房地产项目定位分析报告(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产项目定位分析报告调查小组：项目开发与经营1班 第5 组 调查时间：2011.10.202011.10.21楼盘名称华港翡翠城开发商重庆模具产业园区开发建设有限公司开盘时间2011.10.1项目位置渝北空港新城腾芳大道同盛路7号建筑类型普普通住宅,花园洋房 平均价格9500元/平米楼盘案场展示项目基本概况1. 项目位置:华港翡翠城地块位于重庆市空港新城腾芳大道南侧，南临两路五金机电城、东边对面为渝北区体育馆、东北面为渝北市政广场。2. 交通：A.项目周边已开通608、609、610、616、619、686、689、801等8条直达主城及两路老城的专属公交线路。 B

2、.人和空港新城城市快速干道即将通车。 C.轻轨3、6、9号线也在项目周边均有站点，最短步行距离5分钟。D.金开大道也将延伸接入本区域。3. 项目开发规模: 建筑面积：47.83万平方米 占地面积：27.19万平方米4容积率绿化率车位: A. 容积率: 2.17 B. 绿化率 30% C. 车位数 319个5配套设施项目: 幼儿园， 高等级泛会所，休闲健身中心，景观游憩中心， 新城广场、体育馆， 羽毛球场， 篮球场,慢跑道， 游泳池。项目形象定位分析项目定位:该项目是以“洋房区，好洋房”概念赢得市场的。项目整体档次定位：50万方高档洋房人文档社区，重庆市的中高档居住社区。项目生活方式营建：打造具

3、有品位、格调、休闲功能的宜居生活社区项目客户定位分析（1） 居住区域：以项目周边三个区域为主（2） 职业结构：公司职员.商业人士.教育文化人员.退休人员.医务人员.政府工作人员（3） 年龄构成：2535岁（4） 家庭月收入：30007000元（5） 购买心理：喜欢城区生活，追求新颖时尚的居住环境；注重性价比；以按揭付款为主。（6） 家庭结构：三口之家；两代同堂的家庭。项目产品定位分析1. 项目类型：A. 花园洋房：洋房底层就是跃层，加上地下室，一共有三层，套内面积只有138.93平米，但是实得面积高达240平米，因为赠送了露台和超大地下室。花园洋房一二层独立入户且带地下室；中间层，每户都拥有大

4、露台；顶层利用屋顶做花园。B. 高层住宅：约28万方，依托于项目整体品质的形成和精准的细分客户定位、产品定位进行开发，是项目后期开发阶段的主力供应产品，C. 格调商业街：约2万方，项目必备生活配套以社区配套功能为主，体量适当控制，同时实现项目商业价值的挖掘，并期望通过商业公共空间的营造体现项目生活氛围，在项目的重要交通节点、临近主要道路进行布局，前期少量开发，中后期陆续跟进D. 社区会所：约2000方，提升社区文化的配套设置，提升项目附加值，前期作为销售接待中心。E.国际学校和幼儿教育中心：约1.67万方，在项目中期投入建设，引入优质教育机构，迎合客户需求，提升项目附加值。2建筑风格：华港翡翠

5、城的售房部高大辉煌，是西欧宫廷建筑装饰风格。3建筑形式：A.洋房：以5+1、6层多层带电梯洋房为主，项目主力建筑形态。B.高层：不超过100米，底层全架空，架空高度5米C.商业：不超过2层，沿街布局，与住宅适当脱离。4单体设计要求：A.花园洋房特点：洋房主要体现“退、错、露、院”的特点，能体现环境特色和能让客户有实惠感的配置，附有超大赠送空间，并将别墅的元素引入洋房，花园洋房一、二层独立入户且带地下室;中间层，每户都拥有大露台;顶层利用屋顶做花园。洋房带电梯更加人性化的同时可以全面提升品质。B.高层特点：高层户型创新，公摊控制合理，户型种类多样化，有空中院馆、入户花园项目价格定位分析1. 价格

6、优惠情况： A. 华港翡翠城1、24号楼118-212墅院洋房在售, 套内最低6600元/，套内最高12000元/,看房送洗车卡,并有机会获取2吨燃油的超值回馈。B. 华港翡翠城针对在售的二期79214平方米的别墅级花园洋房将继续送出5重大礼盛惠广大购房者；与此同时，项目还将增加特价房源的供应量，一次性付款优惠力度低至9.3折，最高可达13万元/套的优惠幅度；按揭提供公积金贷款，享2成低首付。2价格变化情况:2011年10月26日 - 至今 起价6600元/ 最高价12000元/ 2011年10月19日 - 2011年10月26日 均价7700元/ 2011年10月11日 - 2011年10月

7、19日 均价9500元/ 2011年09月22日 - 至今 起价6600元/ 最高价12000元/ 2011年09月22日 - 2011年10月11日 起价6570元/ 最高价12500元/ 2011年08月04日 - 2011年09月22日 起价5600元/ 2011年04月19日 - 2011年08月04日 均价9200元/ 对该项目的SWOT分析及建议1优势：A项目位于空港新城，是未来两江新区的核心区域，升值空间大。B项目自身配套，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。C项目建筑风格突出，是目前空港新城唯一托斯卡纳洋房。D户型紧凑实用，设计合理，户户匀有赠送，相比周边项目性价比极高。E离机场近，出行外地方便。2劣势:A公交路线欠发达。B离市中心距离较远，购物不方便，周边欠缺中高档商业配套。3机会：两江新区的核心区域，升值空间大，产品领军市场。4威胁：华侨城、龙湖地产对其造成威胁。5 对该项目的改进意见及建议：在楼盘周边建立更多的中高档商业配套，以便住房者生活购物方便，因为该地方离市中心较远，交通路线还应该增加。专心-专注-专业