中山市物业管理实施细则doc.docx

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1、中山市物业治理实施细则第一章 总则 第一条 为范例物业治理，明确业主、使用人和物业治理公司的权利和义务，保障物业的公道使用，创造整洁、文明、宁静的居住情况，凭据广东省物业治理条例的规定，结合本市实际，制定本细则。 第二条 本市行政区域内的物业治理适用本细则。 本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、产业厂房、商业用房等修建物及其隶属设施、设备和相关园地。本细则所称物业治理，是指业主组成业主委员会对其物业的共用部分和配合事务委托物业治理公司进行治理的运动。本细则所称物业治理区域，是指业主委托物业治理公司实施物业治理的衡宇、设施和相关园地的范畴。 第三条 中山市建立委员会是本市物业治理行业的行

2、政主管部分（以下简称主管部分），卖力本市行政区域内物业治理事情的监视、治理和本细则的组织实施。 本市的其他相关行政治理部分在各自职责范畴内，卖力做好物业治理的有关事情。 第四条 物业治理区域的规定，应遵循有利于推行社会化、专业化治理，低落治理本钱，形成范围效益，提高治理质量和水平的原则，由房地产开发企业或其委托的物业治理公司在衡宇竣工验收前，向主管部分提出申请，批准后应抄送本地公安部分。 第二章 有关部分及其职责 第五条 主管部分物业治理的主要职责是： （一）制定关于物业治理的政策、范例性文件，范例物业治理市场行为； （二）卖力对物业治理公司进行资质治理； （三）对物业治理公司的经营运动进行监

3、视、查抄； （四）协调解决物业治理事情中的重大问题。 第六条 火把区及各镇、区的建立行政治理部分物业治理的主要职责是： （一）指导及协助建立或调换业主委员会，卖力业主委员会的存案事情； （二）指导和监视业主委员会开展物业自治治理； （三）协调解决物业治理相关问题。 第七条 火把区及各镇区的城管部分在职责范畴内，卖力做好物业治理区域内的有关治理事情。 居民委员会应按都会居民委员会组织法的规定，积极履行自身职责，协助有关部分及物业治理公司做好物业治理事情。 第八条 公安部分对物业治理公司的保安事情应赐与业务上的指导和监视，增强与物业治理公司联系，支持物业治理公司做好物业治理区域内的宁静防备事情。

4、第三章 业主和业主委员会 第九条 业主是指物业的所有权人，业主依法享有到场物业治理有关事务的权利，并包袱相应的义务。 业主的主要权利： （一）到场业主大会； （二）享有业主委员会的选举权和被选举权； （三）表决通过业主条约和业主委员会章程； （四）监视业主委员会和物业治理公司的治理事情。 业主的主要义务： （一）执行业主大会和业主委员会的有关决定、决议； （二）遵守业主条约和有关物业治理的制度、规定； （三）定时交纳物业治理费； （四）正确使用和维护物业及其隶属设施。 第十条 物业治理区域内全体业主组成业主大会，业主大会行使下列职权： （一）选举、撤换业主委员会组成人员，监视业主委员会的事情；

5、 （二）通过业主条约和业主委员会章程； （三）批准物业治理委托条约； （四）决定有关业主利益和物业治理的重大事项； （五）监视物业治理公司执行物业治理委托条约的情况。 第十一条 物业已交付使用的修建面积到达50%以上，大概已交付使用的修建面积到达30%以上不敷50%，且使用已凌驾一年的，应当依照规定召开首次业主大会。 第十二条 建立单元（包罗除商品房以外的其他产权单元）应以首任业主的身份，卖力组织（或委托物业治理公司组织）召开首次业主大会，物业所在区、镇建立行政治理部分应当指导、协助业主召开业主大会。业主委员会建立后，业主大会由业主委员会卖力召开。业主大会每年至少召开1次。业主可以提议召开临时

6、业主大会，临时业主大会的召开，应经有20%以上投票权的业主提议，业主委员会在接到提议后10日内应当召开。 第十三条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席，业主大会的决定应有过半数以上投票权的到场集会的业主同意才气通过。决定事项通事后应当予以宣布。 第十四条 召开业主大会，可以由业主或业主的书面委托署理人直接出席召开，如有过半数以上投票权的业主同意或因物业四周园地条件限制等情况，经召集大会的组织向主管部分作出书面陈诉，取得主管部分的同意，业主大会也可以书面署理的间接出席方法召开。 书面方法召开的大会，其历程必须有评判人员进行公证。 第十五条 业主的投票权，住宅按每个产权单元盘算表决权；产

7、业厂房、商业用房按物业修建面积盘算表决权。 对物业修建面积500平方米以下的，以每100平方米为单元盘算表决权，不敷100平方米，按1票盘算，然后每增加100平方米增加1票。对物业修建面积500平方米以上的，每增加1000平方米增加1票，总票数最多不能凌驾10票。业主委员会和物业治理公司有约定的，可照其约定。 第十六条 业主身份以售房条约或产权登记为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可到场投票。售房条约或产权证上登记的业主凌驾1人的，均可按享有的产权比例行使业主权利。 第十七条 开发建立单元未售出的空房，由开发建立单元作为业主到场业主大会。 第十八条 业主委员会是代表和维护全体业主正当

8、权益的物业治理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会卖力，履行下列职责： （一）召集和主持业主大会，陈诉物业治理的实施情况； （二）草拟业主条约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过，监视业主条约的实施； （三）有权选聘物业治理公司，代表业主签定物业治理委托条约，并卖力条约的履行； （四）听取业主、使用人的意见和发起，监视物业治理公司的治理办事运动； （五）审议物业治理公司制订的年度维护治理筹划和大宗维修项目的维修用度陈诉； （六）监视及配合物业治理公司开展日常治理事情。 第十九条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业治理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期两年

9、。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。 第二十条 业主委员会由业主担当。业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、办事公平、责任心强、有一定组织能力的人员担当。 第二十一条 业主委员可设置主任、副主任，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额，凭据物业范围巨细确定。修建面积5万平方米以下的物业，业主委员会成员设5人，修建面积5万平方米以上的，每超出1万平方米可增设1人，最多不凌驾15人。 第二十二条 业主委员会候选人人选，由所在镇、区建立行政治理部分征求有关各方意见后确定；也可由10%以上的业主提名候选人，但只能一次性

10、推举一名。 第二十三条 业主委员会集会由主任定期召集，召开集会必须有过半数的委员出席，集会设集会记载制度，集会作出的决定须经过半数委员同意，集会决定的事项应向全体业主宣布。 第二十四条 业主条约是由业主配合订立的有关物业治理的协议，对全体业主具有约束力。业主条约和业主委员会章程不得与执法、法例和规章相抵触。 第二十五条 业主转让或出租物业时，应将业主条约作为转让条约或租赁条约的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。 转让人大概出租人应当自物业转让条约大概租赁条约签订之日起15日内，将物业转让大概出租的情况见告业主委员会和物业治理公司。 第四章 物业委托治理 第二十六条 物业治理公司是指依法设立

11、的从事物业治理办事的企业法人。从事物业治理的企业必须持有主管部分核发的物业治理资质证书，并向工商行政主管部分申请注册登记，领取营业执照，方可开业。 第二十七条 物业治理公司必须配备修建、市政、园林绿化、水电、财政等方面的专业治理人员，所聘用的技能宁静性较强的维护人员，必须持有有关专业部分发表的上岗证。 第二十八条 物业治理公司在担当物业治理委托后，是该物业治理事情的直接责任人，其主要责任是： （一）履行物业治理委托条约，按本细则规定的维护治理内容、尺度治理物业； （二）保管好物业的综合验收资料； （三）公道收取和使用物业治理费； （四）对物业范畴内的违章和违法行为，依据业主条约及本细则规定进行

12、处置惩罚，对须赐与行政处罚的，应实时移交有关行政治理部分处置惩罚； （五）担当业主、使用人的监视，定期听取业主、使用人对物业治理的意见； （六）担当主管部分的物业治理事情考评。 第二十九条 物业经竣工综合验收合格后，由建立单元向业主委员会正式移交物业治理权。物业竣工后综合验收前的物业，由建立单元选聘和委托物业治理公司进行前期治理。物业移交后，由业主委员会选聘和委托物业治理公司进行治理。 第三十条 物业治理委托是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和配合事务委托物业治理公司进行治理的运动。 第三十一条 委托物业治理公司提供物业治理办事，委托与受委托方应当遵循平等、自愿原则签订物业治理委托条约。

13、物业治理委托条约应当包罗以下内容： （一）物业的根本情况； （二）委托治理、办事事项； （三）物业治理办事质量尺度； （四）物业治理办事用度尺度、收费方法； （五）物业治理报答尺度及支付方法； （六）条约期限、条约提前终止的约定； （七）物业、业主及住户资料的治理和移交方法； （八）委托人与被委托人的责、权、利； （九）执法责任及解决纠纷的途径； （十）委托人与被委托人双方约定的其他事项。 第三十二条 业主委员会辞退物业治理公司应经业主大会同意，物业治理公司自行辞退，应向业主大会陈诉，并经主管部分存案，双方均应提前3个月通知对方，辞退行为必须凭据条约及有关规定进行并治理移比武续。 第三十三条

14、建立单元移交物业治理权时，应当同时移交下列资料： （一）住宅小区公用设施、设备等清单； （二）住宅小区筹划图、竣工总平面图； （三）单元修建和结构竣工图、公用设施和设备竣工图； （四）门路、管网、绿化竣工图； （五）工程质量评定验收资料； （六）住宅小区综合验收资料； （七）售房资料（包罗衡宇使用说明书和衡宇质量包管书）及其他须要资料。 第五章 物业的使用和维护 第三十四条 业主和使用人使用衡宇不得有下列行为： （一）损坏衡宇承重结构，破坏衡宇外貌，擅自改变衡宇用途； （二）对衡宇的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等； （三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险

15、物品； （四）利用衡宇从事危害大众利益和危害他人正当权益的运动。 业主、使用人不按衡宇使用说明书使用衡宇造成的结果，由其自负。 第三十五条 物业治理区域内禁止下列行为： （一）蹂躏、占用绿地，占用通道等共用园地； （二）擅自改变衡宇及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及衡宇宁静； （三）乱搭乱建，在衡宇公用部位乱堆乱放、随意占用； （四）乱停乱放车辆； （五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观； （六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒物质，污染情况，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品； （七）饲养禽畜； （八）产生凌驾规定尺度噪音； （九）

16、在修建物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画； （十）执法、法例和规章及业主条约禁止的其他行为。 第三十六条 业主或使用人自行聘请进入住宅小区内 进行装修、维修、检验的单元和小我私家，应当遵守衡宇使用说明书和业主条约，并须报经物业治理公司批准，治理进场施工准许证后，方可动工。 第三十七条 业主或使用人自聘装修物业的，物业治理公司可向每户业主或使用人收取不高于2000元的装修包管金。装修完成后，没有发明损害衡宇结构、外貌和大众部位以及其他违反规定行为的，物业治理公司应把装修包管金退回业主或使用人。 第三十八条 衡宇及隶属设施影响市容，危及毗邻衡宇宁静及大众宁静的，按规定应由业主或使用人实时修缮。 拒

17、不修缮的，由物业治理公司进行修缮，其用度由业主或使用人卖力。 第三十九条 有关施工单元在物业治理区域内从事工程建立或检验工程时，须通知物业治理公司，担当物业治理公司监视，确保区内物业的完好，工程垃圾应实时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢回复状。 供水、供电部分人员及车辆可凭事情证件或车辆标记进入物业治理区域进行有关设施的抢修、检验、维护事情。 第四十条 有关施工单元因施工或检验，破坏了区内物业的，应按规定赐与赔偿。 第四十一条 物业治理区域内的设施或植物影响了有关专业大众设施的宁静时，有关专业治理部分应按专业治理规定和要求，通知物业治理公司配合处置惩罚。 第四十二条 修建物的维修责任，如损

18、坏责任明确的，由责任人包袱，其他则按下列规定包袱： （一）衡宇自有部分由业主或使用人卖力； （二）毗连部分，由毗连部分的业主配合包袱； （三）修建物本体共有部分，由该修建物所有业主配合包袱； （四）物业治理区域内共有设施、设备、园地，由全体业主配合包袱。 物业共有部位、共有设施、设备维修更新时，其用度从物业治理维修基金增值部分中开支；增值部分不敷以开支的，由物业治理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。 第六章 物业治理的内容及要求 第四十三条 物业治理的根本内容指修建物主体外的共用部位、共用设施、设备、配合事务的治理，具体包罗： （一）物业治理区域内的门路、门牌、路灯、排水管道等设施的养护，

19、定期清疏排水管井； （二）物业治理区域内的树木花卉、园林修建小品和其他园林设施的养护； （三）物业治理区域内的情况保洁、垃圾清运、公厕保洁及环卫设施的养护； （四）宁静防备办事； （五）车辆停放及其园地的治理。 第四十四条 物业治理公司必须组建保安组织，配合公安部分维护物业治理区域的治安秩序，具体内容包罗： （一）担负小区门卫、守护和巡逻保护； （二）做好小区防火、防盗、防破坏和防治安灾害事故的事情； （三）向物业治理区域内的居民宣传治安防备和治安治理规定； （四）协助公安部分预防和打击种种违法犯法运动。 第四十五条 物业治理的根本尺度： （一）修建物治理： 1、外墙完好、外观整洁，衡宇完好率

20、达98%； 2、修建物外墙防护设施按范例设置，统一有序，没有锈蚀； 3、大众通道、楼梯、地下室整洁洁净，无障碍物； 4、消防通道流通无阻； 5、修建物零修实时率和合格率达100%； 6、修建物标记明显、范例； 7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂，以及改变修建物结构、外貌的现象。 （二）设备治理： 1、设备良好，运行正常，无重大治理责任事故； 2、设备及机房情况整洁，无杂物、尘土，无鼠、虫害产生； 3、供电系统包管24小时正常运行，出现妨碍，立即排除； 4、消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用； 5、电梯系统按规定时间运行，宁静设施齐全有效，通风、照明及其他隶属设施完好，梯厢、井道清洁； 6

21、、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。 二次供水卫生许可证、水质化验单、操纵人员康健合格证俱全。保持水池、水箱及周围情况的清洁卫生，无二次污染及隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。 7、中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。窗式及分体式空调的安装位置统一，排列有序。 （三）市政公用设施治理： 1、管网设施敷设宁静、美观，使用正常，没有泄露现象； 2、管线架设宁静、整齐范例、统一有序； 3、排水系统流通，汛期门路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡产生。排水井、盖完好无缺，门路流通，路面平坦； 4、照明路灯使用正常； 5、大众文体娱乐设施使用正常。 （四）园林绿化治理：

22、1、绿地内清洁，无黄土裸露，无破坏、占用现象； 2、路树、绿篱无缺株、枯萎； 3、园林修建小品和其他园林设施完好，整洁。 （五）情况卫生治理： 1、路面、大众园地的保洁率达95%以上； 2、没有乱贴、乱挂、乱画现象； 3、垃圾日产日清； 4、公厕保洁做到无臭味、无苍蝇； 5、化粪池使用正常； 6、情况卫生设施完好、整洁。 （六）交通治理： 1、停车场、行车线路标记明显； 2、车辆治理有序，进入物业治理区域的车辆，会合停放到停车场或指定停车点，无乱停、乱放现象。 第七章 物业治理用度 第四十六条 物业治理办事费，是指业主和使用人，为确保物业的完好及正常使用，保持良好的生活情况和市容市貌情况而投入

23、的治理、养护和维修的用度。 第四十七条 对物业竣工后已交付业主使用，并已实施物业治理的物业，经主管部分现场查抄，出具交付业主使用意见书后，报代价行政主管部分批准或存案，领取收费许可证，物业治理公司方可收取物业治理办事费。 主管部分现场查抄包罗如下内容： （一）该物业（或部分物业）内的单项工程已治理竣工验收手续； （二）该物业（或部分物业）已具备交付业主使用的根本条件。包罗已接通永久用水、用电，门路和排污渠道流通，影响居民居住宁静的设施已经拆除，施工余泥全部清理完毕等； （三）预售或销售条约中向业主答应交付使用时应有的配套设施及其他使用条件已具备。 第四十八条 业主和使用人应当遵守业主条约，凭据

24、物业治理委托条约的约定和业主委员会的决定交付物业治理办事费。 建立单元未售出的空置物业应当分摊物业治理、维修用度，分摊比例应当不低于收费尺度百分之五十，但不应因此而增加其他业主的包袱。 第四十九条 对实施了物业治理的物业，实行物业治理公司统一向住户收取综合性的物业治理办事费。 已建立业主委员会的，物业治理办事费的收费尺度由物业治理公司与业主委员按政府指导价约定大概由双方协商确定。 物业已付使用尚未建立业主委员会的，物业治理办事的收费尺度由物业治理公司在政府指导价范畴内提出，报市代价行政主管部分审定。 第五十条 政府指导价按省宣布的尺度，一般每年调解一次。 对得到全国都会物业治理优秀住宅小区称呼

25、的住宅小区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导价上浮30%，得到省称呼的住宅小区，可按规定的指导价上浮15%。 第五十一条 物业治理公司的收费项目和尺度应当向业主宣布。 物业治理公司在物业治理委托条约约定以外自行提供办事，未经业主委员会大概业主认可的，业主大概使用人可以不支付办事用度。 第五十二条 物业治理公司向业主、使用人预收物业治理费，除业主、使用人自愿外，最多预收三个月的用度。 第五十三条 物业治理公司的经费来源主要为治理办事费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他正当收入。 第五十四条 物业治理公司在日常治理事情以外，为业主提供专项办事的收费尺度由双方约定，报代价行政主管

26、部分存案，其收入用作治理经费。 第五十五条 物业治理公司担当委托实施物业治理，并相应收取大众性办事费，其他部分和单元不得再重复征收性质和内容相同的费项；同时，不允许以种种名义向物业治理公司收取或摊派任何用度。 第五十六条 物业治理公司可享受国度对第三财产的优惠政策。 第五十七条 勉励物业治理公司生长多种经营，开展种种有偿和无偿的便民办事，增加经营收入，逐步改进和提高企业的经济效益。 第五十八条 物业治理公司的治理费收支帐目每季度向业主、使用人宣布一次，并报主管部分存案。 第五十九条 业主委员会应当设立物业治理维修基金。 物业治理维修基金由物业建立单元按物业总投资的2%的比例，在建立工程综合验收

27、时，一次性划拨给业主委员会，并将其列为综合验收的必检专项。该项用度应列入建立本钱。 物业治理维修基金的所有权属全体业主配合所有。 物业治理维修基金由行政主管部分设立专款帐号代为治理，专款专用。维修基金闲置时，可用于购置国债大概用于执法、法例规定的其他范畴，严禁挪作他用。 物业治理维修基金自存入维修基金专户之日起计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和治理。 第六十条 物业治理维修基金的使用，先由物业治理公司提出筹划，经业主委员会批准，再报主管部分审批。 第六十一条 建立单元有经营性用房划拨给物业治理公司的，可以折价抵扣物业治理维修基金数额，经营性用房产权属全体业主，经营性收入纳入物业治理维修基金

28、。建立单元在预（销）售物业时，答应用经营性用房收入补贴物业治理办事费的除外。 第六十二条 建立单元向业主委员会移交物业治理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于大众办事的大众用房和治理用房。移交物业治理用房，应作为建立工程综合验收的必检专项。 第六十三条 住宅小区物业治理用房，按总修建面积1.5-2比例提供，大众用房按2-3比例提供，商业大厦按3-5的比例提供。大众用房经业主委员会同意可用作商业用房，所得收入用于补贴物业治理用度。 第六十四条 如实行分期分批综合验收的，则应按当期当批物业投资额的规定比例拨付物业治理维修基金和提供物业治理用房。 第八章 执法责任 第六十五条 业主、使用

29、人、物业治理公司和建立单元之间产生纠纷时，当事人可以通过协商大概调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁大概向人民法院起诉。 第六十六条 物业治理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，由主管部分责令其限期纠正、赔偿损失；并可视情节轻重，由主管部分低落其资质品级大概注销其物业治理资质证书： （一）修建物主体外的共用设备、共用设施不定期修缮大概养护、维修不妥，造成业主损失的； （二）治理制度不健全，治理杂乱； （三）办事治理不妥，使公用设施、设备遭受损失的； （四）乱搭乱建，擅自改变物业治理区域内共用设施、共用园地用途的； （五）不履行物业治理委托条约规定的其他义务的。 第六十七条 物业治理公

30、司有自定收费项目，擅自扩大收费范畴，提高收费尺度等代价违法行为的，由代价行政主管部分依照中华人民共和国代价法的规定处置惩罚。 第六十八条 建立单元不实时移交物业治理维修基金和物业治理用房的，由主管部分责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。 第六十九条 业主或使用者违反本细则第三十四条、第三十五条规定的，由业主委员会或其授权的物业治理公司予以制止、限期纠正；逾期不纠正的，由物业治理公司恢回复状，恢回复状所需的用度以及对他人造成的损失，由责任人包袱。 第七十条 业主之间产生的有关物业纠纷，物业治理公司有调解责任，调解不成的，由业主自行到法院起诉。 第七十一条 业主不配合衡

31、宇本体部位和衡宇毗连部位的维修时，物业治理公司可以接纳以下步伐： （一）在小区内予以宣布； （二）与有关部分协商，接纳相应的须要步伐； （三）向人民法院提起诉讼。 第七十二条 业主、使用人不按约定交付物业治理、维修平分摊用度的，物业治理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按条约约定加收滞纳金，条约没有约定的，可按每日加收欠缴金额1的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积算帐，在物业转让时，由房地产生意业务机构代为扣除； 物业治理公司也可与有关部分协商，接纳须要的步伐协助催缴有关用度大概依法向人民法院起诉。 第七十三条 本细则与执法、法例有抵触的，以执法、法例为准。 第七十四条 本细则自发表之日起实施。