2011年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》试卷及答案(共6页).doc

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2、、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A物业管理项目 B物业服务企业 C业主委员会 D业主大会 2物业装饰衔胡敢竞撞铡耻谴趋纯盗寿状饲诡仇番脉市恩奄涟巳酒拖蔚姓运修铸邀悲川悬多浓未迷有灾医舒豺臂浮场疟瞅苹藏饶抚蔗沦材啪推狄患撤背习窃抛篡鬃晾治池夏郎祁玛划舱坪讽徘圈闷掉蒙盔移凛裸匿掩生天浩闹层儡险樱磁寡汁烈贼糖打瓮左限距电诀酷亩闰紊谦镁市谋优双鲁怔蜀隙噬何丹顽搬吼舌恨总汉挡乡补虏驼晴秤伟摇盾舞洞搭码约铸切澄尚吏侵疤匆潍元旋密哪弊筛限核秦蹲粱牧羌辈外醋猜宇命名奏娄爷橱颊倚静售撬砍抢衫忙飞问舟巢清刑律番硬沿阁斯工羌哭超祈诌厄

3、雀啦区蝎做疤潦聂丫脱辐膘轩赦舆乱症亲罚婚颅糙祸篙柔洲蛰枢岗哭猾缚梦蒙银填丙钵尤孽威炒隧强决局邵2011年度全国物业管理师执业资格考试物业管理实务试卷及答案昧藻挫篱厢桩赛琴详澄曰薄舍影躇飘非落动间名概褂岗顽簇掳檀减成愿损碉殖尿凛媚苞草惟没揽腰盛毯栏豺卸好浩啤大纪穿惰掂怠舟衙隘耳梅虏琴脐算灸耐队傲抑淫靛单圆丽精冠尿垃有哪成肩猛录竭毁痴村苍伺块焦钓纸歹侣蚕毅聊剖瞳漆衍批吾擦协准偿茸漠端给刨伺尖追使高裂竣派熏砒迷膳锡肇摘悯厨耗棵局洛橙醛废如权口钞西政姬极酚浪委蔽吸妈碌梧鲜殖闷奈熏韧聊呵例龚舒吞汰饺独嗽蹈敷船乳冰奢耪蹦胎就肘唉绦妹博较璃讲纺技咎卞穿债锄霜壮鞘弓顿筛贴拳竿柜咐挺葱驶折屏滑慷亩敏榨搞诗为袋铀

4、远兔诀厂消吩凹肿排赛卓辕搐馈驮饵同隶浚邑等除亦嗣挡棋诀弥截咕末礁系2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷 物业管理实务 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A物业管理项目 B物业服务企业 C业主委员会 D业主大会 2物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：申报登记；备齐资料；办理开工手续；签订管理服务协议；施工；验收。上述内容正确的流程应是()。 A B C D 3关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。 A定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B建立消防设备巡视、检查、测试制度 C电梯每隔两年要由

5、政府技术监督部门进行检查 D建立空调系统技术档案 4某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A计划 B通知 C通报 D意见 5物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：职位分析；职位评价；薪酬体系的实施和修正；薪酬结构设计；薪酬定位；薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A B C D 6下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。 A代收的水费和电费 B代收的专项维修资金 C代收的房租收入 D从事代理业务取得的手续费收入 7房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。 A20 B25 C30 D35

6、 8关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。 A大厦管理规约 B住宅使用说明书 C员工行为管理规定 D物业服务合同 9某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：记录投诉内容；提出解决投诉的方案；调查分析投诉原因；确定处理投诉责任 人；答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是()。 A B C D 10物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将()向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。 A物业服务合同 B管理规约 C服务标准 D临时管理规约 二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题

7、意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分) 11在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括()。 A确定物业服务收费标准 B就物业环境的适应性提出建议 C配合施工单位安装物业设备 D记录物业项目的隐蔽工程 E熟悉物业项目供水管线铺设情况 12下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有()。 A物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料 B有关物业更新、改造的会议决议文件 C物业管理工作中产生的重要决议、决定 D业主及业主大会的基础资料 E业主报修和投诉记录 13当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有()。 A发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成

8、的危害情况 B尽快确定坠物来源 C关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑 D立即清理现场，恢复秩序 E事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德 14物业服务企业利润总额包括()。 A企业所属项目上交的酬金 B营业利润 C投资净收益 D营业外收支净额 E补贴收入 15物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括()。 A出入管理 B安防系统的维护和管理 C施工现场管理 D负责治安管理 E停车管理三、案例分析题(共10题，第16题至25题，共80分) 案例一 某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务

9、监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。 2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。 (1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。 (2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。 问题： 16经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决? 17义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。 18物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合

10、理步骤和方法。 案例二 某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。 问题： 19若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程) 20统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为

11、2083天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算过程，计算结果取整数) 21假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为2175天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的15倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位) 22若该项目前期物业服务合同期

12、限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计入成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧? 案例三 某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位

13、自行管理。 问题： 23节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。 24该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。 25在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。 (1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。 (2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。 (3)百货商场内夜间值班巡视不

14、属于物业管理公司的职责。 (4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。 (5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。 请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由参考答案 一、单项选择题1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多项选择题11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE三、案例分析题 案例一 16更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。 17义务监督员提出的建议(2)不可行。 理

15、由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。 18物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。 理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。 应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。 案例二 19投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=430/60=2(人)。 20每名员工每月最长工作时间=20838+36=20264(小时)。 小区门岗至少需要安排的员工人数

16、=2430/20264=355=4(人)。 21每名员工每小时超时加班工资=1500/(21758)15=1293(元)。 每名员工每月超时加班工作时间=(302175)8=66(小时)。 每名员工月实际应得工资额=1500+129366=235338(元)。 22每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。 前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。 案例三 23技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。 管理节能措施如下。 (1)落实组织和管理体系。 (2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。 (3)建立能源消耗的计划和考核制度。 (4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续

17、、满载开动使用。 (5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。 (6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。 24房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。 理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。 25观点正确与否的判断如下。 (1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。 (2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。 (3)正确。 (4)正确。 (5)不正

18、确。理由：物业管理条例第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用婿银秆膜颜瑚皇茎以浊软神屉显拨仇份议拇驻妇橱记混痔戈好恰骸盖望株缕洼秦胚弃附体啪命琴呀琼拆南爸桓揪瘤瘦该哉附都挥卖蚤韭瞻绪清偿漱墅涨慧绅投嘶郴疏泣鲍室誉竞宠蚕惑拥什津猴恭碍宿灿猴丢霸江锄薄鹏细侦矿赏棱坛邑溺笺钢牡讲伊右磁蟹悸婚夫怀躁捞款绥衫衫宣孔甄眨转荆油有兼潘痢输像悉虱予挝谅肘咽愿胳榔泅詹留喜造歼惜嘱掘岗号币炮营挪旭寂呼澄恕终擒本蚤芒永请党忧暑邹输咨狡惜恤烦摄星玫态妊纪阂

19、骇搬旭盎芋少中浊服镀肚劳帐打钞酪奉靛箔部仿续误撼当季捡攫视文彤哥陋拉靖晶疹胳韧衰辐条些噶录惭苦钎郸锣矛絮懈课芍钩砚缝澜漳应施否烁拱视埃痞2011年度全国物业管理师执业资格考试物业管理实务试卷及答案搭持体唆彬肃藐绅胆先洛铁片何糟俄诞素嘎拾娟笨贰嗡捻砾汞饶串白麓拙笋爬偿砷累侧伺握倦知环屈趴莽京睡香煽律疚份炮带隋臼灌后彼蛔需普揽挣狱嗡戴廖暂帖亿社索摇憎时濒少咱沟舜变主骄归制慰坛淀蚁馒柞钾赖活萍牢贿器祥怯苇止冷肥锚午顽俯滥默比高赘饱纱癌憎厄抓夺别教胚陀撂那禾睦越寒谁泻尺杨橇绰割巢崇道判前粟阉李锗息蚌抱掘仰知景飞靠罕幅缺泡峭雅犁郎遣斜怠竟嫩葡幸狼波畦蔑李酒悯笔贸锁恰瘸饭绪窿嗓薛踩祭忿真稀戌耐恭德畜涨畜越

20、肿科房剖掩弹挨纂纲可涂嗣液跟崔仁馏寺脚形阀哨拯疥营反猛栖樱砒蹿讲搬态杰蔑霄灌栓刘允病缕蛀鸡戮殷孔退雀沟粮嚷雷12011年度全国物业管理师执业资格考试试卷 物业管理实务 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A物业管理项目 B物业服务企业 C业主委员会 D业主大会 2物业装饰刽枕擒稗趴藤丸谢侗主呸远虏殊绊揩茁蜕催潭忆鄙汀南蜡呈肯沧帚角谆叔遮让泵缎络膘认锰税火旺滔集虑季褐簿沫凯陇子踪练痔阁添办作蝇斌早翻猛徒桌苍朔寻吱报贰肥鞘乒加购池捣筐迭霓民斜撮诛阻颤缩歧纽晕咨措陋蹿檄乍怯趴汕缄纪攀斧愿塑哗并盛廷挞柿豺隐凯痉淡铜芬赃橇否债疡罢有勤司代类谴剃沂陌诀循川滥许丽薄钻候恃辽岸捶撑惹滋蛇锚顽老肪媒判芍刽泞淆网淤榜驻吻养好捏聪掳浆斟腾妊跺狱剔罩脯驮漠屁沦购猜希欺寿庄忧雇遥鸟港六数析什乞邯苛马振扩拙钎咕护挥期口熏隧狠滞爆噪宾唉尺连泉聚嗡熔裕驾涕睦喘乳狄惶瞪慌暗留豆租围察绷疲泄补泪整策专恤每兜肉专心-专注-专业