2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(共18页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2012年物业管理师经营管理实战模拟试卷(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)风险管理中，（）的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。A. 风险识别B. 风险评估C. 风险控制D. 风险调整(2)物业服务企业的性质与（）的性质密切相关。A. 物业经营计划B. 物业资金管理工作C. 物业控制计划D. 物业经营管理工作(3)企业财务活动中，（）是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发展的重要环节。A. 资金筹集B. 资金运用C. 资金收回D. 资金分配(4)下列选项

2、中，（）是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。A. 风险报酬率B. 安全利率C. 无风险报酬率D. 市场收益率(5)物业管理投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是（）。A. 介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用B. 介绍本物业服务企业以前管理过或正在管理的物业名称、地址、数量C. 分析住用人对此类物业及管理上的期望、要求等D. 介绍对改善物业环境的方法，提高管理服务水平的设想(6)零售商业物业运作的相关理论中，比较符合购买日用商品和标准化商品的理论是（）。A. 同类零售店聚集理论B. 中心地理论C. 需求的外部效应理论D. 供应

3、的内部效应理论(7)物业服务企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行（）。A. 定额控制B. 总额控制C. 差额控制D. 周期控制(8)在保险合同有效期间，一旦发生合同约定的保险事故，投保人就可以获得大大超过所支付的保险费的赔偿额，而如果在此期间无保险事故发生，则投保人将一无所获，说明保险合同是（）。A. 射幸合同B. 双务有偿合同C. 附合合同D. 要式合同(9)在财务服告分析中，采用（）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。A. 比率分析法B. 比较分析法C. 水平分析法D. 垂直分析法(10)我国

4、规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间（）时止。A. 6B. 12C. 18D. 24(11)国内生产总值的表现形态中，从（）看，它是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。A. 价值形态B. 收入形态C. 产品形态D. 生产形态(12)租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额，写字楼的租金水平，主要取决于（）。A. 当地房地产市场的状况B. 投资收益率的目标C. 可接受的最低租金水平D. 物业本身的状况及其所处的位置(13)物业管理绩效评价的指标体系中，关于经营亏损挂账比率，下列说法错误的是（）。A. 经

5、营亏损挂账比率是企业经营亏损挂账额与年末利润总额的比率B. 经营亏损挂账比率能够深入反映企业资产经营管理中存在的问题C. 运用该指标可以暴露企业经营中的问题，促进企业改善经营管理，增强盈利能力和发展后劲D. 该指标越小越好，零是最佳状态(14)一定时期内物业服务企业发生的、用货币额表现的生产费用，我们称其为物业服务企业的（）。A. 生产费用B. 销售费用C. 经营费用D. 管理费用(15)物业管理计划中的预算有许多种类型，其中（）表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。A. 资本支出预算B. 长期预算C. 年度运营预算D. 财务收支预算(16)物业租赁按物业（）通常将物业租金分为毛租、

6、净租和百分比租金三种形式。A. 租金的内涵B. 租金的期限C. 租金的性质D. 租金的模式(17)不良物业资产形成的原因中，不良物业资产形成的原始起因是（）。A. 房地产虚假的泡沫繁荣B. 银行货币资金运动的中断C. 金融机构直接投资房地产D. 经济周期变化(18)收益性物业估价的基本方法中，物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等适用的方法是（）。A. 市场法B. 交易法C. 成本法D. 估算法(19)物业状况调整可以分为（）。A. 区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整B. 交易状况调整、权益状况调整和实物状况调整C. 区位状况调整、交易状况调整和实物状况调整

7、D. 区位状况调整、权益状况调整和交易状况调整(20)下列选项中，（）会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。A. 对政府的税收政策的调整B. 对未来房地产市场价格变化的预期C. 房地产开发成本的变化D. 其他商品的价格变化(21)评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素有（）。A. 居民的购买力水平和消费习惯B. 市政公用和公建配套设施完备的程度C. 周围土地利用情况和环境D. 交通、通信的方便程度(22)写字楼交通流线的管理，遵循的原则是（）。A. 分流原则、层次原则、简捷原则B. 分流原则、等级原则、简捷原则C. 分流原则、层次原则、主次原则D. 分流原则、等级原则、主次原则(

8、23)客户关系管理概念的核心是（）。A. 客户关系管理计划B. 客户关系管理思想C. 客户关系管理系统D. 客户关系管理软件(24)财务报告分析的基本形式中，（）不仅有利于评价过去，而且有利于指导现在和预测未来。A. 趋势分析B. 现状分析C. 潜力分析D. 专业分析(25)物业成本管理按照（），可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。A. 经济用途B. 与业务量的关系C. 经济性质D. 计算依据(26)收益性物业的（）是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。A. 运营费用B. 经营现金流C. 准备金D. 收租损失(27)某建设项目各年净现金流量如下表所示，该项目的行业基准收益率

9、ic12%，则该项目财务净现值为（）万元。A. 27.85B. 70C. 43.2D. 35.53(28)收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是（）。A. 物业估价既无收益又很少发生的交易B. 物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少C. 在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易D. 以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值(29)成本控制原则中，（）是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决A. 责权利相结合原则B. 例外管理原则C. 全面控

10、制原则D. 讲求经济效益原则(30)商品房买卖双方的实际交易价格为（）。A. 均价B. 保留价C. 标价D. 成交价(31)关于物业管理绩效评价的总资产增长率，下列说法正确的是（）。A. 是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率B. 是企业年末利润总额同年初资产总额的比率C. 是企业年末所有者权益总额同年初资产总额的比率D. 是企业本年总资产增长额同年末利润总额的比率(32)设备磨损的类型中，与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比的是（）。A. 第一类有形磨损B. 第二类有形磨损C. 第一类无形磨损D. 第二类无形磨损(33)写字楼物业管理常规目标中，经营目标的目的是（）。

11、A. 物业资产保值率和升值率最大化B. 物业所有人与使用人满意率最大化C. 收益部分使用率最大化D. 物业资本价值最大化(34)企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，其中业主、租户之间发生的，要求消费者按期交纳管理服务费的债权性关系属于（）。A. 企业同其所有者之间的财务关系B. 企业同其债权人之间的财务关系C. 企业同其债务人之间的财务关系D. 企业内部各单位之间的财务关系(35)保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，无累计赔偿限额的保险费计算公式为（）。A. 保险费累计赔偿限额适用费率B. 保险费每次事故赔偿限额适用费率C. 保险费场地占有面积单位面积保险费D. 保险

12、费赔偿限额事故发生次数单位保险费(36)关于发达国家购物中心布局的发展历史，下列说法错误的是（）。A. 在城市建设初期，主要在市中心集中建设B. 随着城市建设的发展，市区面积的扩大，开始建设地方性的购物中心C. 由于城市化所带来的交通不畅、地价昂贵等问题，设在郊外交通要道的购物中心纷纷兴建D. 城市人口向郊区卫星城镇分流，出现了所谓的“城市空心化”现象，新的社区性的商业中心建设后来居上(37)房屋租赁的基本条款中，既是租赁合同的核心，同时又是引起租赁纠纷的主要原因的是（）。A. 租金标准B. 租赁范围C. 租赁规模D. 租赁期限(38)在制订租赁方案时，需要首先确定物业中能够（）。A. 对外出

13、租的期限和租金B. 对外出租的面积和租金C. 对外出租的面积和租赁方式D. 对外出租的期限和租赁方式(39)物业管理绩效评价的标准中，（）具体用于对评议指标进行综合分析和评定分数。A. 定量指标评议参考标准B. 定性指标评议参考标准C. 静态指标评议参考标准D. 动态指标评议参考标准(40)实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（）。A. 市场供求总量基本平衡，市场结构基本合理，平均价格基本稳定B. 市场供求总量基本平衡，市场结构基本合理，价格差基本稳定C. 市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，政府指导价格基本稳定D. 市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定(41)下列选

14、项中，关于设备无形磨损叙述正确的是（）。A. 由于生产过程中的使用和自然力的作用B. 由于社会经济环境变化造成的设备贬值C. 表现为设备实体的变化和损坏D. 表现为设备原始价值的贬值(42)物业租赁类型中，房屋租赁按房屋（）分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。A. 占有权的用途B. 所有权的性质C. 占有权的方式D. 所有权的方式(43)下列选项中，（）是根据风险带来损失程度以及物业服务企业或业主的财务预算状况来确定的。A. 确定所需的保险B. 购买保险C. 分析保单条款D. 保险金额和保险费的确定(44)火灾保险费率的计算方法中，表定费率即在以上分类费率的基础上，按各种（）进行调整而形成的费

15、率。A. 危险系数B. 危险因素的大小C. 承保范围D. 承保期限(45)某贷款项目，银行贷款年利率为8%时，净现值为33.82万元；银行贷款年利率为10%时，净现值为16.64万元，当银行贷款年利率为（）时，企业净现值恰好为零。A. 8.06%B. 8.66%C. 9.34%D. 9.49%(46)基础租金又称最低租金，常以每月（）为基础计算。A. 每平方米租金B. 总营业额C. 固定价格D. 净利润(47)保险金过多或不足都会对投保人不利，表现在（）。A. 保险价值一般是以重建、重置成本计算，不考虑市场价值B. 赔偿额一般是根据保险标的来赔偿C. 多种保险会得到一重赔偿D. 借意外来牟利(

16、48)区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能、经营管理、服务设施上分别表现为（）。A. 一致性、完整性、复合性B. 复合性、一致性、完整性C. 完整性、复合性、一致性D. 一致性、复合性、完整性(49)公开招标又称为无限竞争性公开招标，其优点是（）。A. 招标方有较大的选择范围B. 具有一定局限性C. 可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验D. 拥有较强竞争力的物业服务企业参与竞标(50)下列属于组合投资管理中投标决策与运作内容的是（）。A. 宏观经济分析B. 行业分析C. 投资选择D. 准投资的物业分析(51)某项目建设期2年，建设期内每年年初贷款1000万元。若在运营期第1年年末

17、偿还800万元，在运营期第2年至第6年每年年末等额偿还剩余贷款。在贷款年利率为6%的情况下，运营期第2年至第6年每年年末应还本付息（）万元。A. 454.0B. 359.6C. 328.5D. 317.1(52)下列选项中，（）是结合了先进的客户关系管理思想以及先进业务模式，为客户关系管理思想的实现构筑了现实的信息平台。A. 客户关系管理计划B. 客户关系管理思想C. 客户关系管理系统D. 客户关系管理软件(53)物业成本管理按（）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本、加强成本管理指明方向。A. 费用的经济内容B. 成本的经济性质C. 经济用途D. 与业务量的关系(54

18、)目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式包括（）。A. 实名制和包干制B. 包干制和酬金制C. 实名制和酬金制D. 包干制和收益制(55)下列关于房屋租赁的经济活动，说法正确的是（）。A. 房屋租赁转移房屋权属中的使用权和所有权B. 承租人拥有的是房屋的处分权和最终收益权C. 出租人拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权D. 房屋租赁权属的转移是有期限的(56)评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是（）。A. 风险程度B. 立场C. 物业价格D. 假设前提(57)已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营

19、期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为（）万元。A. 507.35B. 863.26C. 968.42D. 1107.57(58)房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（）。A. 自由市场经济B. 计划经济C. 价格机制D. 整个国家的经济体制(59)为了减少非系统风险而采用的分散投资策略是（）。A. 系统化B. 多元化C. 多样化D. 经济全球化(60)普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（）。A. 60%70%B. 60%80%C. 70%80%D. 70%85%二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意

20、，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1)发展房地产金融，通过（）等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。A. 租赁方式B. 信贷规模C. 贷款方式D. 利率水平E. 金融创新(2)收益性物业估价在运用市场法估价时，一般步骤包括（）。A. 搜集交易实例B. 选取可比实例C. 对可比实例成交价格进行处理D. 建立价格可比基础E. 求取比准价格(3)影响写字楼物业分类的主要因素包括（）。A. 建筑安全系统B. 位置C. 交通方便性D. 声望或形象E. 建筑形式(4)资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（）。A. 即期消

21、费损失值B. 投资利润率C. 收益现值D. 通货膨胀率E. 风险因素(5)物业服务企业投标过程中，前期准备阶段的主要工作包括（）。A. 现场考察B. 制定投标工作计划和进度安排C. 准时递交标书D. 索取、分析招标文件、资料E. 讨论确定物业管理费价位(6)要把握物业价格的影响因素，首先应具有的认识包括（）。A. 不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的期限是不尽相同的B. 不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的C. 不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的D. 有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间直接有关E. 某些物业价格影响因素对物业价格的影

22、响可以用数学公式或数学模型来量化(7)物业管理计划的主要内容包括（）。A. 建筑物管理计划B. 财务收支计划C. 租赁计划D. 物资装备计划E. 物业运行绩效评估及与业主沟通计划(8)财务报告分析准备阶段的主要步骤包括（）。A. 报告整体分析B. 明确财务报告分析目的C. 制订财务报告分析计划D. 确立财务报告分析标准E. 搜索整理财务报告分析资料(9)房地产投资的主要缺点包括（）。A. 流动性差B. 投资数额巨大C. 投资回收期较长D. 需要专门的知识和经验E. 影响投资者的资信等级(10)物业服务企业投标的风险成本包括（）。A. 防范、分散或转移风险的费用B. 风险的经济成本C. 风险所带

23、来的损失及处理费用D. 风险所带来的相关责任E. 风险的社会成本(11)在物业经营管理活动中，合同构成要素主要包括（）等。 A. 物业描述，旨在界定管理对象及其范围B. 服务费用及支付方式，确定服务费用的收费依据和标准C. 合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间D. 管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程E. 管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准(12)人工费的估算成本按规定提取的福利费估算，福利费主要包括（）。A. 福利基金按工资总额的14%计算B. 教育经费按工资总额的3%计算C. 工会基金按工资总额的2%计算D. 教育经费按工资总额

24、的1.5%计算E. 福利基金按工资总额的17%计算(13)保险合同除了一般经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体包括（）。A. 保险合同是一种要式合同B. 保险合同是一种附合合同C. 保险合同是一种非要式合同D. 保险合同是双务有偿合同E. 保险合同是射幸合同(14)按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）。A. 物业债券管理项目评价B. 政府评价C. 社会评价D. 企业集团内部评价E. 企业自我诊断评价(15)财务报告分析报告阶段是财务分析实施阶段的继续，具体步骤包括（）。A. 得出财务报告分析结论B. 提出可行的措施建议C. 搜索整理财务报告分析资料

25、D. 编写财务报告分析报告E. 确立财务报告分析标准(16)房地产市场运行的经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动，包括（）。A. 基础设施状况B. 新产品开发能力C. 产业与结构布局D. 金融支持力度E. 利率和通货膨胀(17)物业服务企业以公司的形式存在，一般应具有的特征包括（）。A. 依照有关法律进行登记注册B. 由两个以上股东共同出资经营C. 以营利为目的D. 是社会组织E. 具有法人资格(18)房地产投资的风险主要体现在（）。A. 投入资金的安全性B. 期望收益的可靠性C. 投资项目的流动性D. 资产管理的复杂性E. 市场区域的

26、结构性(19)在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素包括（）。A. 可能面积的组合B. 寻租者经营业务的性质C. 寻租者将来扩展办公室面积的计划D. 寻租者将办公室集中布置E. 寻租者能否组合出一个独立的出租单元(20)房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括（）。A. 审查合同的期限是否符合要求B. 审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策C. 审查是否按规定缴纳了有关税费D. 审查出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋E. 审查租赁合同的内容是否齐全、完备答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每

27、题的备选项中，只有1个最符合题意)(1) :B(2) :D(3) :A(4) :A(5) :A(6) :B(7) :B(8) :A(9) :B(10) :D(11) :C(12) :A(13) :A(14) :A(15) :B预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。年度运营预算是最常用的预算，列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。物业大规模的维修或更新改造，实际上是业主向物业再次进行资本投入的过程。与此有关的支出，一般称为资本支出。长期预算表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。（本解析由中大网校学员提供）(16) :A(17) :D(18) :A(19) :A(2

28、0) :B(21) :B(22) :A(23) :B(24) :A趋势分析是财务报告分析的基本形式之一，他不仅有利于评价过去，而且有利于指导现在和预测未来。(教材258-259页)（本解析由观弈樵子提供）(25) :B(26) :A(27) :A(28) :C(29) :B(30) :D(31) :A(32) :B(33) :C(34) :C(35) :B(36) :B(37) :A(38) :C(39) :B(40) :D(41) :B(42) :B(43) :D(44) :B(45) :C(46) :A(47) :A(48) :B(49) :A(50) :C(51) :B(52) :D(5

29、3) :C(54) :B(55) :D(56) :D(57) :D(58) :D(59) :C(60) :C二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1) :B, C, D, E(2) :A, B, C, E(3) :B, C, D, E(4) :B, D, E(5) :A, B, D(6) :B, C, E(7) :A, B, C, E(8) :B, C, D, E(9) :A, B, C, D(10) :A, C, E(11) :A, C, D, E(12) :A, C, D(13) :

30、A, B, D, E(14) :B, C, D, E(15) :A, B, D(16) :A, C, E(17) :A, B, C, E(18) :A, B, C, D(19) :A, B, C(20) :B, C, D, E 出师表：先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费

31、祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。专心-专注-专业