2017年广东省房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题模拟试题(共8页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2017年广东省房地产估价师理论与方法：测算中的其他有关问题模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位和个人共同 D住房公积金管理中心 2、小区内停车场建设费属于。 A：公共配套设施建设费 B：建筑安装工程费 C：基础设施建设费 D：物业管理维修资金 E：借款合同3、_是_的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形

2、成生产能力或发挥使用效益的工程。 A单项工程；建设项目 B单位工程；工程项目 C单项工程；工程项目 D单位工程；建设项目 4、投资决策分析主要包括项目的财务评价和_两部分。 A经济评价 B效益评价 C计划管理 D市场分析5、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。 A生活方式 B受教育程度 C购买动机 D自我形象 6、下列说法不正确的是_。 A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容 B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定 C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D指定代理的实质是一种实现委托

3、代理的方式 7、2004年4月，国务院下发了关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知，将房地产开发项目资本金比例由_提高到_。 A10%，20% B20%，30% C10%，35% D20%，35% 8、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。 A：38 B：42 C：58 D：60 E：工业用地的监测点评估价格 9、穿过建筑物的通道_计算建筑面积。 A按分层水平投影面积 B按水平投影面积的一半 C按一层水平投影面积 D按自然层分层投影面积 10、某投资商预测到大型公共设施的投资

4、建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。 A：易受政策影响 B：依赖专业管理 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同11、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调 12、承包商收到竣工结算价款后，通常应在_内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月 13、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。 A购买价格 B容积率及有关设计参数 C空置率 D运营费用14、下列估价目的的

5、估价结果中肯定不是公开市场价值的是。 A：房地产转让价格评估 B：房地产资产人股价格评估 C：房地产抵押价格评估 D：房地产拍卖底价评估 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。 A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 16、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。 A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参

6、考 B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 E：工业用地的监测点评估价格 17、如果某建筑物的0000=30800，按照规定，其室内地面标高0000相当于绝对标高。 A：308 B：3080 C：30800 D：308000 E：执行层的组织协调 18、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。 A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分 C

7、：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本 D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高 E：执行层的组织协调 19、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为_元。 A5760 B4800 C576 D480 20、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。 A310.61 B321.60 C47

8、7.87 D494.77 21、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的_。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价 22、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商

9、场在2005年10月的价值最接近于_万元。 A536 B549 C557 D81623、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为_。 A50万元 B55万元 C60万元 D60万元以上 24、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。 A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格25、下列关于廉租住房的表述中

10、，正确的是。 A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税 C：廉租住房的供应以实物配租为主 D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。 A1.82% B2.33% C3.57% D5.45% 2、下列不属于划拨土地使用权范围的是_。 A政府大楼

11、建设用地 B商品房建设用地 C经济适用住房建设用地 D国家重点扶持的水利项目用地3、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。 A：消费者预算线 B：消费可能线 C：家庭预算线 D：无差异曲线 E：边际替代率 4、工程造价的特点包括等。 A：大额性 B：差异性 C：个别性 D：静态性 E：非层次性5、根据城市房地产管理法规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有_。 A国家机关用地和军事用地 B城市基础设施用地和公益事业用地 C国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 D地方水利工程用地 E监狱、收容教育所等机构的用地 6、如

12、果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调 7、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 8、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情

13、形的有。 A：发现新的需要查证的事实 B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的 C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 9、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括_。 A营业执照 B企业章程和验资证明 C企业法定代表人的身份证明 D专业技术人员的资格证书和聘用合同 E企业纳税证明 10、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应

14、分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。 A2600.00 B2386.30 C2832.84 D3003.4511、选取可比实例时，应符合的要求包括_等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 12、中华人民共和国城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。 A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金 B：需办理出让手续，变划拨土地使用权

15、为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金 C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金 13、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是。 A：交换价值 B：公开市场价值 C：投资价值 D：理论价格 E：标定地价14、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15的家庭打算当年购房，平均住房需求80户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。 A：1260 B：1380 C

16、：1440 D：2100 E：借款合同 15、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用 16、下面不属于不可控制因素的调查的是 A：市场需求容量调查 B：市场营销因素调查 C：竞争情况调查 D：消费者调查 E：借款合同 17、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋 C：产权有争议房屋 D：抵押房屋 E：超过批准期限的临时建筑 18、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆

17、总投资为万元。 A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同 19、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 20、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。 A说明估价报告的合法性、真实性 B说明估价的独立、客观、公正性 C规避估价风险 D保护估价报告使用者 E防止委托人提出高估或低估要求 21、协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括。 A：项目系统各种需求关系的协调 B：项目系统内部关系的协调 C：项目系统组织关系的协调 D：与业主有合同关系的设计单位的

18、协调 E：与业主没有合同关系的社会团体的协调 22、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行_义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者_造成的损失，房地产开发企业不承担责任。 A维修，使用不当 B保修，使用不当 C保修，错误使用 D维修，错误使用23、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。 A16.67% B16.71% C16.80% D17.00% 24、下列关于贴现债券的表述正确的是。 A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券 C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行 D：到期时按券面价值偿还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息25、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的_。 A客观收益 B实际收益 C有形收益 D无形收益 E潜在收益专心-专注-专业