方玉莹人保投控不动产投资风险管理研究.docx

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1、 独 创 性 声 明本人所呈交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知， 除特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人的研宄成果。与我一同工作的同志对本 文的研宄工作和成果的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并已致谢，本论文及其相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任。论文作者签名：知必吟0 年丨月丨t日学位论文使用授权本人作为学位论文作者了解并愿意遵守学校有关保留、使用学位论文的规定，艮P: 在导师的指导下创作完成的学位论文的知识产权归西安理工大学所有，本人今后在使用 或发表该论文涉及的研宄内容时，会注明西安理工大学。西安理工大学拥有学位论文的 如下使用权，包括：学校可

2、以保存学位论文；可以采用影印、缩印或其他复制手段保存 论文；可以查阅或借阅。本人授权西安理工大学对学位论文全部内容编入公开的数据库 进行检索。本学位论文全部或部分内容的公布（包括刊登）授权西安理工大学研宄生院 办理。经过学校保密办公室确定密级的涉密学位论文，按照相关保密规定执行；需要进行 技术保密的学位论文，按照西安理工大学学位论文技术保密申请表内容进行保密（附 西安理工大学学位论文技术保密申请表）。保密的学位论文在解密后，适用本授权。论文作者签名:导师签名:ri年 |0月 丨t曰论文题目：人保投控不动产投资风险管理研究 学科名称：工商管理学员签名：郭晓林学员签名：，你狀导师签名：张栓兴副教授

3、导师签名：作片气摘 要我国保险机构进行不动产投资起步较晚，2009 年新修订保险法的出台，才正式 为保险资金投入不动产领域铺平了道路。随后保监会出台了有关投资不动产的相关文件, 明确规定了保险资金类项目投资不动产的具体细则，进一步开拓了投资空间，强化了风 险控制的要求。尽管我国在保险资金投资不动产方面的法规条文不断完善，但不可否认 的是，保险资金投入不动产领域依然会受到行业景气度、监管、宏观经济波动等各种要 素的制约，投资情况极其复杂。中国人保投资控股有限公司（下文简称“人保投控”）是 中国人民保险集团旗下专门从事不动产投资管理的全资子公司。近年来，宏观经济下行 趋势明显，越来越多的竞争主体参

4、与保险资金不动产投资，面对诸多问题和挑战，健全 和完善不动产投资风险管理机制便成了人保投控持续发展的重中之重。研究人保集团的 不动产投资风险机制，不但能够分离集团的资金利用风险，优化资产投资配置，提升人 保集团的盈利能力，而且也有利于完善我国保险机构的不动产投资风险管理系统，促进 我国保险投资风险管控力的提高，具有重要意义。基于以上分析，本文采取文献法、定性分析法和定量分析法，讨论人保投控不动产 投资风险的管理现状，试图找出优化不动产投资风险管理水平的方法。首先，介绍本文 的研究背景、研究意义、研究方法以及国内外研究现状，明确本文的研究思路和研究目 标；其次，阐述不动产投资和不动产投资风险的相

5、关概念，并引出资产组合管理理论、 资产负债管理理论以及全面风险管理理论，构建扎实的理论框架；再次，以人保投控公 司西长安街 88 号项目为例进行模糊综合分析，找出不动产投资风险管理问题的根本成 因；最后，结合人保投控不动产投资中的各类风险，从投资风险管理体系、专业投资人 才的培养和监管与合作力度三个层面出发，提出切实可行的优化建议，为人保投控不动 产投资风险管理水平的提升积累实践经验。研究发现：人保投控已经积累了-1定的不动产风险投资经验，在我国不动产投资方 面占据重要的地位。但以西长安街 88 号项目为例，采取模糊综合分析法探讨人保投控不 动产投资的风险管理现状之后发现：流动性和收益风险、再

6、投资风险、自身风险、政策 风险、系统风险和信用风险是人保投控不动产投资中的主要风险。而引起这些风险的原 因包括：政策波动性导致管理难度大、信用风险无法彻底根除等。针对不动产投资风险 管理中的问题，人保投控一要分期实施风险管理措施，明确不动产投资风险的各个来源，西安理工大学工商管理硕士学位论文确保在风险发生后的第一时间内做出反应，将风险的负面影响降到最低；二要要加速构 建市场化人才体制，并逐步完善薪酬激励机制，提升投资人才的综合素质；三要实施刚 柔并济的监管制度，不断加强行业合作与监督，从根本上提升内外部监督力度和合作的 力度。_ :【 关 键 词 】 ： 人 保 投 控 不 动 产 投 资 风

7、 险 管 理 模 糊 综 合AbstractTitle:Research on Risk Management of Real Estate Investment Major: Business ManagementStudent: Guo XiaolinSignature: TQchnTutor: Prof. Zhang ShuanxingSignature: 2AbstractChinas insurance institutions to start a relatively late real estate investment in 2009, the newly revised “

8、Insurance Law“ was introduced, only for the insurance funds into the field of real estate paved the way. Then the CIRC issued the relevant documents on investment in real estate, clearly defined the insurance funds project investment real estate specific rules, and further open up the investment spa

9、ce, and strengthen the risk control requirements. Although Chinas insurance funds in the real estate investment regulations continue to improve, but it is undeniable that the insurance funds into the real estate sector will still be the industry boom, regulation, macroeconomic fluctuations and other

10、 elements of the constraints, investment is extremely complex. China Peoples Insurance Investment Holdings Co., Ltd. (hereinafter referred to as MPICC“) is a wholly-owned subsidiary of China Peoples Insurance Group, which specializes in real estate investment management. In recent years, the macroec

11、onomic downward trend is obvious, more and more competitive entities to participate in insurance funds real estate investment, in the face of many problems and challenges, improve and improve the real estate investment risk management mechanism has become the top priority of PICC sustainable develop

12、ment The It is not only the ability to separate the groups capital utilization risk, optimize the allocation of asset investment and enhance the profitability of PICC, but also improve the real estate investment risk management system of Chinas insurance institutions and promote the risk of insuranc

13、e investment in China. Control of the improvement, is of great significance.Based on the above analysis, this paper adopts literature method, qualitative analysis method and quantitative analysis method, discuss the PICC Investment Holdings real estate investment risk management present situation, t

14、rying to find out the optimization method of estate investment risk management. First, introduces the research background, research significance, research methods and research status at home and abroad, clear the research ideas and research goals; secondly, on real estate investment and real estate

15、investment riskin西安理工大学工商管理硕士学位论文related concepts, and introduces the theories of portfolio management, asset liability management theory and the comprehensive risk management theory, construction theory a solid framework; again, the peoples Insurance Holding Company No. 88 West Changan Avenue proje

16、ct； as an example of ftizzy comprehensive analysis, find out the real estate investment risk management of the root cause of the problem; finally, combined with the PICC Investment Holdings real estate investment in various types of risk, starting from the three aspects of investment risk management

17、 system, professional investment the cultivation of talents and regulatory cooperation and efforts to put forward practical suggestions for optimization, PICC Investment Holdings real estate investment risk management to enhance the level of accumulation of practice Experience.It is found that PICC

18、investment control has accumulated a certain amount of experience in real estate venture investment, which occupies an important position in real estate investment in china. But the west of Changan Avenue No. 88 project as an example, take the fuzzy comprehensive analysis method of PICC investment h

19、oldings after the real estate investment risk management situation that liquidity and earnings risk, investment risk, risk, policy risk, system risk and credit risk is the insurance investment holdings real estate investment m the main risk. The causes of these risks include: Policy volatility leads

20、 to difficult management, credit risk can not be completely eradicated. For real estate investment risk management problems in the insurance investment holdings to a phased implementation of risk management measures, clear real estate investment from various sources of risk, ensure the response in t

21、he first time after risk, will minimize the negative impact of risk; two to speed up the construction of talent market system. And gradually improve the incentive mechanism, enhance the overall quality of talent investment; three to implement rigid flexible economic supervision system, strengthen th

22、e industry cooperation and supervision, enhance the supervision of internal and external cooperation and efforts to fundamentally.Key Words: Personal Insurance Control; Real Estate Investment; risk management;Fuzzy synthesisIV1 导 论.11.1 研究背景 .11.2 研究意义 .31.2.1 理论意义.31.2.2 现实意义.31.3 国内外研究现状 .41.3.1 国

23、外研究现状.41.3.2 国内研究现状.51.4 研究内容、框架与方法 .71.4.1 研究略.71.4.2 论文框架.71.4.3 研究方法.92 基本概念及理论 .102.1 基本概念 .102.1.1 不动产投资.102.1.2 不动产投资K险 .102.1.3 不动产投资K险管理 .112.2 基础理论 .112.2.1 资产组合管理理论.122.2.2 资产负债管理理论.122.2.3 全面K险管理理论 .133 人保投控不动产投资概况 .153.1 人保投控概况 .153.1.1 发展历程.153.1.2 最新资金运营情况.173.1.3 发展特 6E.203.2 人保投控不动产投

24、资模式分析 .213.2.1 直接投资模式.213.2.2 间接投资模式.223.3 人保投控不动产投资K险管理现状一以西长安街 88 号项目为例 .233.3.1 项g概况.233.3.2 投资K险 .243.3.3 西长安街 88 号项目K险管理的模糊综合评价 .2 5西安理工大学工商管理硕士学位论文4 人保投控不动产投资风险管理中的问题及成因 .324.1 人保投控不动产投资风险管理问题 .324.1.1A部问题 .324.1.2364.2 人保投控不动产投资风险管理问题的根本成因 .374.2.1 尚未建立完善的不动产投资风险管理体系.374.2.2 长期忽视对专业投资人才的培养.37

25、4.2.3 内外部监管力度低.385 优化人保投控不动产投资风险管理的措施与建议 .415.1 构建完善的投资风险管理体系 .415.1.1 风险管理前期.415.1.2 风险管理中期.425.1.3 风险管理后期.425.2 注重专业不动产投资人才的培养 .435.2.1 加速构建市场化人才体制.435.2.2 逐步完善薪酬激励机制.445.2.3 不断优化人才保障机制.445.3 增强监管及合作力度 .455.3.1 实施刚柔并济的监管制度.455.3.2 加强行业合作与监督.466 结论与展望 .486.1甜仑.486.2 研究不足 .496.3 研究展望 .49麵.50参考文献.51V

26、I1 导论1 导论1.1 研究背景保险公司作为资本市场重要的投资者，具备金融服务和经济保障双重功能，保险资 金的良性循环发展不仅有利于维护社会稳定，也是建设社会主义和谐社会的有力保障。 “十三五”期间，随着中央对财税体制改革、投融资体制改革、供给侧改革及国企改革等 陆续出台新举措，取得新突破，势必产生新的制度红利，我国保险业发展潜力将逐步释 放，并迎来飞速发展的战略黄金时期1。自 2013 年以来，一系列释放改革红利的政策措 施陆续出台，保险资产管理业进入前所未有的政策红利期。2015 年相继出台资产支持 计划业务管理暂行办法和设立保险私募基金有关事项的通知，鼓励保险机构开发 资产证券化产品盘

27、活存量资产，明确了保险资金可以设立私募基金。2016 年出台了保 险资金间接投资基础设施项目管理办法，进一步打开了保险资金对接实体经济的通道， 使得保险资金配置更加多元化。同时，2016 年上海保交所正式开业运行，为上万亿的保 险资管产品提供了流转交易平台，有效解决了流动性和发行交易的问题。随着我国经济 的发展，中国经济在世界经济中的地位越来越突出，保险资金投资结构的合理化和投资 方式的灵活化更加凸显2。根据中国保监会公布的数据，我国近七年年的保险业保费收 入情况如下表 1-1:表1-1 2010-2016年我国保险业原保费收入及资产总额Tab. 1_1 2010-2016 Chinas in

28、surance industry original premium income and total assets时间原保费收入（万亿儿）增长率（)保险业资产总额（万亿儿）增长率（)2010 年1.4530.605.0030.002011 年1.43-1.306.0120.202012 年1.558.007.4023.132013 年1.7211.208.2912.702014 年2.0016.2710.1522.442015 年2.4020.0212.4022.172016 年3.1027.5015.1221.94(数据来源：中国保监会)西安理工大学工商管理硕士学位论文从上表 1-1 和图

29、1-1 的数据来看，除 2011 年外，我国保险业原保费收入呈现出显著 的增长趋势，尤其是 2014-2016 年，增长率分别达到 16.27%、20.02%和 27.50%。截止 2016 年年底，我国保险业原保费收入为 3.10 万亿元。另外，就保险业资产规模来看， 2010-2016年期间，保险业资产总额持续增长，且增长率基本维持在 20%左右。根据吕 卓、顾海兵预测：2016-2020 年，保险业保费收入规模的中位数预测值分别为 25339 亿 元、27339 亿元、32083 亿元、37468 亿元和 43535 亿元，保费收入在“十三五”时期的平 均增长率将达到14.6 个百分点。

30、这一系列数据充分表明：保费和保险资产规模正处于高 速增长的状态。在这样的背景下，为保证偿付，保险资金的经验问题逐渐显露出来，经 验渠道也从原本的单一存款和债市逐步拓展，投资不动产俨然成为一种新的渠道3。人保投控的经营范围包括：不动产投资；资产经营与管理；物业管理；计算机、房 屋、汽车及通讯设备的租赁；投资及法律事务咨询等。目前，人保投控下设八个专员办 事处派出机构，分别是北京专员办事处、石家庄专员办事处、沈阳专员办事处、上海专 员办事处、武汉专员办事处、广州专员办事处、成都专员办事处和西安专员办事处等4。中国人民保险集团历来高度重视不动产投资领域的发展，一直致力于把人保投资控 股有限公司打造为

31、集团的专业化不动产投资平台，历经数十年来的转型与发展，人保投 控在自身机构设置、经营管理、项目储备、业务拓展等方面已相对成熟，也与信达投资、 金融街控股等不动产开发企业达成良好的战略合作伙伴关系，形成了以不动产直投业务、 不动产金融产品业务、自营及受托商业不动产经营管理业务三大业务为核心的不动产投 资格局。2016 年底，通过收购兼并西长安街八十八号（人保集团总部所在地）发展有限 公司及人保物业管理有限公司，人保投控已发展成为我国为数不多的保险集团专业不动 产平台中的中坚力量。截至 2016 年 6 月底，人保投控不动产直投新立项项目 17 个，预 计投资规模达84.88 亿元；截至 2016

32、 年 11 月底，公司累计发行了“人保投控-金融街控21 导论股上海不动产债权投资计划”、“人保投控-苏州新建元商业不动产债权投资计划”、“人 保投控-长城国兴金融租赁项目资产支持计划”等债权投资计划产品和资产支持计划产 品，发行规模近 150 亿元。此外，人保投控还积极拓展金融租赁领域支持计划类产品， 目前正在推进的有华融金融租赁、兴业金融租赁和东方资管等项目，预计发行规模超过 100 亿元。正因如此，保险资金投资不动产也成为焦点问题。本文将结合个人多年的工 作经验，针对人保投控不动产投资的现状，探究人保投控不动产投资中的风险管理问题, 试图为总结出具体的优化措施，为健全保险企业不动产投资风

33、险管理机制抛砖引玉。1.2 研究意义 1.2.1理论意义保险资金规模的持续扩大使得不动产的可投资金也迅速增长，但由于我国保险资金 对不动产的投资依旧处于探索阶段，所以势必面临诸多的挑战。当前，国内外学者对不 动产投资问题的研究也集中风险辨识方面，高度强调构建风险防范系统的重要性，而对 风险管理策略尚未展开充分的讨论。与此同时，由于不动产投资风险来源不一，且呈现 出多样化特点，所以该领域的理论研究难以展开，导致不动产投资风险管理缺乏理论依 据。从这一角度来看，本文对人保投控不动产投资风险管理的研究能够丰富该领域的理 论体系，明确详细的不动产投资风险管理思路，对提升不动产投资风险管理水平具有突 出

34、的指导意义。1.2.2现实意义从现实角度来看，本文通过对人保投控不动产投资风险管理的研究，能够探究出详 细的风险管理优化措施，为不动产投资风险管理提供实践参考，表现出深远的现实意义。 一方面，在日益复杂的投资环境中，不动产投资作为一种广受欢迎的投资方式表现出充 沛的发展动力，在未来投资市场中扮演重要角色。但是较之传统投资，不动产投资也呈 现出较高的风险性。本文提出的风险管理优化措施，有助于投资公司优化风险管理模式， 提升抗风险能力，进而尽可能的规避不动产投资风险，优化投资组合，吸引更多的资金。 此外，本文对人保投控不动产投资风险管理问题的研究也能够为其他保险公司提供实践 参考，引导保险公司积极

35、优化不动产投资风险管理体系，不断增强不动产投资的风险管 理能力，进而增强我国不动产投资行业发展的稳定性，维护市场经济的健康发展；另一 方面，本文采取德尔菲法收集数据资料，对不动产投资风险进行模糊综合评价分析，发 现了较为突出的风险及其成因，为不动产投资风险管理指明了方向，能够减少风险管理 工作量，提高风险管理综合效率。31.3 国内外研究现状西安理工大学工商管理硕士学位论文1.3.1国外研究现状不动产投资风险对保险业的发展产生重要影响，因而获得了国内外专家学者的高度 关注。通过中国知网、维普中文网和万方数据库等渠道，累计检索到 356112 篇文献，其 中外文文献 273192 篇。由于国外的

36、保险业起步及发展比国内早，因此，关于保险机构不 动产投资风险的研究也较丰富，研究范围广泛、成果较多、理论较为成熟。具体而言， 国外学者对不动产投资的研究集中在以下几个方面：(1) 关于不动产投资风险的研究A.A.Bailey(1862)和J.B.Pegler(1948)立足当时的保险投资市场环境，提出了几点投资原则，S卩：安全性原则、效益性原则、稳定性原则和便利性原则，为不动产投资的发展 奠定了重要的理论基础。G.R.Mueller, K.R.Pauley和W.K.Morrill(1994)通过大量的实证分析发现，相对于大多数投资模式而言，不动产投资具有较高的保值性，但是受金融市场的冲击也比较

37、明 显。一般来说，当金融市场稳定发展，投资者资本实力增强时，不动产投资的市场需求 增加，随之而来的风险也将持续增强5。Ming-Long Lee 五是不动产投资具有较强的金融依赖性; 六是不动产投资具有较强的专业性。不动产投资的过程是循环发展的，投资人将现有的筹措的资金从货币状态转化为不 同类型的不动产，从而形成资产资本，然后又将其变现，回到货币状态，周而复始。而 这个发展过程当中，必然要以五个基本要素为前提，依次是投资主体、投资客体、投资 资金、投资目标和投资手段。这也是一般投资过程中所必不可少的。不动产投资的方向，按照投资主体不同，可以分为：国家投资、企业投资和个人投 资；按照投资方式不同

38、，可以分为：直接投资和间接投资；按照投资目标不同，可以分 为地：地产类投资、居住类房地产投资、商业类房地产投资、养老类房地产投资、工业 类房地产投资等。本文是以投资方式角度，对不动产投资进行分析的。2.1.2不动产投资风险不动产投资涉及的行业有许多，投资的形式多样，投资的过程较为复杂，很难将它 的风险去进行细化分类，不动产投资本身形成了一个庞大的风险系统，企业投融资平台 在不断开放与综合金融衍生品的出现，越来越多的投资主体跟着加入，不动产投资表现 出跨行业投资、跨区域投资的发展特点，这一现象不仅为不动产投资带来了其他行业的102 基本概念及理论关联性风险因素，也让不动产投资的行业专业性与区位固

39、定性等这些本有的特征变成了 其投资的风险因子18。第一，市场风险。市场风险的诱发因素很多，但它最直接的表现就是不动产市场价 格的变化。国家出台了许多关于调控政策来去库存、降低房价，但效果似乎有限，在三、 四线城市因为市场的容量有限，所以不动产库存太高，不动产卖方的市场价格已经出现 了很大幅度的贬值，这一现象就不经让人想起了美国的“经济大萧条”时期和“次贷危机” 还有国内的鄂尔多斯等城市。不动产市场疯狂后的崩盘速度与房价上涨的速度相比要快 的多。但是不动产市场在崩盘后想要恢复那速度也要缓慢的多第二，流动性风险。流动性风险也可以称之为“兑现风险”t1叱因为不动产开发投资 的期限较长，资金投入较多，投资规模较大，投资收回比较缓慢，所以造成它短期内兑 现能力不强，导致了流动性差。在城市中经常可以看见繁华地段上有着不少“烂尾楼”， 那就是因为不动产的开发企业出现了流动性资金的问题，这一点对于不动产开发企业是 致命的。第三，管理运营