房地产开发项目程序(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上提要本文介绍了房地产开发报建流程一，中华人民共和国城乡规划法将于2008年1月1日实施，其中对房地产开发报建程序进行了规定，身为房地产律师，从法律人的角度了解房地产报建流程以及内部运作程序，并提供专业律师进行免费法律咨询.中华人民共和国城乡规划法将于2008年1月1日实施，其中对房地产开发报建程序进行了规定，身为房地产律师，从法律人的角度了解房地产报建流程以及内部运作程序，十分必要，现按照房地产报建的先后顺序来详细分解运作流程。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是,这三个文件取得的先后

2、顺序，有很大奥妙。有经验的律师，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率、建筑密度、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出，包括小户型比例限制要求，也会在这个文件中明确体现。一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后，才能领取

3、土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，现实中这个想法只是一种理想。首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人

4、民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望今后能严格依据城乡规划法第三十八条的规定报建。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项是

5、每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。这个阶段需要律师在实务中发挥法律专业知识，分阶段阐述。设立项目公司。这里要注意：母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。要深刻领会“母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。”的深刻内涵。这意味着房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都懂得如此运作。立项。这个过程是计划经济时代留下的产物，很繁琐，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些

6、地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。一般来说是直接去政府部门，譬如去计划部门，由计划部门推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让环保局推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。房地产开发资质。这个环节有些技术含量，必须找到在省内网络上能查到资质的专业技术人员。最难找的是有资质的结构类的工程师。3、总平面

7、审查阶段也有的省份叫做“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。举例说明：建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在争议就来了，我这个2000平方米

8、，到底算不算建筑基底?之所以限制我的建筑密度，就是为了保证绿化和居民的休闲空间。现在虽然好象是在地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，可以做点文章。容积率是总建筑面积除以净用地面积。实践中哪些是净用地面积，从哪里起算，是纯粹的土地使用权证载的面积还是比这个面积大一点，一直到周边道路的道路中线去?这个问题怎么算都行。所把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。也是可以钻营的地方。消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这样会和小区绿

9、化发生冲突。设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的部分，这个过程一般都要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨合，磨到双方都没了脾气，才能通得过。4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业有很多房地产开发公司项目报建中被这个环节卡住，功亏一篑。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，三项需要综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门

10、;弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。上面这三大项都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接入户。线路必须要合理安排，不能到处乱走。作为法律，不是非专业建筑工程人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。有这个，基本上这个小区的管线规划不合理;2、沙井盖是不是沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果沙井盖搞得满地都是，看不出走向来，小区的管线布局就没过关。为什么要强调管线综合审查呢?如果它设计不好有以下后果：首先，交付以后给排水会出问题。一下雨小区就变池塘;其次，就是网络出问题，小区网络运营商根

11、本没办法选择，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而唯一存在的这家，会总是出错;第三，夏天开空调就断电跳闸。这都是管线综合没搞好的标志。排水许可证。由市政部门颁发，专门针对小区的排水。现在要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。排水许可证载明了管径和流量，以及连接市政管线的位置。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查非常严格，单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体审查方案的关键是落实各空间的大小尺寸。这个阶段最麻烦的是车位。目前我国各大城市在车位问题上管理非常严格的，要求每户住宅配一个车位，商业100平方米配一个车位。车位不够

12、难以通过单体审查。开发商为何不建大地下室?因为建地下室是亏本的。停下一台车，只需要10个平方米不到的空间。但是，要把这部车停进去，另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门这么掌握。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证6、消防和人防专项审查消防专项审查。我国的消防审查，很多消防上的要求影响使用，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，非常不方便。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。

13、因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。开发商不能绕得过这些强制性规范，即使能绕过去将会获得巨大的回报，也不能那样做。人防工程专项审查。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。但是所有人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时

14、用着。但是产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。节能审查，现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭等在节能方面肯定不达标。搞了这些花样，夏天空调开不停。不过买方都喜欢这种新鲜东西。在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百

15、姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天是要白白的花出取暖费的。套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策是建设部出台的带有强烈的北方特的政策。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝

16、外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。这也是现在为何大量的推出两房单位。施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。施工图审查是收费项目，非常贵，一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，还有额外的费用。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，两样东西是最扰民。现在越来越多的城市，开始加强了对这两样的管理。余泥排放问题是各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的生财道路。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能

17、这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。是环境保护部门负责管理。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。对那些夜间连续施工的，更要予以管制。9、质量监督、安全监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办;不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，

18、为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，也要收点费用。10、施工招投标、监理报建按照我国现行招投标法，私营房地产公司(无国有经济成分)，其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。私营企业证明去工商局打一张股东结构书就行了。施工招投标领域涉及到幕后操作细节，不好评说。监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，通过后发一个监理审查意见。专心-专注-专业