XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告.doc

《XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告.doc（56页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、XXXXXX 厂及周边地块厂及周边地块土地土地收储和前期开发收储和前期开发项目可行性研究报告项目可行性研究报告洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告ii目目 录录第一章第一章 总论总论.11.1 项目概要.11.2 项目建设理由.31.3 单位简介.41.4 编制依据.41.5 结论与建议.5第二章第二章 项目背景项目背景.72.1 常州概况.72.2 项目背景.8第三章第三章 项目建设必要性项目建设必要性.103.1 项目区现状.103.2 项目建设必要性.11第四章第四章 建设内容及规模建设内容及规模.134.1 建设内容.134.2 建设规模.134.3 整理后可使用土

2、地.15第五章第五章 建设条件建设条件.185.1 自然条件.185.2 基础设施条件（现有）.195.3 周边配套.20洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告iii第六章第六章 拆迁及安置方案拆迁及安置方案.216.1 概况.216.2 拆迁补偿及奖励.216.3 安置方式.24第七章第七章 环境保护环境保护.257.1 环境保护法规.257.2 环境影响预测.257.3 环境污染防治措施.267.4 环保指标.277.5 环境影响结论.27第八章第八章 建设单位基本职能与机构设置建设单位基本职能与机构设置.288.1 基本职能.288.2 机构设置.28第九章第九章 项目

3、建设周期及工程进度安排项目建设周期及工程进度安排.309.1 项目建设周期.309.2 项目实施进度计划表.30第十章第十章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.3110.1 估算依据.3110.2 估算范围.3110.3 估算原则及方法.3110.4 总投资估算.32洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告iv10.5 项目总投资.3410.6 资金筹措.35第十一章第十一章 经济分析经济分析.3611.1 项目收益.3611.2 相关经济效益影响.37第十二章第十二章 项目招标投标方案项目招标投标方案.3812.1 招投标依据.3812.2 招标范围.3812.3 招标方

4、式.3912.4 招标组织形式.4012.5 投标单位资质要求.40第十三章第十三章 项目社会效益项目社会效益.4213.1 改善周边居民的居住条件.4213.2 加快城市化进程.4213.3 可以提高土地收益.4213.4 有利于优化资源配置.4213.5 完善项目区周边基础设施及公建设施.42第十四章第十四章 风险分析风险分析.4414.1 风险分析.4414.2 风险对策.45第十五章第十五章 结论、问题及建议结论、问题及建议.47洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告v15.1 结论.4715.2 建议.47附件：附件：1、XXXXX 厂及周边地块土地收储和前期开发投

5、资估算汇总表2、XXXXX 厂及周边地块规划条件附图 1-用地现状图3、XXXXX 厂及周边地块规划条件附图 2-用地规划图4、XXXXX 厂及周边地块开发范围图5、XXXXX 厂及周边地块拆迁范围图6、XXXXX 厂及周边地块收储范围图7、关于同意撤销郊区五星乡 40 个村民小组建制的批复（常政复200119 号）8、关于批准为常州市外环路建设指挥部征（拨）地和撤销十三个村民小组建制的通知（苏地管199488 号）9、项目选址意见书10、项目环评批复11、项目建议书批复12、关于要求调整洪庄机场地块收储和出让计划的报告13、工程咨询资质证书复印件洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行

6、性研究报告1第一章第一章 总论总论1.11.1 项目概要项目概要1.1.11.1.1 项目名称：项目名称：XXXX 厂及周边地块土地收储和前期开发1.1.21.1.2 项目性质：项目性质：土地收储和前期开发1.1.31.1.3 项目建设单位项目建设单位：XXX 土地收购储备中心1.1.41.1.4 单位性质：单位性质：事业单位1.1.51.1.5 建设地点：建设地点：XXX 厂及周边地块四至：东至规划道路六十五；南至规划道路六十四；西至龙江路；北至勤业路。洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告2图 1-1 项目位置图1.1.61.1.6 建设内容及规模建设内容及规模1、建设内

7、容根据XXX 厂及周边地块规划条件附图 1-用地现状图及XXXXX厂及周边地块规划条件附图 2-用地规划图 （2009-GK-063） ，拟对XXXXX 厂及周边地块进行土地收储和前期开发（含房屋拆迁、土地平整等） 。（1）土地收储（2）拆迁拆迁对象主要为陆家村、李家村、周家村、部分营业用房以及办公用房等。（3）土地平整2、建设规模土地收储 40.73Ha（不含已经收储的 XXXXX 厂占地面积28.93ha）拆迁拆除民房总建筑面积 159994.6 平方米。其中周家村建筑面积 104857.8平方米，李家村建筑面积 13867.9 平方米，陆家村建筑面积 39274.3 平方米，洪庄村 19

8、94.6 平方米。拆除营业用房建筑面积 6484.25 平方米。拆除办公用房建筑面积 14255.33 平方米。土地平整：占地面积 69.66 公顷，约合 1045 亩。 （按项目开发范围占地面积计） 。具体详见第四章。1.1.71.1.7 开发期限：开发期限：2009 年 09 月 1 日2010 年 12 月 31 日1.1.81.1.8 投资规模投资规模项目总投资为 194047 万元。洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告3其中收储费用：95142 万元拆迁费用：76574 万元基础设施费用：314 万元其他费用：22017 万元1.1.91.1.9 资金筹措资金筹措

9、本项目资金筹措：银行贷款：110000 万元，占 56.69%自筹资金：84047 万元，占 43.31%自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决，目前市土地收购储备中心自有资金 150000 万元，自筹资金有保障。贷款偿还由本项目可出让土地上市后的出让金及部分自有资金偿还。1.1.101.1.10 资金投入计划资金投入计划表 1-1 分年资金投入计划表投入资金估算（万元） 序号名 称 2008 年2009 年2010 年1收储费用2000040000351422拆迁费用020000563573建设期利息0065344土地平整费003145其它费用5005000102006合 计205006500

10、01085471.21.2 项目建设理由项目建设理由为了加强政府对土地市场的调控，加大经营性土地收储和前期开发力洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告4度，提高国有土地收益，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例，确保完成市政府确定的常州市中心城区 2009 年度收储及前期开发计划的城市建设任务，同时,XXXXX 厂及周边地块是具有较高商业开发价值和较高投资回报率的黄金地块，钟楼区希望引进更多开发理念先进、资本实力雄厚、管理水平出色的企业，来发掘钟楼城市产业的无限商机，更充分地实现钟楼土地、环境等城市资源的价值，更高效地提升城建资本的配置效率，进一步改善城市形象，提

11、升城市品位，从而实施本项目。本项目整理可出让土地 488800 平方米，新增城市公共绿地 43250，新增市政用地 5770，新增道路用地 137200。土地收益用于弥补常澄路万福路拆迁改造投资的缺口。项目建成后，常州市钟楼区本项目周边地区的交通环境、居民的居住条件、城市面貌、基础设施，都将得到彻底改善，周边布局更合理、配套更齐全、功能更完善。对常州城市化进程，也将起到重要的推动作用。1.31.3 单位简介单位简介常州市土地收储中心是常州市国土资源局的直属事业单位，位于怀德桥西 200 米处。常州市土地收储中心是受市政府委托，在常州市国土资源局的领导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、

12、前期开发和供应工作的指定工作机构。它的主要职能是： 1.根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收购储备计划，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按计划组织实施。2.受市政府委托，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例。3.按市场化原则开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告5接受市国土资源局、市财政局的指导和监督。4.充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产管理和经营。1.41

13、.4 编制依据编制依据1、国家土地储备管理办法2、 江苏省国有土地储备办法3、 常州市市区土地收储管理办法 （2000-12-16）4、常州城市总体规划（2004-2020）5、常州市钟楼区发展战略规划6、常州钟楼经济开发区概念规划7、 常州市中心城区 2009 年经营性用地收储及前期开发计划8、 常州市城市房屋拆迁管理办法 （常政发2007105 号）9、 常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则 （常建2008318 号）10、 关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知 （常建2008319 号）11、XXXXX 厂及周边地块规划条件12、常州市土地收储中心委托合同1.51.5 结论与建议结论

14、与建议1.5.11.5.1 结论结论本项目建设理由充分，社会效益显著。本项目是城区建设的需要，项目建设具有必要性。通过对环境的保护，本项目对环境影响小，所以，无论是从技术方面，还是从社会效益角度来看，项目都具有可行性。1.5.21.5.2 建议建议由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议：1、拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好被拆迁户的思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众的利益。在拆迁过程中充分洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告6考虑到弱势群体的利益。2、应加强工程的拆迁过程管理，采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设

15、，并做到严格验收，保证国家财产的安全。3、分标段拆迁，控制每个标段规模，保证拆迁进度。4、对于整幢房屋局部在规划道路上的尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。5、五星供电所拆迁提前与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁计划，确保拆迁工作不影响城市供电。6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水、供电、供气等部门协调好，先对现有的管网线路进行改造，保证项目实施过程中不影响到居民的基本生活，然后进行拆迁。7、开发范围涉及勤业中学西侧围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校的保安措施，保证本项目实施不影响到学校的正常教学秩序。洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告7第二章

16、第二章 项目背景项目背景2.12.1 常州概况常州概况2.1.12.1.1 地理位置地理位置常州市位于江苏省南部，沪宁线中段，北纬 3109至 3204，东经11908至 12012之间。常州是一座具有 2500 年历史的文化名城，素有“中吴要辅、八邑名都”之称。它北枕长江、东濒太湖，与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂成片。它是沪宁线上的一颗明珠，也是长三角的区域中心城市。该区域地势平坦、气候湿润、河网交织。2.1.22.1.2 行政区划行政区划常州下辖金坛、溧阳两市和新北、武进、天宁、钟楼、戚墅堰五区，市域面积 4375K，市区面积 1864 K，市域人口 390 万，市区人口256 万

17、。2.1.32.1.3 经济状况经济状况2008 年，常州市国民经济保持平稳较快发展，部分核心指标实现赶超或与标兵差距缩小。2008 年，全市实现 GDP 2202 亿元，同比增长12.4%，增速排名长三角 16 个城市第 7 位，总量继续排名第 9 位。表 2-1：常州近年主要经济指标表年份指标20042005200620072008国内生产总值 GDP（亿元）1100.61302.2156018802202财政收入（亿元）175.5220.45277.3368.81542.7财政收入增加率（%）2925.925.83332财政支出(亿元)75.897115.9150.7183.8洪庄机械厂

18、及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告8自营出口总额（亿美元）47.1661.2874.1498.4665.4实际利用外资（亿美元）5.367.3112.9418.3522.6全社会固定资产（亿元）532.7769.8951.61203.91448.2社会消费品零售总额（亿元）324.05444.08498.45610.85758.2人均国内生产总值（元）31665319693721043674502832.22.2 项目背景项目背景以建设“实力钟楼、优美钟楼、幸福钟楼”为目标，钟楼区 2008 年 8月 12 日发布了 2008-2010 年经济发展、城市建设、促进就业三年行动计划，

19、强力推进经济、城建、民生等各项工作。 通过现代服务业和制造业的双轮驱动，至 2010 年，钟楼主要经济指标将实现“1234567”：即培育形成 100 亿元产品群和 100 亿元物流市场，确保输变电、机械冶金、新材料、装备关键部件等 4 个制造业产品群均超百亿；地区生产总值突破 200 亿元；地方一般预算收入突破 30 亿元；三年全社会固定资产投资总额超 400 亿元；高新技术产业产值达 500 亿元；物流业营业收入超 60 亿元；规模工业总产值超 700 亿元。 以龙江路高架为界，加快建设以青枫公园为核心的西部新城。完善中吴大道、梧桐路等路网，加快建设宝龙城市广场、中航大酒店、创业大厦等地标

20、性建筑，开工建设星港路、玉龙路等跨运河桥梁，规划建设市中医医院钟楼院区一期工程，新建蓝天新苑、松涛苑等安居房 60 万平方米。 钟楼区规划了的城建十大重点地块，XXXXX 厂及周边地块就是在其中。对 XXXXX 厂及周边地块预先做好总体规划，分步实施，适时推出，对落实全区三年行动计划，推进三大建设有着很大的贡献。洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告9图：2-1：钟楼区现状结构洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告10第三章第三章 项目建设必要性项目建设必要性3.13.1 项目区现状项目区现状项目区以民宅、苗圃以及已经拆除的 XXXXX 厂为主，另有部分企事

21、业单位等。根据XXXXX 厂及周边地块规划条件附图 2-用地规划图（2009-GK-063） ，规划分为 8 个独立地块，由规划道路及河道分隔。1、HX-020602 地块：位于龙江路以东、勤业路以南，规划道路十三以西，规划河流以北，基地现状主要为李家村、常州市奥新体育用品有限公司、华创塑料模具料有限公司、常州市华电变压器厂、空地等；2、HX-020605 地块位于龙江路以东、HX-020602 地块以南，规划道路十三以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为苗圃；3、HX-020608 地块位于龙江路以东，规划道路六十一以南，弹性道路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为苗圃；4、HX-02

22、0607 地块位于弹性道路以东，规划道路六十一以南，规划道路十三以西，规划道路六十四以北，基地现状为已经拆除的 XXXXX 厂；5、HX-020702 地块位于规划道路十三以东，勤业路以南，五星路以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、常州西玛低温设备有限公司、五星供电所、五星乡派出所、交通局钟楼区分局以及空地等；6、HX-020705 地块位于五星路以东，勤业路以南，规划道路六十五以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、国土资源局钟楼分局、江苏赛博风卫星通信技术有限公司、市政建设工程有限公司养护分公司以及空地等；7、HX-020709 地块位于规划道路六十三以东，规划道路六十

23、一以南，五星路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的 XXXXX厂、消防支队；洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告118、HX-020707 地块位于五星路以东，规划道路六十一以南，规划道路六十五以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的XXXXX 厂、消防支队；基地内现状管线比较混乱，无 10Kv 以上高压线，道路改造强弱电线将全部入地，所以无杆线迁移。常州远离地质断裂带,相对安全,还有深厚的土层也会起保护作用。本项目区域内无地质灾害影响。根据常州市历史文化名城保护规划 、 常州历史建筑保护规划 ，本项目基地内无需要保护的文保单位、历史价值建筑等。本地

24、块无人防设施、无古树名木。地块内无军事设施、无国防光缆等敏感建筑物或构筑物。3.23.2 项目建设必要性项目建设必要性3.2.13.2.1 积极实现常州市城市总体规划积极实现常州市城市总体规划, ,加快城市中心的规划实施加快城市中心的规划实施目前常州已成为特大城市，新一轮总体规划的发展战略为“发展南北，充实东西，提升中心”，给常州市城市带来了前所未有的发展契机。本项目位于城西，它的实施，加快了常州总体规划的实施进程，积极实现常州市城市发展的目标。 3.2.23.2.2 作为核心城区的支撑区与发展潜力区，作为核心城区的支撑区与发展潜力区， 正迎来巨大发展机遇正迎来巨大发展机遇钟楼区的经济发展正进

25、入快速推进期， 历史地位不断地提升， 作为中心城市的核心城区支撑区与发展潜力区， 正迎来巨大的发展机遇。这个阶段城区发展的首要任务， 是加速产业资本、人力资本向区内的汇聚，形成高质量的社会财富积累， 将发展潜力真正转化为实力， 使钟楼区的整个辖区从常州市核心城区支撑区跃升为公众认可的中心城区。在这个快速发展期内， 有意识地引导市场开发活动， 集约地使用土地， 打造城区特色， 形成可持续的空间结构与用地布局， 对城区未来的发展具有洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告12重大意义。3.2.33.2.3 是集约利用土地是集约利用土地, ,充分发挥土地效能的需要充分发挥土地效能的需

26、要XXXXX 厂 434 亩土地目前闲置，周边村内有 101 亩空地闲置，对XXXXX 厂及周边地块统一规划,进行土地整理，可以充分发挥土地的效能,合理利用土地,走集约化的道路,符合可持续发展的思路。同时，可以提高周边地区土地附加值，基本做到政府投入与土地出让回收资金总体平衡。政府投入可以尽快回收，将有利于城市的快速发展。3.2.43.2.4 通过实施本项目，可以加快筹集项目资金通过实施本项目，可以加快筹集项目资金通过对土地进行前期开发，一方面可以大大加快开发进程，增加土地的附加值；另一方面，对前期开发完成的土地，通过土地一级市场，可以回笼部分资金，从而为下一个项目的实施提供一定的资金保证，使

27、土地一级开发形成良性循环。3.2.53.2.5 是完善城市基础设施及公建设施用地的需要是完善城市基础设施及公建设施用地的需要项目实施后,规划公共绿地 43250 平方米，有利于改善常州市钟楼区XXXXX 厂及周边地块生态环境。可提供规划道路用地 137200 平方米，为规划道路的实施提供保障，可改善周边交通条件。此外,可新增公共设施及居住用地、市政设施等，是完善该地区城市基础设施及公建设施用地的客观需要。3.2.63.2.6 是提高当地居民生活水平的需要是提高当地居民生活水平的需要原有民房犬牙交错，土地空间混乱破碎，卫生设施差，交通不便。项目实施后可提供住宅建设用地，而住宅小区建设可解决原有村基础设施薄弱、公共服务滞后等问题，改善生态环境，提高居民生活水平。洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告13第四章第四章 建设内容及规模建设内容及规模4.14.1 建设内容建设内容4.1.14.1.1 依据依据1、 常州市区土地收购储备管理办法2000207 号2、 常州市中心城区 2009 年经营性用地收储及前期开发计划3、 XXXXX 厂及周边地块规划条件附图 1-用地现状图 （2009-GK-063）4、 XXXXX 厂及周边地块规划条件附图 2-用地规划图 （2009-GK-063）4.1.24.1.2 原则原则1、对规