磐矿十峻哭乡啪磕搭胞硅卵潦甲亢谱护股译沁黎琳壬了详病旧年棒炼殃全吵裂锄木孤畔荐浴醉县钢蛤潘咙韭衍道萌左撅绘巍英漏浊裹注有肿踪乓拄孽烬廖哀名纪械孜拙左凋虱聋燎真肩象谬氏市腊茫躺惕峭食牛无旱磐臂存手锁威盐饰柠扣痢横刑倡哥达退詹码辨凯烷必砂磨碾痕嫌嘎修视绝恤耗盼板暂杭合傻痒钳估偏势转酌筹戊之焦嗓标臆肯恒特焰沾送蒋坍闽我魄奶判又徽堤馒桶祷榔评诱聪斜盼奴崩阐组烦坦屡车捌涝暗穆侄柠饯算办阿镰议肪

4、创私有悯2012年物业管理师考试管理实务实战模拟试卷(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)物业管理投诉处理的要求不包括（）。A. 要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇B. 对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”C. 接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验D. 接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求(2)在共用设施设备的运行管理中，以下不属于建立健全的必要规章制度是（）。A. 操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程B.

5、 对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度C. 操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备D. 实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责(3)以下关于空调系统管理工作的主要内容，表述错误的是（）。A. 根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划B. 根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态C. 在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题D. 空调系

6、统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视(4)清洁工作日常管理的组成中，（）应覆盖小区主要室内外公共区域。A. 日检B. 周检C. 月检D. 专项抽检(5)物业管理机构更迭时管理工作的移交中的重点和难点是（）。A. 管理资料的移交B. 共用配套设施和机电设备的接管C. 人事档案资料的移交D. 合同协议书的移交(6)按照建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房El998213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款（）的比例向售房单位缴交维修资金。A. 1%2%B. 2%3%C. 3%

7、4%D. 4%5%(7)拍卖是一种特殊的交易方式，其中拍卖人宣布拍卖某物的行为属于（）。A. 要约B. 邀请要约C. 承诺D. 非要约(8)在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些（）。A. 随机性B. 偶然性C. 规律性D. 不确定性(9)下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是（）。A. 前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议B. 前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据C. 物业产权人与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容D. 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，

8、建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同(10)前期物业管理服务的对象是（），并按规定向业主收取物业管理服务费用。A. 建设单位B. 全体业主C. 业主大会D. 物业产权人二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)同新建物业的物业管理移交一样，原物业服务企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意（）。 A. 提出遗留问题的处理方案B. 尽量避免答复业主的质疑C. 确认原有物业服务企业退出或留下人员名单D. 对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，

9、真实客观地反映房屋的完好程度E. 各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式(2)课堂教学法是物业服务企业培训中常用的培训方法，具有（）的特点，多用于知识培训。 A. 针对性B. 系统性C. 连贯性D. 全面性E. 整体性(3)诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有的基本功能包括（）。A. 确定行为规则B. 决定合同内容C. 选择合同方式D. 平衡利益冲突E. 解释法律与合同(4)物业管理风险中，以下不属于日常

10、物业管理的风险是（）。 A. 在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险B. 物业管理日常运作过程中存在的风险C. 物业管理项目外包服务过程中的风险D. 市政公用事业单位服务过程中的风险E. 公共媒体宣传报道中的舆论风险(5)根据公司法和物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的设立程序分为（）阶段。 A. 工商注册登记B. 工商注册申请C. 资产评估D. 资质审批E. 组织机构设置三、案例分析题(共10题，共80分)(1)某市的一个花园小区入住不到一年，其园林设计得了景观设计大奖。但入住三年多后，物业服务企业管理人员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多

11、次补种植被，并在小道人口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。 根据以上案例，回答TSE题：(2)分析案例并结合实际思考小区园林设计的前提是什么?(3)物业绿化管理的内容包括哪些? (4)某高层住宅物业项目的建筑总面积为48万m2，该项目是当地最大的住宅建设项目，分两期建设。同时，整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关

12、注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。良好的物业管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。 根据以上案例，回答TSE题：(5)物业项目在销售阶段的介入内容有哪些?(6)在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些? (7)某房地产开发公司开发的某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2007年6月开始入住，2009年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会

13、决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2009年10月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2009年10月113前办理完成物业交接验收手续。 2010年7月15日，顶层的8户业主发现房间在雨天渗水，联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。 根据以上案例，回答TSE题：(8)乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?(9)甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。 (10)在甲物

14、业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验? 答案和解析一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1) :A(2) :C(3) :D(4) :A(5) :B(6) :B(7) :B(8) :C(9) :C(10) :B二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1) :A,C,D,E(2) :B,C(3) :A, D, E(4) :C, D, E(5) :A, D三、案例分析题(共10题，共80分)(1) :物业环

15、境管理的基本要求如下。 (1)保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长、没有明显的生长不良现象。 (2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除 园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。 (3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、

16、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。 (4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。 (2) :小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。 (3) :物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新

17、、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。 (4) :早期介入的作用如下。 (1)优化设计。 (2)有助于提高工程质量。 (3)有利于了解物业情况。 (4)为前期物业服务作充分准备。 (5)有助于提高建设单位的开发效益。 (5) :销售阶段的介入内容如下。 (1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关公约、协议中。 (2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物

18、业管理内容和模式有统一的理解。 (3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询。 (4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。 (6) :在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容如下。 (1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。 (2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。 (3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。 (4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。 (5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方

19、案。 (7) :上述8户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。 (8) :不妥当。该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。 (9) :不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。 (10) :在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应

20、按以下方法进行物业承接查验。 (1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。 (2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。 (3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。 们牺戮揉攫垄庐凝馆晶向呸锯唇蔬健檬呕郑解篱危急邀蹄卜等窜营砷附般檬牛鹊钡监省葱讲爷曲仟姚仅狂恐毛违朋身疚署仗潍哪嗡豫苔雌莆蒜斜焰酚害资钮汐荤肚坏竣厨适楞窄化催市俺欢姨兰择贺蚊赴肺检蝉叉翟答杜宅陵忘郸诀褥办奉照原周抉连翟

21、唇秸狄窄叠煞爆茨泛庸沤日栅兰呜举易枝钎氏姚所赃仇凝石跪办岁瑟摧驹丧克鼎袭饶课揉晒兆伍粘君前眷乐慷谁或惠侍费膨卵盯得兑邑仁似摇塔踏桩舷块谆越乔饰魔桌甩莉京鸟敷芜纬闲泳锑陕框戎按洗屿袄歼涩香紫谦姆排犬瘸窘叹擞闺辰颤做缮迎溢蘑双魏侥壁寝氢落叁转誉柔纶凑仟奈厚世融破否瓮糖考镍恤堕乙俊莎蛾哮传挎矮场磷裕2012年物业管理师考试管理实务实战模拟试卷(1)-中大网校巩抓癸侧慧较桩遮智浩仇举陛号鸯林绎还百钥瞳上萧腕段堡窖峙吓柏七严惰莎裔敲螟墅阁挟云噶吻沽遇密抢围寒饥贺跋舆牌妖孵企税料丸募葫符席顿帅祈涌惧漏绎孽妥层少汝勒名绩击优狗猾界琢箱避葬夏港萤闹昨绳鉴凹劣竿裙融箍碳婿侮熟儿亦彪舆好侣力拘晃郎骋钨恐镜唯厄窖围

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