2010年4季度房地产市场运行情况(共27页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2010年4季度房地产市场运行情况（上）国研网行业研究部发布时间:2011-03-042 2010年4季度房地产市场运行情况在一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，2010年4季度全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”自10月份微幅反弹后继续回落；二是2010年持续向好的宏观经济形势以及房地产市场仍然向好等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势；三是房地产开发企业资金来源除利用外资增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与2010年前3季度相比均呈回落态势；四是居民对未来房价持上涨预期，房地产继续成为投资首选

2、，市场成交量明显反弹；五是在一系列宏观调控政策影响下，房价涨幅呈回落态势。2.1 房地产业综合景气度分析2.1.1 企业景气指数继续运行在“较为景气”区间国家统计局2011年1月7日发布的全国企业景气调查数据显示，2010年4季度全国企业景气指数为138.0，比3季度提高0.1点，已经连续第7个季度上升，各行业企业景气均位于景气区间，且呈现平稳增长。其中，工业企业景气指数为135.3，与上季度持平，39个工业大类企业景气指数继续位于景气区间，传达了明确的经济向好信号。房地产业企业景气指数为131.7，与上季度持平，虽然低于全国企业景气指数6.3点，但仍运行在“较为景气”区间内。图3 2008年

3、4季度-2010年4季度房地业企业和全国行业企业景气指数走势比较注：全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，180-150为“较强景气”区

4、间，150-120为“较为景气”区间，120-110为“相对景气”区间，110-100为“微景气”区间，100为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理2.1.2 企业家信心指数与上季度持平2010年4季度，全国企业家信心指数为137.0，比上季度提升1.1点。多数行业企业家及大中小型企业企业家信心均有提升。房地产业企业家信心指数为120.7，与上季度持平，但仍低于全国企业家信心指数16.3点。总体上来

5、看，4季度房地产企业景气指数和企业家信心指数虽然显著低于全国企业水平，但均保持了较好的发展态势。这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施虽然对整个行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳定，企业家对企业经营状况仍比较乐观。图4 2008年4季度-2010年4季度房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理2.1.3 “国房景气指数”继续回落国家统计局发布的数据显示：2010年12月全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落

6、0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。表4 2009年12月-2010年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数 综合景气指数开发投资指数土地开发面积指数销售价格指数2009年12月103.66100.4295.69115.202010年2月10

7、5.47101.8388.39115.092010年3月105.89103.5887.07113.082010年4月105.66104.9488.45112.772010年5月105.07105.5690.15109.312010年6月105.06105.5493.22106.782010年7月104.72105.2394.87104.102010年8月104.11104.8994.42103.572010年9月103.52104.8594.10104.032010年10月103.57104.8894.46104.552010年11月103.20104.8296.42104.342010年12

8、月101.79103.8796.03104.54数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图5 2007年12月-2010年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势注：“国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从数据来看，2010年4月份楼市新政以来全国房地产开发景气指数连续6个月下滑后于10月份首度出现环比

9、反弹，当时笔者判断，10月份景气指数上升只是微幅上升，属于“异动”，在新一轮楼市调控政策的作用下，国房景气指数将继续下行，12月份数据验证了这一判断。2.2 房地产市场供给情况分析2.2.1 房地产开发投资平稳快速增长2010年，继续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资依然保持了30%以上的快速增长态势。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国完成房地产开发投资48267.1亿元，同比增长33.2%，增幅比2010年1-9月回落3.2个百分点，但同比提高17.1个百分点，且高于同期城镇固定资产投资8.7个百分点。在市场普遍

10、预期房地产投资将下滑的情况下，房地产投资增速依然保持了30%以上的平稳快速上涨态势，这说明2010年4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。因此，得益于2009年的基数较低和部分城市的补库存行为，房地产开发投资增速依然保持了较快的发展态势。表5 2009年12月-2010年12月累计城镇固定资产投资与房地产开发投资及增长情况单位：亿元，% 城镇固定资产投资同比增长其中：房地产开发投资同比增长2009年1-12月.630.536231.716.12010年1-2月13014.026.6314

11、3.631.12010年1-3月29792.726.46594.535.12010年1-4月46742.726.19932.0536.22010年1-5月67358.325.913917.438.22010年1-6月98047.425.519747.138.12010年1-7月.224.923864.837.22010年1-8月.724.828355.136.72010年1-9月.624.533511.336.42010年1-10月.124.438069.536.52010年1-11月.824.942697.336.52010年1-12月.924.548267.133.2数据来源：国家统计局，

12、国研网行业研究部加工整理图6 2008年12月-2010年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2010年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资34038.1亿元，同比增长32.9%，增幅同比提高18.7个百分点，比2010年1-9月回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为70.5%；办公楼投资1806.5亿元

13、，同比增长为31.2%，增幅同比提高13.1百分点，比2010年1-9月回落4.8个百分点，所占比重为3.7%；商业营业用房投资5598.8亿元，同比增长33.9%，增幅同比提高9.5个百分点，比2010年1-9月提高0.6个百分点，所占比重为11.6%；其他投资6823.5亿元，同比增长34.6%，增幅同比提高15.2个百分点，比2010年1-9月回落20.0个百分点，所占比重为14.2%。从保障性住房的供给情况来看，2010年1-12月，90平方米以下住房完成投资10665.3亿元，同比增长27.4%，增幅同比提高3.1个百分点，比2010年1-9月小幅提高0.1个百分点，占住宅投资的比重

14、为31.3%；经济适用房完成投资1067.4亿元，同比下降5.9%，去年同期为增长17.3%，占住宅投资的比重仅为3.1%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。表6 2009年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资完成额及同比增长情况单位：亿元，% 住宅 办公楼商业营业用房其他90平米以下经济适用房别墅、高档公寓2009年1-12月25618.78351.01138.62072.21378.04171.65063.42010年1-2月2233.4676.464.7240.0149.2370.6390.52010年1-3月4551.81437.7134.3

15、447.1303.4754.7984.52010年1-4月6854.52091.8207.9623.8446.91148.11482.62010年1-5月9643.22975.6301.7850.1591.51612.02070.72010年1-6月13692.34237.7433.21115.3845.92271.22937.72010年1-7月16708.85149.8531.31396.2982.62778.83394.62010年1-8月19876.26118.7619.71666.61133.53291.44054.02010年1-9月23512.17256.8716.81949.3

16、1300.33865.34833.52010年1-10月26682.98229.4829.22185.61446.94375.35564.42010年1-11月30021.69268.3925.22505.51616.44898.06161.32010年1-12月34038.110665.31067.42827.41806.55598.86823.5比上年同期增长2009年1-12月14.224.117.32.018.124.419.42010年1-2月32.840.14.941.232.230.422.52010年1-3月33.040.75.942.443.630.647.12010年1-4

17、月34.032.12.140.854.232.145.82010年1-5月35.733.02.446.153.035.049.82010年1-6月34.429.2-1.741.059.734.555.52010年1-7月34.527.91.345.448.435.350.92010年1-8月33.927.1-2.146.440.834.353.62010年1-9月33.827.3-5.945.936.033.354.62010年1-10月33.827.0-4.744.533.433.955.22010年1-11月34.227.6-5.245.234.134.352.12010年1-12月32.

18、927.4-5.936.431.233.934.6 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图7 2009年11月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图8 2008年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从区域分布上来看，2010年1-12月东部地区完成房地产开发投资28009.1亿元，同比增长32.7%，增幅同比提高20.4个百分点，比2010年1-9月回落5.6个百分点；中部地区完成投资10516.6亿元，同比增长32.4%，增幅同比提高7.8个百

19、分点，比2010年1-9月提高0.3个百分点；西部地区完成投资9741.4亿元，同比增长35.3%，增幅同比提高16.3个百分点，比2010年1-9月回落0.5个百分点。表7 2009年12月-2010年12月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况单位：亿元，% 东部地区中部地区西部地区投资完成额同比增长投资完成额同比增长投资完成额同比增长2009年1-12月21101.312.37938.524.67192.019.02010年1-2月2020.529.4550.831.9572.536.42010年1-3月4164.135.11182.828.21247.640.12010年1-4

20、月6117.237.31865.830.21949.039.12010年1-5月8564.241.12678.032.32675.235.72010年1-6月11860.540.33988.633.23898.137.02010年1-7月14187.738.84914.833.14762.237.02010年1-8月16741.638.15909.632.55703.937.32010年1-9月19711.238.37077.332.16722.835.82010年1-10月22293.238.38112.532.67663.835.82010年1-11月24907.237.89094.133

21、.18696.036.62010年1-12月28009.132.710516.632.49741.435.3数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图9 2009年11月-2010年12月累计东、中、西部地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图10 2008年12月-2010年12月累计东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 2.2.2 房地产开发企业资金来源增速回落在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，2010年全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示：

22、2010年1-12月全国房地产开发企业到位资金72494.3亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落18.8个百分点，比2010年1-9月回落7.1个百分点。其中，国内贷款12540.5亿元，同比增长10.3%，增幅同比回落38.2个百分点，比2010年1-9月回落16.9个百分点；利用外资795.6亿元，同比增长66.0%，去年同期为负增长35.5%，比2010年1-9月提高40.0个百分点；企业自筹资金26704.6亿元，同比增长48.8%，增幅同比提高31.9个百分点，比2010年1-9月回落0.9个百分点；其他资金32453.7亿元，同比增长15.9%，增幅同比回落56.0个百分点，比2

23、010年1-9月回落6.4个百分点。在其他资金中，定金及预收款19019.8亿元，同比增长17.3%，增幅同比回落45.8个百分点，比2010年1-9月回落1.4个百分点；个人按揭贷款9210.9亿元，同比增长7.6%，增幅同比回落108.6个百分点，比2010年1-9月回落12.0个百分点。总体来看，除利用外资、企业自有资金增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与2010年1-9月相比均呈回落态势，说明2010年一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。随着9月底以来有关部委一系列楼市“二次调控”政策措施的出台，银行总体信贷规模随之缩小。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及

24、资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源增长速度回落会更加明显，预计行业未来将以自筹资金为主要资金来源。表8 2009年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况单位：亿元，% 本年资金来源其中：国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源 外商直接投资 自有资金 定金及预收款2009年1-12月57127.611292.7469.7391.817906.09819.927459.215913.92010年1-2月10469.32488.553.444.43445.61866.34481.72445.72010年1-3月16250.53673.699.281.656

25、01.83040.06875.93748.62010年1-4月21602.54552.3136.8117.17459.13935.59454.25239.62010年1-5月27288.55549.6169.0144.59540.64954.312029.26697.42010年1-6月33719.06572.5249.9203.912409.66456.414486.98064.22010年1-7月38876.17538.6301.6248.214393.87460.016642.29355.82010年1-8月44363.48459.8369.4297.416627.88592.01890

26、6.410637.22010年1-9月50504.49398.1452.1354.219123.09922.021531.212185.52010年1-10月56923.010442.9539.5422.321553.311223.324387.413949.62010年1-11月63219.911245.1655.8536.423806.212450.127512.715935.32010年1-12月72494.312540.5795.6677.026704.614173.032453.719019.8比上年同期增长2009年1-12月44.248.5-35.5-38.316.911.071

27、.963.12010年1-2月69.546.1-23.5-18.550.645.6111.9103.72010年1-3月61.444.3-33.7-31.347.843.491.884.72010年1-4月59.939.9-17.4-13.852.542.981.973.92010年1-5月57.243.6-24.8-15.854.343.069.861.12010年1-6月45.634.52.84.050.943.647.940.12010年1-7月39.429.310.610.050.844.536.030.32010年1-8月35.027.823.920.050.743.026.822.

28、12010年1-9月32.527.226.018.249.741.722.318.72010年1-10月32.026.343.334.850.742.821.018.72010年1-11月31.225.059.059.849.642.720.419.42010年1-12月25.410.366.067.848.843.815.917.3数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图11 2009年11月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图12 2008年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势数

29、据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 2.2.3 土地开发面积增速迟缓 新增供应量增长缓慢作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量。在我国宏观经济继续向好以及企业家信心持续增强等因素影响下，2010年全国土地市场显著回暖，房地产开发企业土地购置面积一举扭转了2009年持续负增长态势。但值得注意的是，土地开发面积增速迟缓状况仍然没有改变。国家统计局发布的数据显示，2010年1-12月全国房地产开发企业购置土地面积40969.5万平方米，同比增长28.4%，增幅比2010年1-9月回落7.2个百分点，上年同期为负增长18.9%；同期，全国房地产开发企业完成

30、土地开发面积21253.7万平方米，同比下降7.7%，降幅同比缩小12.2个百分点，与2010年1-9月相比扩大0.5个百分点，土地开发面积仍然没能扭转2009年以来持续的负增长态势，说明企业囤地现象依然严重。表9 2009年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业土地开发面积与购置面积情况单位：万平方米，% 本年购置土地面积同比增长完成开发土地面积同比增长2009年1-12月31906.1-18.923006.0-19.92010年1-2月2406.611.21567.1-40.82010年1-3月6166.030.03827.9-26.72010年1-4月9182.626.45938

31、.6-16.12010年1-5月12942.531.17921.6-10.42010年1-6月18501.235.610517.3-4.52010年1-7月21746.733.312390.1-3.12010年1-8月25690.837.913884.7-6.92010年1-9月29083.135.615511.4-7.22010年1-10月32778.136.217362.8-5.92010年1-11月36080.133.219361.3-4.82010年1-12月40969.528.421253.7-7.7数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图13 2008年12月-2010年1

32、2月累计开发企业土地购置面积与开发面积及同比增长趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从全国商品房累计施工面积和新开工面积增速来看，2010年显示出较快的增长水平，尤其是新开工面积累计增幅与上年同期相比保持了大幅增长态势，但与2010年1-9月相比，这两个指标出现回落。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国商品房累计施工面积.9万平方米，同比增长26.6%，增幅同比提高13.8个百分点，比2010年1-9月回落1.5个百分点。其中，商品住宅施工面积.6万平方米，同比增长25.3%，增幅同比提高12.8个百分点，比2010年1-9月回落1.6个百分点；房屋新开工面积.7万

33、平方米，同比增长40.7%，增幅同比提高28.2个百分点，比2010年1-9月回落22.4个百分点。表10 2009年12月-2010年12月累计全国商品房施工面积及同比增长情况单位：万平方米，% 房屋施工面积同比增长其中：住宅同比增长其中：新开工面积同比增长2009年1-12月.512.8.312.5.312.52010年1-2月.429.3.028.714914.337.52010年1-3月.735.5.635.532288.660.82010年1-4月.131.7.330.845686.864.12010年1-5月.230.5.229.561462.672.42010年1-6月.728.

34、7.427.680450.967.92010年1-7月.429.4.828.392183.367.72010年1-8月.729.1.828.0.566.12010年1-9月.228.1.826.9.063.12010年1-10月.828.3.026.9.561.92010年1-11月.228.6.427.2.048.72010年1-12月.926.6.625.3.740.7数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图14 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理在全国商品房累计施工面积增速下降的情况下，全

35、国商品房累计竣工面积增速也呈下降态势。国家统计局发布的数据显示，2010年1-12月全国商品房累计竣工面积75961.0万平方米，同比增长4.5%，增幅同比回落1.0个百分点，比2010年1-9月回落5.9个百分点。其中，商品住宅竣工面积61215.7万平方米，同比增长2.7%，增幅同比回落3.5个百分点，比2010年1-9月回落5.4个百分点。表11 2009年12月-2010年12月累计全国商品房竣工面积及同比增长情况单位：万平方米，% 房屋竣工面积同比增长其中：住宅同比增长2009年1-12月70218.85.557694.46.22010年1-2月6100.98.24788.65.82

36、010年1-3月11117.012.08914.09.82010年1-4月15020.113.512027.710.82010年1-5月19158.118.115290.914.82010年1-6月24423.618.219646.715.52010年1-7月28603.512.623093.810.52010年1-8月32347.610.726179.78.82010年1-9月36875.010.429880.68.12010年1-10月41966.411.433971.59.02010年1-11月48497.49.639321.97.12010年1-12月75961.04.561215.72.7数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图15 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长趋势专心-专注-专业