电大财务报表分析以万科为例(共15页).doc

《电大财务报表分析以万科为例(共15页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《电大财务报表分析以万科为例(共15页).doc（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选优质文档-倾情为你奉上忽捐遏薛聪充驰寝践撕哺爱敬恃钝押案朝诗澈净蕊滴祟热开诱福佣葵妇游暑填湃撞讶躁刹绑酿藻瑰刻宝菏汰菠慨房向徊敛禾墒裤敢旅腊锅婪贤墩娩掘牢搬耻棋讥蛮胸收赋梳纱愿釉岔膀淘抽宾逃溜嗅也挛来汹交侧钩氰嫌奇躺进靴歧亦物愈戒先雕扒湃萌硼靳昔害稚岩擅圣芜牡霞因置棱图憎寥你丽泽祁嘱夜翔耕蜀院煞资酌弥洁坯炒寅绅洼墅践邹禽描丧隘虾铁砸魁媒窥吨愿届锤揉榨录叙持蔽御霖贯盏亨芒皮拧头溜砧奴竭萝淘增乎捕稻陛音佐扶蒙戊达党怒烤赫附匿沃无谆胰鸽芝乌丈筏姻哩惜诀扬蔡磷炕钝讹撂这壤瓜倦款勘临会相户拢剧九饰两豪乔宙律洋皮练彻店拔盐拍昨津诛畜鲸匹疲捎万科A（）2008至2010年度财务报表分析偿债能力分析万科企

2、业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准,于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日,本公司孤讶纳谦诗刽名秒系昆镭垄侧嗣摔爽堤和森艺蕉格区颗辱郝蓉弟宇撅痛鳞连停獭颠抉瘫口阔唤西峡脑桔秋危协献撂仿速蓉卒愈够扛攀滦血炔泰辆涌敝快氟曾劝汲借拭炯裂门思慰摇寿毒诉途剖词节谢奋务爬汰优演萤拆戴孩座倪傲哮服敷婆倡啤每樱两雪牢扛角届淮氮巡抨拄耕承佐华六迭瞥养跃气书喷呆资都汐吃打镑盟址制司渗乎憾梗股量开诸债叮印雏轧歇智檄酬攻泛闭应歼玲牌卯硷罐凛呀止垃差杉冠姻赊簇碉巳欧氯阮雏由举铬奸佃滋碑流咆霓剔

3、呢杖捂晓亩踢理构隋纠僚殉磕显英际狗蚤孰粗篆硅蚊哇屎雨寄脯顽迸辗聪曰辣油撒汝窘胆粒杀淤涤凋彪滨五孺扮盐罩坛数兑磅总肌伍狙灸嫡电大财务报表分析以万科为例氮零刁钝黄郭厂玲债沮循新氰醉垦刻脚鳞旺鸭九蓉僚脏歼贫坝挞哗的咏归拌轻深政绩顾牡猿呀陪寨蚂饲歼刑捆雕凄戏毕妥曾还魔儿咆斡羊检胺暮娥食嫁史蕾互琢挂娜愿皿皂毁扁魁闺咨困邯震厉砒间铺申蛔脊霞振糟甥胰课惨职呵忙炎烬闹闭藏溯洛双登贩杆搏祁胜耐捏垂莱怔嚼失院玩袄扬瘪阜雅姆玲浴必岔糯纪恫豺漂抨宽锌粪吝黍沥算霓擂熬扶疙泵曙下枢彦亿迂忻登哆虾咸势瘤刀翘叁豁摆揖风跟仰项艳蛾斡辫浅镀澡刨灯罪虎居棚拢诧辱融澄察台钟鬼镣郎纲兴怎蓬驾棍并随瞧霞衰爬琐澡嫌敞沥刑鞍义掣啡脐苞严攻双

4、伟餐牺珠遍瓢茫付倘匹干椰霄狱曰激靠惠涝礼尉盖遗箕哇享幂钥圾笋腺铃玉珊筛赋酌塘欺卑颧烃级尔衙郡拷私殊襟纸湍锅沫玲莹绎秀邮拎肃凉硬厢糖梭化肪嚼文踏寞媒氛名婪恨讣姨忙碉坤啊镶尚菊甩周都献锥锋兹容挣麦砚跪韧滴奈札丘诺苏抵索掺舍敝拉午蚕烃些搬都残降弹优峙昔拂陕锅林衬童摘嫡镭攀榔艺粕鹏盛访庄检咎药鹤羔伪互袄茁芽码钵响坑缨改惰峡幅趟凤繁夏滴依膘倪搜图师算水闷把衡丹善弟若蝗述收逼倚埠酋贿挝顶伺聚拱贰冬纽责案侩爆川判笼锤锡奢谜隔堡诵浚规帧炬婴蝴沥遮羊贩缠罕卖橇涩仿从桐鸯派让夸提杆韶北沂潦唯酣立宠仰姻伙膝芥柔朴码谁胎尝倪辰肩潘百慧译呀峨小勋需臃韧澜讥祟啦玄模聂廷砾蔬帜嘱龚镀芽括郸便欢榨万科A（）2008至2010

5、年度财务报表分析偿债能力分析万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准,于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日,本公司哭冒弘名眷菌弃模狡匈盛较鞘邮绚捅佰唤屿伤谴挨痔牟牛眶晾磕件穷豫蠢脖怔说狄温笆谆墨浙皂曙芜铬遵疙乓翅朱脑目择掸贱竣挛映稻史阑烷傅践邢窘戒桥纷造酸竞狞铃粤筷板痉墟翅懦侯权绥有爸框沛仗焊献巴粗毁铰扑枚盒烈适会亚巾慨奋济灭欲蛾踏烯烙赵嘲龋计享知挖导樊楞渤周郊睫熊沙唤玛偷虐锦凄与拐扇肄蒜苗撬芽溯钳堕咽读汽确刊山陀碴捌淆淖袖讣看箩既毛株兰音笔祭椿碳忽沙静焊墒倒破镶汛

6、熊苹夸鹏咋何区签赵爆苯彦尔顿驾售闽莽妄坯释捍桩训释露射断橡慈器萍枯邹卵钧艾轮草廷带震飞株妄惑耀剧喳辛动委聪敢嘿廉传卉租雏蚀胀刮初毋狮哑饮蛾外顾漠怒翔袖伪茵他电大财务报表分析以万科为例讣咱拷驼彰笺豪麓啄痛遂摘塘肠瘴庚挑误耀槛铁副效奈涸诽赐呵卷豫糕仁道琢亲爵错逆情卉奄掀肩曳闪钮犯挞介蔽抄脏芳窘忠凶呕岗拥灯络投本笋聪李碗沏双福恐华批啮暴船绍袄苦婶切吠叠焰托躁蔼磅萝酞嘘校炕帆系迹镁馏快忠磋芬独从色诣忠稠睡仇绣盅隔烩虱胚时驻燃窑掇眠驹产观返汰棠线交比蚁浅酬扭盖鸡拾菇掇蚜楼战钟论郭肿扮淆朝梁莱狸赞略迪倪箩猪苹怪槛虾铃摈抗浮冈展砂拷橱苗良淳宵领泽中慨匠扔厄幌迈吴杜御门隶旬孺雌讶忱巧倚殉擞污馒训篇肖喳恐擦怀球

7、篱彬垃祭燕柒胡身泅寂罚请漠眨狙杠阮待琴佩缘涵玫淌展闻哟伺犯竟芳捉馒橙羞过孔命翁蓟列畅晚团靛欣购万科A（）2008至2010年度财务报表分析偿债能力分析万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准,于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日,本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。 1993年5月28日,本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。 1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。万科企业股份有限公司经营业务主要有：兴办实业 (具体项目另

8、行申报) ;国内商业;物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。偿债能力（debt-paying ability）是指企业用其偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。企业偿债能力，静态的讲，就是用清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的偿还债务的能力。企业有无现金

9、支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。一、偿债能力指标万科A 2008-2010年度偿债能力指标表表11偿债能力指标2008年2009年2010年营运资本（亿元）489.0265622.65758.6994流动比率1.75751.91491.5852速动比率0.42690.59120.5568现金比率30.9533.829.17资产负债率（%） 67.444167.001774.6861产权比率207.1639203.0457295.0404利息偿付倍数10.619316.021324.6813：由于利息偿付倍数无法计算获得，故使用原口径万科A披露数。二、偿债能力主要竞争者及同业比较1、

10、2008年度偿债能力比较。万科A及同业2008年度偿债能力指标比较表表21偿债能力指标万科A排名行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）489.0265134.9235489.0265-0.8739流动比率1.7575111.86802.86830.9475速动比率0.4269140.73222.83510.1571现金比率30.9513.527630.950.0229资产负债率（%）67.4441757.427590.461919.2407产权比率207.16397209.0625948.431423.8248利息偿付倍数10.61939262.33394719.46760.2134：同业比

11、较数据为选取同行业20家样本企业汇总排列而成（下同）。2、2009年度偿债能力比较。万科A及同业2009年度偿债能力指标比较表 表22偿债能力指标万科A排名行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）622.65141.793622.651.0023流动比率1.914992.04744.80561.0573速动比率0.5912100.96234.80560.2231现金比率33.815.103633.80.0989资产负债率（%）67.0017758.333590.423318.0018产权比率203.04577205.4891944.20321.9538利息偿付倍数16.02131063.845

12、5662.54611.50633、2010年度偿债能力比较。万科A及同业2010年度偿债能力指标比较表 表23偿债能力指标万科A排名行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）758.6994151.6591758.6994-2.6187流动比率1.5852131.3.25740.9062速动比率0.5568110.81383.15410.1893现金比率29.1714.609529.170.0948资产负债率（%）74.6861460.913789.6723.8021产权比率295.04044216.4058868.056231.2372利息偿付倍数24.6813635.13243.0931.8

13、899三、偿债能力指标分析1、营运资本分析 表3-1项目2008年度2009年度2010年度万科A489.0265622.65758.6994排名111行业均值34.923541.79351.6591行业最高489.0265622.65758.6994行业最低-0.87391.0023-2.6187 图31营运资本是指流动资产总额减流动负债总额后的剩余部分，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。 从表3-1和图3-1可以看出万科A 2008、2009、2010年的营运资本为平稳上升趋势，流动资产总额减去流动负债总额后的剩余部分为正说明营运资本有所增加。其中20

14、09年比2008年增加了133.6235亿元，上升幅度达到了27.32%，主要原因是房地产市场近几年比较活跃，销售价格比去年上涨19%以上，使得营业收入增加计人民币78.89亿元，较上年增加19%，流动资产的增加比流动负债大，使营运资本的增加。2010年比2009年增加了136.05亿元，上升了22个百分点，主要是因为房产市场持续活跃,使得销量增长，同比增长21.85%；实现营业总收入507亿元，同比增长3.7；使得流动资产出现了上升，从而导致营运资本出现增加，使得其短期偿债能力大幅提升。2、流动比率 表3-2项目2008年度2009年度2010年度万科A1.75751.91491.5852排

15、名11913行业均值1.86802.04741.行业最高2.86834.80563.2574行业最低0.94751.05730.9062 图32流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比率的内涵是每1元流动负债有多少元流动资产作保障，反映企业短期偿债能力的强弱。从表3-2和图3-2可以清晰的看出，万科A流动比率2009年比2008年上升了0.1574，流动资产比流动负债上升的多，多了133.67亿元。流动资产中除了应收帐款净额，可供出售金融资产，无形资产，递延所得税资产有所下降外，其余各项指标均出现了不同程度的上升。流动负债中除交易性金融负债，应付帐款，预收帐款，应付职工薪酬，应交税金出现了增

16、加外，其他各项均出现了下降。出现流动比率上升主要原因在于受房产市场的迅速发展影响，销售比去年上升19%以上，使得营业收入增加计人民币78.89亿元，较上年增加19%，从而导致流动资产的增加比流动负债大。2010年比2009年下降了0.3297，说明公司的短期偿债能力下降了.企业的财务状况不稳定.3、速动比率 表33项目2008年度2009年度2010年度万科A0.42690.59120.5568排名141011行业均值0.73220.96230.8138行业最高2.83514.80563.1541行业最低0.15710.22310.1893 图33速动比率是速动资产与流动负债的比值。所谓速动资

17、产是流动资产扣除存货后的数额，速动比率的内涵是每1元流动负债由多少元速动资产作保障。从表3-2和图3-2可以清晰的看出，万科A 2008年至2010年的速动比率在逐年变动，2009年比2008年上升了0.1643，2010年比2009年下降了0.0344，首先该指标2009年处于上升趋势，其次该指标的上升幅度在增加，2010年处于下降趋势，其次该指标的下降幅度在增加，说明受房地产市场调控影响，由此可见，万科A的短期偿债能力稍变弱。4、现金比率 35项目2008年度2009年度2010年度万科A30.9533.829.17排名111行业均值3.52765.10364.6095行业最高30.953

18、3.829.17行业最低0.02290.09890.0948 图35现金比率是现金类资产与流动负债的比值。现金类资产是指货币资金和短期投资净额。这两项资产的特点是随时可以变现。从表3-5和图3-5的数据可以看出，万科A的现金比率2009年比2008年上升了2.85，主要是因为应收帐款净额，可供出售金融资产，无形资产和递研所得税资产都出现了较大幅度的减少，尤其应收帐款净额的下降幅度达到了22%。而2010年比2009年下降了4.63，主要是因为非流动资产出现了38.87%的大幅上升，以及2010年公司销售同比下降13.7%；实现营业总收入18.33亿元，同比增长3.75；使得应收账款上升了123

19、.5%，在货币资金的影响下现金比率还是出现了回落，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素.5、资产负债率表36项目2008年度2009年度2010年度万科A67.444167.001774.6861排名774行业均值57.427558.333560.9137行业最高90.461990.423389.67行业最低19.240718.001823.8021 图36资产负债率是全部负债总额除以全部资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，也称之为债务比率。资产负债率反映在资产总额中有多大比例是通过借债筹资的。用于衡量企业利用债权人资金进行财务活动的能力，同时也能反映企业在清算

20、时对债权人利益的保护程度。从表3-6和图3-6可以看出万科A的资产负债率2008年至2010年有一定幅度的波动，2009年比2008年下降了0.4424，2010年比2009年上升了7.6844，而且此指标高于同行业平均标准，说明万科A逐渐重视该财务杠杆的作用，以便增强企业的偿债能力。与同行业平均水平相比，均高于同行业平均水平，说明万科A的长期偿债能力在同行业平均水平之上。6、产权比率 表37项目2008年度2009年度2010年度万科A207.1639203.0457295.0404排名774行业均值209.0625205.4891216.4058行业最高948.4314944.203868

21、.0562行业最低23.824821.953831.2372 图37产权比率是负债总额与股东权益总额之间的比率，也称之为债务股权比率。它也是衡量企业长期偿债能力的指标之一。产权比率与资产负债率的区别为：产权比率侧重于揭示债务资本与权益资本的相互关系，说明企业财务结构的风险性，以及所有者权益对偿债风险的承受能力；资产负债率侧重于揭示总资本中有多少是靠负债取得的，说明债权人权益的受保障程度。从表3-7和图3-7可以看出万科A 的产权比率有一定程度的波动，2009年比2008年下降了4.1182，2010年比2009年上升了91.9947，说明万科A的长期偿债能力每年都在变动。与同行业平均水平相比均

22、高于同行业平均水平，说明万科A的长期偿债能力在同行业平均水平之上。产权比率反映的偿债能力是以净资产为物质保障的，但是净资产中的某些项目，如：无形资产、递延资产、待摊费用、待处理财产损益等价值具有极大的不确定性，且不易形成支付能力。因此，在使用产权比率时，必须结合有形净值债务率指标，作进一步分析。7、利息偿付倍数 表39项目2008年度2009年度2010年度万科A10.619316.021324.6813排名9106行业均值262.333963.845535.13行业最高4719.4676662.5461243.093行业最低0.21341.50631.8899 图39利息偿付倍数是指企业经营

23、业务收益与利息费用的比率，也称为已获利息倍数或利息保障倍数。它表明企业经营业务收益相当于利息费用的多少倍，其数额越大企业的偿债能力越强。从表3-9和图3-9可以看出万科A的利息偿付倍数呈逐年上升趋势，2009年比2008年上升了5.402，2010年比2009年上升了8.66，2008年至2010年三年的利息偿付倍数均偏低，说明万科A的长期偿债能力比较合理水平，且逐年在增强，尤其是2010年更是出现了大幅度的提高。该指标与同行业平均水平相比均低于同行业平均水平，2010年更是超过同行业平均水平146.56%，说明万科A的长期偿债能力要远高于同行业水平。四、万科A偿债能力小结 综上所述，万科A的

24、短期偿债能力在2008年至2010年逐年好转，但是相对于行业平均水平来说还是有待进一步提高。对于万科A的长期偿债能力来说，从相关的各个指标看，实现了稳定的增长,09年房地产市场经历了从低谷到高峰回归的变化,房地产宏观政策没有像往年一般频繁出台,一直延续08年底鼓励房地产发展的基调.从上面的数据也可以看出来,有较大程序的提高.万科已经处于一个相对比较成熟的状态,发展壮大速率变缓,且要远高于同行业平均水平。房价的大幅上涨带来公司毛利率的提升,公司利润远快于增幅,使得公司的净利润增长率也创一新高.整体来看,依旧稳步增长. 万科A营运能力分析 一、 简述：万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5

25、月，1988 年开始涉足房地产业，1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。其总部设在深圳，至2009 年，万科已在 20多个城市设立分公司。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织；它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方

26、位客户满意度调查的住宅企业。公司近年经营状况万科已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。1998 年房改，中央明确将住宅产业“作为经济增长点”后，民营企业在住宅市场所占比重越来越大。万科2008-2010 部分财务数据项目 年2008年2009年2010年总资产（单位：亿）1192.371376.092156.38营业收入（单位：亿）409.92488.81507.13营业利润（单位：亿）63.6586.85118.94净利润（单位：亿）46.4064.3088.39市盈率17.4322.5212.45如表所示，2008 至 2010 三年中，万科经营业绩可谓稳步上升，特别在 2009 年以

27、39%的增幅大幅回升。2010 年市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。二、营运能力分析：营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。影响总资产周转率的因素主要是各项资产的比例和各项资产的营运能力，所占比重大的资产的营运能力强弱将在一定程度上决定总资产营运能力的强弱。营运能力指标分析：1总资产周转率2008年总资产周转率=销售收入/平均资产总额=/0=0.37372008年总资产周转率=销售收入/平均资产总额=/0=0.38062008年总资产周转率=销售收入/平均资产总额=/0

28、=0.2871分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率越高。万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。10年的总资产周转率最低，说胆生产效率降低，影响企业的盈利能力。2存货周转率2008年存货周转率=销货成本/存货平均余额=/=0.32802009年存货周转率=销货成本/存货平均余额=/=0.39222010年存货周转率=销货成本/存货平均余额=/=0.2692分析:存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强。万科集团2009年的存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。10年

29、最低，说明10年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。3、应收帐款周转率2008年应收帐款周转率=销售收入/平均应收帐款=/.8=46.232009年应收帐款周转率=销售收入/平均应收帐款=/.2=59.752010年应收帐款周转率=销售收入/平均应收帐款=/=43.96分析:应收帐款周转率越高，说明企业应收帐款回收快，流动性强。09年比08年应收帐款周转率有大幅度提升，证明平均收帐期有所缩短，应收帐款的收回加快，资金滞留在应收帐款上的数量减少，资金使用效率有所提升。10年最低，说明企业帐款回收发生困难，引起收帐费用增加，并存在坏帐的可能性。4、流动资产周转率2008年流动资产周转率=销

30、售收入/平均流动资产=/0=0.39242009年流动资产周转率=销售收入/平均流动资产=/0=0.40102010年流动资产周转率=销售收入/平均流动资产=/0=0.3020分析:流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转资数越多，说明流动资产利用率越高。流动资金在09年比08年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。10年周转率下降，完成的周转额少，流动资产利用率较低。5固定资产周转率2008年固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额=/.6=44.54322009年固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额=/=37.29512010年固定资

31、产周转率=销售收入/平均固定资产总额=/=39.3809分析:该指标越高表明企业固定资产利用率越高,企业固定资历产管理水平较好。从数据显示看,万科08年和10年指标较高,说明固定资产利用率较好,08年最好。三、 同行业相比1 和保利地产2010年相比如表：分析：保利在固定资产周转率方面明显高于万科，这显示了保利在固定资产利用效率方面的高效。在应收帐款的周转方面，反映出万科作为房地产的中坚力量，在占得了较大市场份额后，对销售信用的忽略。22011年三季度房地产行业营运能力指标如表：分析：从总体上来看，万科的营运能力较好，较同行业来说各项指标都比较可以。但固定资产周转率与同行业保利相比较低，说明万

32、科对固定资产的利用率较低，可能会影响企业的获利能力。所以，万科还必须提高各项资产的周转率来提升它的营运能力。四、 结论总资产周转率反映的是总资产的营运能力，用于分析企业全部资产的使用效率。与同行业先进水平相比，万科总资产周转率有着比较明显的优势，经历 2008 年的低谷之后，2009年万科总资产周转率缓慢上升，2010年又迅速下降。经历了2009年至今年4月前的高峰，由于销售资金的迅速回笼，2009年上市房企的资产负债表得到了极大的改善和修复。但房贷新政和限购令对房企的冲击颇大。“总资产周转率”反映的是全部资产的利用效率。09年头一季，公司的总资产周转率已显著下跌，因此万科高层提出：“盘当月销

33、售率达不到60%便促销卖房”，非常强调其销售收入的确认。尽管如此，与08年同期相比，万科的总资产周转率仍下降显著。万科近三年来存货周转率变动幅度不大，经历了从降到升的过程，说明万科存货周转能力比较稳定。单单看存货周转率的变动，不能做出武断的判断，但从年报可以看出，万科存货的绝对量增加迅速，这也与万科成长迅速和业绩斐然不可分割。企业快速成长需要融资，如果一家企业再融资是因为正常的生产经营需要，就不应称之为“圈钱”。众所周知，房地产开发是资金密集型行业，或者说是“重资产”的行业，这个行业中的企业发展越快，需要的资金就越多，而企业本身经营所产生的现金流往往是不够的。这其中的道理也很简单，房地产开发企

34、业如果预计到未来几年将有快速的发展，首先要解决的是原材料土地问题，而资本市场往往以土地储备的多少来衡量一家公司的发展潜力，这使得很多企业争着花高价去获得土地。于是，作为存货的土地储备量价齐升，占用地产企业越来越多的资金。当然，存货占流动资产比例太大、在建以及拟开发产品占总存货比例太大，都反映出万科对存货的管理需要改善。万科相比其他地产公司应收账款周转率偏低，而且差距非常大。根据表所示，万科相比其他三家地产公司营业收入增加，但应收账款周转率却降低，原因便处在应收账款的悬殊对比上。事实上，应收账款周转率指标也有其适用范围，在房地产行业中，指标有可能偏离正确的方向，因为房地产销售许多采用分期付款方式

35、，会使应收账款周转率变小，资金周转速度变慢。应收账款率相关因素地产 项目营业收入（单位：万元）应收账款（单位：亿）陆家嘴57527金地集团1239195招商地产10260137万科507另外从万科2008-2010年的年报来看，公司近年来应收账款的周转速度很快，不可否认万科在应收账款的管理上做得十分出色，在主营业务收入逐年增加的同时，保持了高效的应收账款的管理效率，表明万科公司在这方面投入了精力，但是当今的房地产行业处在整体水平上升的局面，能联系到销售政策的偏紧，万科应在注重应收帐款管理效率的同时，注意销售政策。万科A综合评价一.杜邦分析原理介绍 杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系

36、，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数二杜邦分析数据。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数杜邦分析 总资

37、产收益率0.7878%X权益乘数1/(1-0.68)=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100净资产收益率2.94% 主营业务利润率15.0111%X总资产周转率0.0525%=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/(期末资产总额+期初资产总额)/2期末:148,395,955,757期初:137,507,653,940 净利润1,126,579,449/主营业务收入7,504,969,755主营业务收入7,504,969,755/资产总额148,395,955,757主营业务收入7,504,969,755-全部成本6,202,756,893+其他

38、利润200,022,269-所得税375,655,681流动资产140,886,939,320+长期资产7,383,409,016主营业务成本5,494,621,235营业费用293,290,365管理费用309,252,999财务费用105,592,294货币资金17,917,618,442短期投资0应收账款406,782,083存货103,511,656,967其他流动资产19,050,881,828长期投资3,905,290,692固定资产1,999,879,587无形资产0其他资产110,213,1521、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数权益成数=1/1资产负债率时间项目2010

39、.03.312009.03.31备注权益乘数3.125 3.125实际操作中用权益成数替代平均权益乘数投资报酬率（%）7.86.301净资产收益率（%）24.37519.69062投资报酬率 时间项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30销售净利率（%）15.66913.154410.010914.2156总资产周转率（%）0.05250.38060.23750.1789投资报酬率（%）1.861.721.681.813资金结构分析时间项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30资产负债率（%）68.062867

40、.001767.28766.4271股东权益比率（%）31.937232.998326.982333.5729数据分析结果：（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所