武汉江夏项目建议书(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上江夏地块调研项目建议书中国指数研究院2007年11月目 录一、项目背景湖北康乐苑发展有限公司拟投资开发位于武汉江夏的一个地块，地块位于大桥新区大花岭村文化路以东、正汤路以北，占地面积为平方米。为了判断以上地块投资开发的可行性，湖北康乐苑发展有限公司拟委托中国指数研究院华中分院开展相关地块的调查和研究工作。二、工作目的及研究思路对于任一个房地产项目，地段是影响项目价值和市场空间最为关键的因素。房地产行业内就有一句广为流传的、十分经典的话“地段、地段、地段”（location、 location、 location）。一个项目的价值在很大程度上取决于其地段属性。例如在城市

2、中心，商务繁华地段决定了区域内写字楼和公寓项目的高价值。当然，这种项目特定价值的形成也不仅仅限于上述宏观方面的地段属性，中观、微观地段属性在其中也产生了较大的影响。如中心商务区里的写字楼项目，由于与核心区域的关联程度，与外界的交通联系方便程度等等，各项目往往都能形成一个自身特有的价值。同时，正是不同地段项目特定价值的形成使得不同项目自然的形成了特定的目标客户群体。这是客户群体在选择目标产品时，自身的需求属性和特点决定的。他们根据自己的实际需求，以自身特有的消费或购买属性和特点进行项目的选择。换言之，特定地段的特定项目面对的是特定的目标客户群体。因此，从这个角度来看，项目的地段属性不仅决定了其特

3、定的价值，而且还决定了其目标客户群体，对于未来项目的市场空间产生了较大的影响。综合而言，地段属性会对一个特定的项目产生强大的影响，对于特定地段的特定项目，会具有自身特有的价值，面对的也是特定的客户群体。因此，对项目定位而言，项目地段属性的研究就显得非常重要。项目定位首先必须充分体现出项目特有的地段属性，才能真正最大的发挥项目应有的价值，充分利用特定目标客户群体开拓市场空间。当然，在考虑项目最终定位过程中，仅仅考虑其特定的地段属性也是远远不够的。项目最终需要面对市场竞争，面对客户群体，因此市场的供需状况、竞争形势以及未来市场的发展空间，也将对项目的定位发生强烈的影响。如果仅仅从地段的角度考虑，而

4、不考虑市场状况，项目的定位就很有可能在市场上遇到较大问题。这就是说，在项目定位过程中，必须在考虑项目地段的同时，深入研究市场情况。贵司项目的市场定位报告就是在详细分析项目地段属性和市场状况，充分结合两者考虑的基础上，对项目做出既能体现其地段价值又能较好适应市场的建议。当然在这个过程中，项目本身的实际情况，也会影响到最终的项目定位，我们也将对此进行深入的展开分析。三、工作内容1 武汉市场概况及趋势分析在对全国及武汉市宏观经济发展状况及房地产相关政策分析的基础上，重点对武汉市近几年经济发展状况、主导产业发展状况、社会经济发展规划、城市建设规划、未来发展趋势等的分析，结合武汉市房地产相关政策，判断外

5、部宏观经济和房地产相关政策对项目开发的影响。对于武汉市目前知名开发商的开发状况、市场份额、土地储备、拿地成本等情况进行分析，判断项目外部竞争环境对项目开发的影响。2. 江夏及周边房地产背景资料分析通过对江夏及周边区域的政府规划、产业支撑、配套、自然及人文资源及区域在城市未来发展中的地位几个方面对江夏及周边区域住宅及商业项目的市场背景进行分析。判断该区域房地产市场的发展趋势，把握项目开发的总体方向。3. 江夏及周边市场分析3.1供给分析（1）供给情况通过对在售、在建、规划住宅项目以及商业、写字楼的调查，了解项目区域的现实和潜在供应量，并对其位置分布、开发进度、发展趋势等进行分析。（2）产品特征主

6、要从社区配套、社区规划（组织方式、风格特点、容积率、绿化率等）、建筑形式、户型设计（户型结构、户型面积、户型配比、户型特色）及商业配套等方面调查分析项目区域住宅、商业、写字楼的产品特点。3.2需求分析在对区域内项目总体销售情况调查的基础上，分别对不同项目、不同户型等的销售情况进行对比分析。3.3价格分析通过近年来区域各项目的价格走势、产品价格结构、价格引导因素等的分析，并与全市和其他区域住宅价格变化的对比分析，判断区域未来住宅价格走势。4. 消费者分析本次调研将针对住宅消费者做了500份问卷调查、3场潜在消费者座谈会、1场专家座谈会，通过上述调研分析基本了解潜在客户的需求，以便对本项目的定位有

7、更深刻的认识。4.1消费者购买力分析消费者购买力取决于购买群体的人均收入，因此对武汉市及江夏周边区域的人均收入作出比较研究。4.2消费者购买意向分析在消费者购买意向分析中，将针对购房目的、计划购房时间、购房类型、消费者文化结构、消费者年龄结构、消费者家庭结构、消费者职业结构、对本项目的购买意图等方面进行数据分析，科学严谨地研究消费者的购房意向。4.3武汉市老年住宅产品需求特征根据本项目有200亩的老年住宅的开发意向，将对老年住宅产品的市场需求进行专题研究，通过问卷及访谈的形式对老年住宅产品的需求特征进行调研、分析和论证，并得出结论。 5. 目标项目市场定位5.1地块及发展条件分析（1）基本情况

8、主要对地块的位置和形状、规划指标及其他规划限制条件等因素进行分析，判断地块条件对住宅开发的有利和不利影响。（2）区位条件主要对项目地块所处区域的经济发展状况、人文环境、景观环境、交通环境、生活和教育配套等等因素进行分析，判断地块住宅开发所面临的区位环境的优劣。（3）地块SWOT分析在对影响住宅开发的项目地块相关因素进行分析的基础上，运用SWOT分析方法，判断项目地块的优势、劣势、机会和威胁。5.2项目市场定位（1）客户定位在对项目区位特征、地块条件、消费者特征分析的基础上，总体界定项目的目标客户群。（2）物业定位在对项目区域住宅市场供求关系和供求结构分析的基础上，结合项目地块条件，对项目的开发

9、方向、档次进行定位。（3）户型定位在对项目区域住宅市场供求关系和供求结构分析的基础上，结合项目地块条件，对项目的户型进行定位。（4）价格定位在项目产品总体定位的基础上，通过对项目区域住宅价格走势的分析，借鉴武汉市可比项目的价格水平，提出项目的市场价格定位。（5）形象定位根据上述各方面的定位，结合目标客户群体的需求及购买意愿，确定本项目的形象定位。四、时间安排和服务费用1. 工作计划工作步骤时间安排阶段成果项目准备（包括调研分析任务细分、调研分析方法设计、调查表格设计、资源整合等）1天确定调研分析方法、表格以及各种资源的配备。访问和调查（包括培训调研、调研访问、访问质量控制、相关资料收集）9天准

10、备满足需要的基础数据及相关资料。数据、资料的分析研究和报告撰写10天提交调研报告时间总计20天2. 服务费用基于与贵公司长期合作的愿望，中国指数研究院愿提供优惠报价：人民币20万元。 五、项目组主要成员朱 戈：中国指数研究院华中分院院长，武汉大学传播学硕士，武汉大学房地产EMBA。多年的房地产从业经历，具有丰富的房地产开发和顾问咨询实践经验，曾主持多个房地产项目的市场定位和知名房地产公司的发展战略研究工作。张 伟：中国指数研究院华中分院研究总监，南京财经大学经济学学士，长期从事房地产市场研究，具有较深的统计分析理论和丰富的市场调查经验。李国政：中国指数研究院华中分院高级分析师，武汉大学新闻学硕士，熟悉武汉各个区域的房地产市场状况，擅长房地产项目定位和策划。陈 悦：中国指数研究院华中分院高级分析师，武汉工程大学管理学学士，熟悉武汉各个区域的房地产市场状况，曾参与武汉市多个大型房地产市场调查和市场定位工作。王福生：中国指数研究院华中分院分析师，华中科技大学管理学硕士，长期从事房地产市场的研究，具有丰富房地产市场理论及实践经验。专心-专注-专业