股份制银行经营性物业抵押贷款管理办法.doc
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1、股份制银行经营性物业抵押贷款管理办法股份制商业银行2021102号 关于印发股份制商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法(试行)的通知各支行、各部室: 为适应商业地产市场发展需要规范经营性物业抵押贷款等业务防范商业营业用房在营运期间的经营风险促进经营性物业抵押贷款业务健康发展根据国家相关法律法规和江苏股份制商业银行股份有限公司信贷管理基本制度等规定特制定江苏股份制商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法(试行)现予以印发请各单位认真组织学习并遵照执行。 附件:江苏股份制商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法(试行)二一二年十一月十日主题词:信贷管理 抵押贷款 管理办法
2、通知 联系人:王_ 联系电话:_ 股份制商业银行办公室 20_年11月13日印发 共印120份 附件: 股份制商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法(试行)第一章 总则 第一条为适应商业地产市场发展需要规范经营性物业抵押贷款业务防范商业营业用房在营运期内的经营风险促进经营性物业抵押贷款业务健康发展根据国家相关法律法规和江苏股份制商业银行股份有限公司信贷管理基本制度等规定特制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等当前或预期经营利润稳定或持续增长、现
3、金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指江苏股份制商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企(事)业法人、个体工商户、自然人以其所拥有的物业作为贷款抵押物并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章 贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求具体可分为两种类型: (一)自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造也可用于置换负债性资金(指建造该
4、项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金); (二)购置的物业。可用于置换购置款。 第三章 贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件贷款对象又分为法人类和自然人类。 (一)贷款对象须具备下列基本条件: 法人类贷款条件 1.具有法人营业执照并已办理年检手续; 2.属于房地产开发企业的应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书并办理年检手续; 3.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好; 4.资信优良所有者权益原则上在500万元(不含)以上; 5.具有有效贷款卡并在本行开立基本账户或一般账户无
5、不良信用记录成立不足2年的新设立企业其控股股东应有良好的信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受检察院、工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等;6.拥有经营性物业全部产权持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证;7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;8.同意与本行签订租金账户监管协议接受本行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在本行办理; 9.本行要求的其他条件。 自然人类贷款条件1.个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录社会形象佳未受过公安和行政部门处罚个人及家庭负债与其经营收入相符;
6、2.拥有经营性物业产权持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证个人名下物业可为与他人共有但抵押须征得共有人的书面同意;3.借款人及共有人书面同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;4.同意与我行签订租金账户监管协议接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理;5.本行要求的其他条件。 (二)经营性物业具备的基本条件:1.经营性物业应符合各地规划要求经竣工综合验收合格并办妥房产证己投入商业运营或准备进入商业运营;2.地理位置优越物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕商业、商务氛围浓厚
7、的繁华地段;3.经营性物业已使用期限原则上不超过10年;经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年; 4.经营性物业定位准确经营情况稳定出租市场前景较好在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息;5.经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;6.经营性物业具有较强的变现能力有利于整体处置;7.经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。 第六条贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时除提供本行信贷管理基本制度及相关文件要求的资料外还需提供以下资料: (一)经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书; (二)物业用于出租的须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业
8、抵押给本行的声明等。租赁合同涉及多页的页面与页面之间必须同时加盖双方骑缝公章。若不能提供上述资料时调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍分析; (三)物业用于经营的须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证; (四)本行要求提供的其他证明文件和资料。 第四章 贷款额度、期限、利率和科目第七条 贷款额度。贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。同时贷款额度一般掌握在不超过物业市场评估价值的60%最高不超过物业市场评估价值的70%对门面房抵押的一般控制在物业市场评估价值的50%以内。 采用综合收入还款的必须进行还款来源确定同时经营性物业产生经营性净现金
9、流(净现金流指已扣除经营物业须支付的日常支出后的现金流)占应归还贷款额度的比重不得低于50。 第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限并由借款人出具书面还款计划。 经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。 第九条 贷款利率按照本行贷款利率定价管理办法执行。 第十条 贷款科目。经营性物业抵押贷款在抵押贷款科目中核算反映。 第五章 贷款的调查和评估第十一条 申请经营性物业抵押贷款应向本行提供以下资料:(一)法人客户:1.营业执照(副本)复印件;2.税务登记证复印件;3.组织机构代码证(
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