水韵林都商业计划书(草案)(共29页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上（标） 黑龙江水韵林都风情生态园旅游有限公司 旅游养老养生生态园商业计划书 前言：黑龙江水韵林都风情生态园旅游有限公司创建的养老养生旅游综合产业生态园地处黑龙江省小兴安岭南麓、松花江中游北岸的横山林场，毗邻五营、朗乡、南岔等林业局，园区占地面积1200亩左右，集山、水、林、泉、洞于一身,形成独特的小兴安岭的峰岩景观。这里古树参天、绿涛滚滚，生长着红松、落叶松、白桦等100多种树木，徜徉其中，犹如置身天然氧吧，更有人参、刺五加、五味子、黄芪、蓝莓等500多种名贵中药材，以及山葡萄、蘑菇、木耳、蕨菜、松子等山特产，莽莽林海中还栖息着东北虎、马鹿、熊、飞龙、罕达犴等240多

2、种珍禽异兽，此外园区内还拥有三星拉子、卧佛岭、天然溶洞、清河湿地等大量的原生态景观，俨如一个天然资源宝库，如此得天独厚的森林资源和秀山美水，使园区成为一个原生态无污染的天然大公园，置身其中，能真正感受到回归大自然的感觉。 随着交通条件的大幅度改善和经济社会发展水平不断提升，该区域越来越呈现出蓬勃的发展势头和巨大的发展潜力。在国内多地域、多层次、多领域的全面合作快速发展的大背景下，“水韵林都”立志向高知品牌的方向推进，打造中国养老养生与旅游项目相结合的新典范，建设国家养老养生发展战略的先行实践区和示范区。园区总体规划基于市场的客户需求，充分彰显科学开发，以人为本，合理规划的方针，将以养老养生为主

3、体，结合旅游休闲文化，集娱乐、医疗康复等多元化服务项目为一身。水韵林都旅游养老养生综合产业生态园项目计划总投资约20亿元，主要建设内容有：公寓楼（7层，带电梯）、别墅群、医疗机构（门诊部，住院部及治疗康复中心）、老年培训中心（星级宾馆）、老年大学楼及相应配套设施，其中包括：食堂、洗衣房、超市、风味一条街、锅炉房、浴室、水疗、变电所、泵房以及污水处理池等。园区建设项目总占地面积约956亩（平方米），其中公寓及别墅群等居住用房面积约平方米，医疗机构面积约20000平方米，相应配套设施面积约37080平方米。现初步规划将分三期进行，一期为园区西南部旧房址上进行公寓楼、样板别墅群、食堂、浴室、水疗建造

4、及相关景观、配套路面的建设，预计投资1.8亿元人民币，二期为园区东北部办公室及居民区旧址上建设老年培训中心、超市、别墅群，预计投资为11亿元人民币亿元，三期为园区中部库房旧址上建设行政办公大楼、老年大学、风味一条街等，预计投资7.2亿元人民币。整体项目计划预计于2016年整体建成完工。建成后的水韵林都不但拥有得天独厚的自然资源，更拥有以人为本的养生环境，畅捷的旅游交通，以及巨大的客源市场，届时园内将可以承接全国乃至全世界的旅游休闲活动以及各种会议疗养，为游客提供多层次多功能多元化服务。水韵林都是具体落实国务院关于鼓励发展养老养生要求，促进社会大发展的必然选择，满足客源市场多元化的需求，多样化的

5、旅游资源整合，可以说开辟了行业合作的新领域，所带来的社会效益乃至经济效益将无法估量。根据对此次商业开发项目的具体定位，结合本集团总体开发战略设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。第一部分 执行概要一、项目概述旅游养老养生综合产业生态园中的一个重要组成部分是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。酒店式绿色风景别墅群倚已建成的 亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的生态园风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人群休闲度假的一个最佳去处。该项目的建设分为两期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行中。二期将建设具有异国情

6、调的酒店式湖景别墅200幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括欧式100幢、中式100幢。该项目的初期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计初期建设总投资 万元,占地面积 亩。根据投资力度和投资规模的增加，后期的继续开发建设预留 亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。二、项目发起人简介黑龙江水韵林都风情生态园旅游有限公司（以下称“水韵林都”）作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。公司简要情况如下：公司名称：黑龙江水韵林都风情生态园旅游有限公司 注册时间：2010年 月 日注册资金： 万人民币公司地址：公司电话： 公司传真： “水韵林都”将按照现代先进旅游

7、开发公司管理结构的标准进行管理系统的设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人管理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。三、股东单位“水韵林都”的 家大股东分别是： 有限公司和 有限公司公司成立于 年，注册资金 万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属 家子公司，业务范围涉及 等领域。公司是 有限公司成立于 年，注册资金 万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属 家子公司，业务范围涉及 等领域。公司是 第二部分 项目提供的产品和服务一、项目的创意和定位（一）项目创意“酒店式湖景别墅”项目是生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于北方的

8、地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚 亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧式等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的会所式社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。（二）酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商业会务等群体提供多方位服务。酒店式湖景别墅项目包括200栋别墅群以及 亩人工湖，不

9、同风格的设计以及每栋别墅独立的人文景观配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必将成为国内众多休闲度假生态园中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力和社会影响的关键。从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造人工湖为中心的水域景观做为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引海内外远近游客。从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是“水韵林都”旅游开发项目中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然

10、环境中寻求乐趣，得到放松。便捷通畅的交通体系，园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。从时空距离上分析，生态园交通方便、各种设施设备齐全，哈、齐、牡、佳等距离较近的周边城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。二、项目优势（一）地理位置优越，交通便利旅游养老养生综合产业生态园位于 ，东临 ，紧靠 高速公路和 国道，距哈尔滨市区 公里，哈尔滨国际机场 公里，齐齐哈尔市 公里，牡丹江市 公里，佳木斯市 公里，经黑龙江水韵林都生态园有限责任公司申请，黑龙江省政府同意在 高速公路建设水韵

11、林都养老养生生态园处出口，未来将可直接通过高速公路直接进入生态园地，交通更加便利。这也同时体现了黑龙江省政府对“水韵林都”的大力支持。（二）具有较大的市场空间和目标客户群体酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高档别墅，而且园区规模较大，总建设规划面积 亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相当一部分人先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此项目目标客户源较为充裕。（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其他部分子项目将在 年陆续开工建设。按照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将

12、分成 个时期，从 年 月份起建设，预计 年全部完成。其中，一期部分将在 年 月竣工并开始试营业。生态园一期项目中包括 、 、 、 、 等项目，其主体工程设计已经基本完成，预计一期建设完成后，园区即可正式对社会开放，接待各地游客，成为东北三省一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括：农业大棚采摘， ， ， 表演等娱乐性活动项目，届时游客将尽享一期工程的相关资源及配套设施。（四）创新的“大型人工湖旅游酒店式别养老养生墅”经营模式围绕 亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部

13、分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，生态园内优美的环境、众多独具特色的经营项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。三、项目规划及建设方案（一）项目地址酒店式湖景别墅占地 亩，环绕都市生态园内人工湖的 侧，在生态园图示 处。（项目位置见下图）（二）酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅200 幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括欧式仿巴洛克100幢、中式仿古四合院100幢。 湖景别墅规划设计图1欧式 图纸 湖景别墅规划设计图2 中式 图纸通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果。独特的建筑风

14、格和庭院景观让游客充分体验水韵林都养老养生生态园风格的雅致与精巧。欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。天然大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。 湖景别墅规划设计图3 图纸 湖景别墅规划设计图4 图纸（三）项目经营范围主要包括：住宿、会务等。1、住宿：采用星级酒店式

15、经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。2、会务：为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。（四）项目实施保障条件1、项目立项已获本公司股东方面董事会决议和静计投资 号文件批准。2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管网。4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。第三部分 项目背景及其可行性一、宏观经济的配合进入2010年以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。“九五

16、”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。（一）社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合

17、现代都市人的旅游消费心理。（二）旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院、黑龙江省政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署，黑龙江省人民政府也发出了关于加强旅游业发展的通知，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法。（三）养老养生生态园面临良好的发展机遇目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平相对较低，各类价格水平变动均较平稳。随着国民生活

18、水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求已上升到一个更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件选址建造的养老养生生态园，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性必然会受到普遍欢迎。后小康人们居住主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。我们正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然更显得自然和谐。另一方面，生态园内酒店式别墅仅仅出别墅客房床位的时段使用权，

19、人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。二、当地政府大力支持及优惠政策（一）生态园项目已获得黑龙江省政府及地区政府及的大力支持。该项目从规划阶段就引起包括省委、省政府等领导的高度重视。将此项目列为农业生态观光旅游开发一号工程。并要求各有关部门尽最大努力配合、支持该项目开发建设。同时又获得当地政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展进行提供了有力的保障。（二）相关优惠政策三、面临的良好机遇（二）中国加入WTO加速旅游产业发展加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅

20、游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。（三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。（四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求东北三省经济发展迅速

21、，特别是我省经济已经连续十余年增长迅速，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续呈现越来越强劲的发展态势。东三省及周边地区人口密集，随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为旅游养老养生综合产业提供了广阔的市场空间和客源基础。四、发起人具备承担项目建设的优势和能力（一）经营管理能力“水韵林都”通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和保证的活跃、高效和稳定的局面。（二）资本运作能力 作为本项目资本运作平台“水韵林都”投资将依托

22、养老养生生态旅游开发积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得良好的经济效益。实践表明，实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的扑捉取决于事先的准备。“水韵林都”投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴合作。公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配的原则，必将取得良好的回报。（三）产权机制和经营理念水韵林都创新的产权机制和开放的经营理念强调追求产权制度和管理的优化，实现经营管理人员和优秀员工持股。在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。第四部分 （一）庞大的潜在市场规模和强劲的

23、市场需求 现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，养老养生生态园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。（二）目标客户分析绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。所以本项目目标客户群主要定位于： 政府职能部门； 大中型企事业单位；海内外商界精英人士； 高收入的职业经理人；外企 律师等精英人士； 追求高层次娱乐且具

24、备消费能力的年轻人（富二代）。第五部分 竞争分析一、竞争影响因素分析目前为止“水韵林都”养老养生生态园是省内唯一的酒店式养老养生度假别墅建筑，同时入住的人们还能免费享受“万亩生态园”内各种配套娱乐休闲运动设施。（一）价格生态园酒店式湖景别墅的时将参照本地区高档次度假村，俱乐部，会所的消费水平，以优质优价为原则，吸引广大客户群体。（二）交通生态园位处近郊，交通便利，享有天然地理位置优势。（三）环境环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、高素质入住客户群体等多方面。调查结果表明，清新的空气，田园风情的装修，星级酒店式的服务肯定能吸引大批客户前来消费。酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内，周边环境良

25、好，将对客户形成良好的整体印象。（四）娱乐项目、配套设施设置娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户多方面兴趣，并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为生态园初期建设项目，尽享项目提供的资源与配套设施指日可待。二、竞争优势分析（一）齐全的配套娱乐设施（二）创新的酒店式别墅经营模式（三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道届时同处园区内的本集团企业会员俱乐部培训机构专门为各企事业单位的中高层管理者和各界友好人士提供各

26、种培训服务，同时俱乐部会员中聚集了大量各地各界的高层次、高收入阶层精英人士，人人渴望加入一张庞大的人脉网络的格局即将形成。第六部分 经营发展规划黑龙江水韵林都风情生态园旅游有限公司将统一规划及经营管理整个养老养生生态园，其核心领导层及财务部由公司统一招聘及委派。核心领导层要具有丰富的商业企管经验以及旅游开发经验。由他们全权负责组建其他基层人员的用工招聘和培训上岗，并直接对股东和集团负责。在初期项目的建设过程中，先依托现有人员组织建设及经营。随着项目的推进，人力资源架构及管理体系要不断丰富完善。 未来引入新的投资者之后，现有股东将与新进股东将共同协商，在现有基础上改进项目的经营发展状况，并对未来

27、发展规划做出进一步的修改及完善。从建设上看，该项目的建设分为两期，其中一期为项目规划设计建设别墅100栋及其他附属服务建筑设施、市场宣传及推广等，目前正在积极快速进行当中。内容明细如下：序号 工程名称 工程规模（平方米） 备注 1 公寓楼 48000 7层带电梯2 别墅群 200（300栋）3 员工宿舍 4000 三层4 门诊部 60005 住院部 80006 治疗康复中心 6000 7 食堂 4500 8 洗衣房 500 9 锅炉房 88010 浴室，水疗 1500011 变电所 160012 污水处理池 300013 泵房 60014 超市 3000 三层15 风味一条街 8000 两排两

28、层16 绿化工程 （163亩）17 绿化地带及园林 27000（40亩）18 行政办公大楼 2000019 其余为田园景观用地。第七部分 市场销售一、市场（一）市场进入市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请全国及海内外的政府及企业高级官员和两岸三地地的体育与娱乐界名人明显，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各种新闻发布会、论坛、竞技活动、大奖赛等等，利用他们的影响力迅速扩大自身的知名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。（二）市场开发项目运作中期，在不断宣传和旅行社带来源源不断的客流的同时，配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员，并通

29、过他们的关系网继续拉动消费。在条件成熟时，逐步推出后期100栋别墅，形成大型高档别墅社群，奠定在国内生态旅游开发及生态度假市场领先的地位和市场份额。二、销售策略联合国内高尔夫俱乐部、马术俱乐部、航空俱乐部等高端俱乐部群体，实现资源共享、客户共享。联合国内其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位一定的利润返点和个人礼品，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动业务。联合集团下属的各地分公司和其它国内外旅行社，为它们提供景点基地，以增加客源进而提高企业知名度。三、公共关系作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度

30、以及企业形象：（一）平面媒体广告为了强化养老养生旅游在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。（二）电视媒体广告不做单纯的电视广告视频，要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对养老养生旅游的理解和认识。（三）广播广告在交通台按小时滚动播出，此广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，虽然价格较低，但是可迅速提高知名度。（四）互联网广告 是我们的主要广告手段。互联网广告价格比传统媒体也低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅

31、游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。 （五）户外广告在市区的繁华地段和高速公路树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。第八部分 项目的运营与管理一、治理结构根据公司法和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业管理，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整公司章程、股东大会会议规则、董事会工作规则、监事会工作规则和经理工作规则，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。 （一）关于股东与股东大会 平等对

32、待所有股东，保护股东合法权益。公司章程将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及公司章程规定的程序；公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。 （二）关于董事与董事会 公司董事的选举将严格按照公司章程规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚

33、信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、公司章程及董事会工作规则的规定行使职权；董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策；公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存； 公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作。 （三）关于监事与监事会 公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求，监事会对全

34、体股东负责，并严格按照法律、法规、公司章程及监事会工作规则的规定行使职权。二、管理团队本项目的前期开发运营管理工作必须要在公司的统一指挥下，先选拔建立一支具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验，优质的企业员工培训能力的管理团队，其后在逐步完善架构一支具有自身企业文化浓郁、核心凝聚力极强的精英管理队伍。（目前已有大量专业人员在项目进行中开展工作）管理团队兼有以下特点：1、团队成员要确立起明确的共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力；2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色、权力、任务和职责，以及与其他成员之间的相互关系；3、加强团队成员之间的相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同；4、实现

35、成员间有效的沟通及反馈，形成开放、坦诚的沟通氛围；5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。三、激励与约束公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按照经营，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现（分红）按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。 公司在适当的时候，将引入股票期权的激励机制。一般情况下，激励机制包括如下几方面：1、每年平均每个雇员的工资将增长10%，奖金将增长5%以上；2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥人的潜力；3、每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书；4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励；5、为雇

36、员提供医疗保险及社会保险；6、骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。第九部分 投资估算酒店式湖景别墅项目一、二期建设200栋别墅总投资额 万元（不包括土地评估价值及流动资金）。前期投入 万元，还需再投入资金 万元，项目运营第一年日常经营流动资金需求为 万元（不包含在总投资内）。一、项目实施进度酒店式湖景别墅项目一期 年 月份全面开工，工期约 年，将于 年 月 日竣工验收投入使用。年度工程如下：时间完成工程进度 年 月 日前期策划，项目规划设计、宣传及推广（必须完成）。 年 月 日前项目一期主体工程完成20%。年 月 日前项目一期主体工程完成80%。年 月 日项目一期主体工程封顶。年 月

37、 日项目一期竣工验收。年 月 日正式试营业。二、投资估算及资金筹措（一）已投入资金总计 万元：1、前期策划（含人员费用）： 万元；2、项目规划设计及市场宣传、推广费用： 万元；2、需要再投入资金： 万元三、运营第一年流动资金 ： 万元1别墅维护费用按1万元/年计算，第一年为 万元。2土地租赁费用 万元。土地租赁费用根据项目公司与甲方签订的相关合同的规定，按每年 元/亩计算。本项目共计占地 亩，每年的土地租赁费用为 万元。3管理费用员工总数 人，月工资总额 元，年工资总计 万元。4年广告投入费用 万元将选择电视媒体、路牌广告公司、报纸广告公司、宣传单等印刷品投放、网络广告等等推广形式。5财务费用

38、按占销售收入的3%计算，第一年为2.65万元。6综合费用水电费、交通费等以及低值易耗品等第一年计 万元。第一年费用支出合计约 万元。第十部分 经济效益分析本商业采取求实、稳健、保守的原则进行财务预测。我们不排除在出现不可抗力或难以预测的政治、经济等风险的情况下，财务预测将可能受到较大影响。为此，我们加上了较大的安全系数。这就使得正常情况下，投资者的收益将大大超过本财务预测。一、收入预测（一）出租比例预测本项目主要为前往生态园休闲度假的人群提供住宿服务，因此客房的出租率受旅游行业的周期性影响。一般来说，国内每年的5月10月是旅游旺季，其他月份为旅游淡季，本项目湖景别墅的出租率也将随着淡季、旺季的

39、不同而有所改变。但是我们可借助北方冰雪文化得天独厚的有利条件创新思路改变以往的经营模式，创出自己的一条光明大路。年份出租比例（%）预计今后旺季淡季平均项目建成第一年703050项目建成第二年773355项目建成第三年853661项目建成第四年934067项目建成第五年954570财务说明： 项目运作初期，别墅存在一定的闲置率。保守预计：第一年的旺季出租率为70%，淡季出租率为30%，后三年每年以10%的比例递增，在第五年项目进入稳定运营，以旅游行业星级酒店的入住率为计算依据，旺季别墅出租率为95%，淡季别墅出租率为45%。（二）租赁价格预测年份人均收费价格（ 元-天）团体散客平均项目建成第一年

40、120018001500项目建成第二年150021001800项目建成第三年180024002100项目建成第四年210027002400项目建成第五年240030002700财务说明： 参考同地区市场价格，项目运作第一年团体客户每天的出租金额为1200元/套，零散客户每天的出租金额为1800元/套；其后 年 年，项目周边环境得到大幅改善，形成自己的辐射经济圈，每套别墅的出租金额以比上年增长300元；运作第五年后，租赁价格基本稳定，保守估计团体客户每天的出租金额为2400元/套，零散客户每天的出租金额为3000元/套。（三）租赁收入预测时 间项目建成第一年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第

41、四年项目建成第五年出租比例（%）50556167707070租赁价格（元/套）1500180021002400270027002700租赁收入（万元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4财务说明： 受项目所在地气候、环境等因素的影响，谨慎预计每年实际能入住的天数为280天/年。二、成本费用预测单位：万元项目建成第一年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年别墅维护费用 万元土地租赁费用管理费用 万元营销费用 万元财务费用 万元综合费用 万元合 计 万元财务说明： 别墅维护费用按1万元/年计算。 土地租赁费用根据项目公司与农业科技签订的相关

42、合同的规定，按每年1200元/亩计算。本项目共计占地 亩，每年的土地租赁费用为 万元。 管理费用第一年为 万元，以后三年每年递增3%；运作第五年后，管理费用按占租赁收入的5%计算。 出于自身的经营特点，营销费用在项目运营初期金额较大，随着客户认知程度的增加，营销费用呈大幅递减的趋势，在进入稳定经营期后，营销费用将维持在一个固定的价格水平。 财务费用按占租赁收入的3%计算。 综合费用第一年为 万元，以后年度按占租赁收入的3%计算。三、利润及投资报酬率预测单位：万元年份项目建成第一年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年收入合计费用合计营业利润所得税净利润投资报酬率财务说明： 销

43、售收入来自本商业本章之收入预测。 成本费用来自本商业本章之成本费用预测。 2011年2012年的所得税按利润总额的33%计算。四、特别提示盈利模式在于出售别墅房产时段使用权，并代为管理。使拥有房产使用权的客户可以将自己的权益通过交换系统与其它地区同等级别的进行交换；日常经营中为游客提供住所。本商业书中的经济效益分析仅仅针对可以量化的正常酒店经营模式。从目前国内度假村酒店式别墅的整体经营状况来看，很多客户往往对配套服务较好、管理规范的别墅进行整时段购买。在此情况下，本项目的财务状况及经济效益将远远超过商业书中的预测，为投资者带来更大的投资收益。五、结论我们的这次项目一期将以良好的盈利能力和现金流量大幅提高本公司的资产盈利水平，改善现金流量状况。不仅使旅游资源的边际收益得到更加充分的释放，而且更有利于提升本公司抗御市场风险能力和双方的核心竞争力。从经济效益上看，本项目投资收益率较高，投资风险较小。第十一部分 风险分析与对策本项目作为黑龙江水韵林都风情生态园旅游有限