物业前期介入管理的形式.docx

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1、物业前期介入管理的形式 物业前期介入管理的形式 物业管理脱胎于传统的房地产管理，始终滞后于规划设计和施工建设，以致物业建成后出现布局不合理、配套不完善、管理不便、修理困难等诸多缺陷，从而引发了业主、开发商和物业管理公司之间的冲突和纠纷。我们物业管理公司如在规划设计阶段就能提前介入，利用其丰富阅历和专业学问提出切实可行的建议，使规划设计更符合业主和运用人的要求，既可赢得购房者青睐，也可为日后的物业管理铺路。 物业管理是一种针对物业的全过程的管理，它同物业的形成过程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不行分的联系。面对现代物业设计困难、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的

2、特点，我们的物业管理肯定要有超前性，即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的运用和管理的需求，充分利用物业管理的专业学问和丰富阅历，从物业管理的运作角度为开发商提出本小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性看法，使本省市区的规划设计更符合运用和管理的要求。 一、前期介入 物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的限制，供应建设性的看法。 物业管理条例 规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服

3、务完善的今日，各种设计的细微环节将成为衡量楼盘品质凹凸的坐标。而我们物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求动身去发觉 问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中简单出现的缺陷降到最低。 二、前期介入的两个重要作用 1、完善规划设计，节约投资成本。 设计人员在进行小区规划设计时，往往较注意技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户运用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。而我们物业前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必需综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、设施的相宜位置，了解业户需求的物业管理公司

4、提出的代表性建议可以起到关键性协助作用，从而避开了开发商的不必要、无意义投资。2、提高建立质量，提升修理管理。 工程质量不志向已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而我们物业管理公司作为今后的管理者，必定会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，供应具体的资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改看法，削减了竣工验收中的整改工作量。 此外，现代建筑物内的管线错综困难，虽有图纸，但往往与实际状况差异较大。而物业修理除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，我们物业管理人员就可以从图纸起先，全部参加施工过程。管线走向、改动状况也

5、一清二楚，这样在业户报修时，修理工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到修理刚好有效。 三、前期介入的三种形式 1、早期以顾问形式。 规划设计阶段，由于设计人员难免会忽视物业日后运用的便利和管理的需 要，从而会对物业以后的运用和管理，造成肯定的影响。这就须要我们物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。2、中期以监理形式。 当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参加进来，主要是为了从管理的角度来熟识线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟识和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后

6、更好地为业主供应服务。 3、晚期以管家形式。 物业建设工程已基本结束，物业工程起先进行竣工验收和接管移交验收以及打算入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发觉和解决问题，避开物业建成后给运用和管理服务带来缺憾。 四、前期介入的三个须要关注的问题 1、关注工程建设问题。 （ 1 ）电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟识、统计，对各供电线路走向、线径、详细预埋点进行了解，比照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整

7、改建议，以确保物业整体统一美观，便利后期的修理、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严峻的平安隐患。为防范此类现象，我们物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提示建 筑商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝平安隐患。 （ 2 ）消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行驾驭，最终还要熟识和驾驭消防监控主机的

8、工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布状况。 （ 3 ）给排水方面：应重点了解供水系统状况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。 （ 4 ）土建施工方面：应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以便利日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，须要在打孔和装修时加以留意。 （ 5 ）公共水电方面：应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因运用达不到最低用量，造成用户多

9、付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应当建议尽量集中在一起，运用一块计量表。 2、关注保洁绿化问题。 （ 1 ）保洁方面：应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否便利，我们物业管理公司在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。 （ 2 ）绿化方面：应关注绿化设计的品种是否相宜以后的物业管理，是否 相宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。 3、关注平安防护问题。在平安防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种

10、监控镜头的设置是否足够、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是否合理，各种工程管道井是否存在平安隐患等。 目前，物业管理前期介入，面临的详细问题也较多，但从已经实施前期介入的物业项目的胜利阅历来看，我们物业管理的前期介入特别必要、特别有效，而且越早介入越好。信任在开发商的支持下，开发商和物业管理公司的共同努力下，前期介入工作作为物业管理的不行分割的部分，将对本小区日后的管理和发展起到不行估量的作用 得到房开公司对我们物业公司的信任，我们高起点高层次的管理投入清雅花园小区 鸿福物业公司 物业前期介入管理的形式 物业的前期介入 物业管理的前期介入 物业管理前期介入 前期物业介入管理方案 物业管理前期介入 物业管理前期介入的作用 物业管理前期介入方案 浅谈物业管理前期介入 物业管理前期介入探析 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页