物业管理创优.docx

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1、物业管理创优 物业创优工作规程 文章来源： 发表日期：2009-9-8 阅读：2689 一.目的 规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作,确保创优达标工作完善有效。 二.适用范围 适用于物业管理公司创优达标工作。 三.职责 (1)公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。 (2)公司分管副总经理和管理处经理详细负责组织实施达标创优工作。 (3)管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的详细作业。 四.程序要点 (1)物业管理达标创优简介 1)国家级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制),参与评比的小区/大厦/工业区由

2、各省建委或物业管理主管部门举荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的全国城市物业管理优秀小区/大厦/工业区荣誉称号(考评总分在95分以上可获全国城市物业管理优秀示范小区/大厦/工业区称号。达标后由各省建委每两年复查一次,合格可接着保持省优称号。 2)省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分,参与考评的小区/大厦/工业区由省内各城市举荐。考评合格后,可荣获省级城市物业管理优秀小区/大厦/工业区称号。达标后由各省建委每两年复查一次,合格可接着保持省优称号。 3)市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比

3、:是由国内各主要城市自己每年实行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参与考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获市级物业管理优秀小区/大厦/工业区荣誉称号。 4)区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比:是由各主要城市的各区级住宅主管部门实行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参与考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级物业管理优秀小区/大厦/工业区荣誉称号。 (2)物业管理公司创优工作一般须要经过以下几个步骤 1)确立目标 2)成立创优领导小组。 3)内部动员。 4)比照创优标准进行内部整改。 5)进行自检和预检。 6)迎检达标。 (3)创优达标的基本工作要点 1)确立创优目标

4、:物业管理公司应首先确定打算创优的小区/大厦/工业区的创优目标,即明确是达到国优标准还是省优、市优、区优,以便为创优工作定一个基本格调。定立创优目标时,应留意结合参与创优小区的实际状况和公司的做主实力,不行一味地好高骛远。 2)成立创优领导小组:创优工作起先前应由公司领导亲自挂帅成立创优领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地创优工作,应由公司总经理亲自挂帅以便加强创优工作的协调,支持力度,确保创优工作必要的人力、物力保障。 3)内部动员:创优起先时,应首先对内部员工,特殊是参与创优小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行创优总动员,通过会议、宣扬,加强管理力

5、度等措施使相关员工尽快进入惊慌的创优工作状态,提高、加快工作效益、工作节奏,作好打硬仗、吃苦的打算。 4)比照创优标准进行内部整改:创优工作应当遵循的创优达标打算为参照,边整边改比照标准逐步达到创优标准的工作方式。内部工作创优整改包括创优小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和创优资料(原始凭证、管理体系等|的完善两大部分。 5)在硬件设施的整改方面,应当作到以下几个方面的完善: 所管理物业楼宇外观的完好、整齐。创优小应当做到或基本做到楼宇外观完好,无墙剥落、乱涂乱画乱张贴,整齐无污染、锈迹油漆鲜亮,标识清晰。特殊应留意阳台封闭的统一有序和不违反法规,不改阳台的运用功能,各

6、种外观管道清洁完好,无锈迹污染,不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象(详见装修管理标准作业规程; 所管理的楼宇内部整齐、有序、平安。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的运用功能,特殊是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整齐、标识完整清楚(详见装修管理标准作业规程和防火管理标准作业规程); 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备运用功能保持良好的工作状态。创优整改时应比照创优标准。特殊留意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备,即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意削减;二是各类公共设施、

7、设备的运用完好率应留意达标,对日常管理比较被忽视的设施、设备,如路灯、路牌等要特殊加以留意保持其运用的完好率; 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整齐、干爽,无灰尘、锈迹、脱漆、杂物,无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面善反映出来的是直观的设备维护管理水准的凹凸,整改时应特殊留意机房的环境整改和设备表面的维护工作,力争做到机房整齐、干爽、通风降温柔防护措施完善,设备表面光泽饱满、标识清楚,无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电修理部相关标准作业规程); 消防系统配置齐全,标识清晰完善,消防疏散通道畅通。创优整改时应特殊留意对消防系统的整改,力争做到消防设施、设备齐全完好,可随时启用,消防疏散应急照

8、明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完全,消防疏散通道畅通,无任何阻碍,特殊留意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态,通往天台、逃命平台的防火门无锁闭;楼宇四周消防车通道无占用、停车等易被忽视的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程); 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、平安的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒,煤气管道、电梯等设施、设备的平安防护措施肯定要完善到位; 卫生状况至关重要。创优整改时要告辞留意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生,如商业网点门前、停车畅昱铩焯圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理限制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象,严禁在小内养家禽

9、(详见保洁部相关标准作业规程); 创优小区/大厦/工业区的环境美化对创优评比影响极大。整改时应特殊留意环境美化、绿化的整改,力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界,以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程); 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备,各种必要的防护设施完好整齐,保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。 6)在创优迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、牢靠。创优迎检资料通常包括以下内容: 创优小区/大厦/工业区的产权资料: -规划许可证; -用地协议书; -投资许可证; -开工许可证; -红线图; -总平面图。 竣工验收资料: -土建竣工验收书; -消

10、防竣工验收证明; -水电竣工验收书; -电梯竣工验收书、电梯准用证; -通信系统竣工验收证明; -燃气系统竣工验收证明。 管理移交资料: -图纸移交记录; -开发建设其他资料(如隐藏工程记录等)移交资料; -接管验收记录; -钥匙移交记录; -发展商托付管理合同书。 管理公司成立登记资料: -营业执照; -税务登记证; -企业法人代码卡; -管理处营业执照; -停车场营业执照; -管理处管理用房产权资料。 业主委员会成立与活动资料: -业主管委会章程; -业主管委会社团法人登记证; -业主委员选举产生记录; -业主管委会成立记录; -业主管委会召开的届次会议纪要; -业主管委会发布的公告。 公

11、众管理制度(详见住户手册); 全部内部管理标准作业规程(管理制度); 全部内部管理的日常质量记录; 员工绩效考评结果记录; 政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书; 全部社区文化记录; 全部的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书; 全部的标识复印件; 全部的多种经营资料; 全部的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料。以及其他应供应的资料、记录。 7) 进行自检和预检: 在整改硬件和整理创优迎检资料过程中,创优领导小组应不定期地组织创优管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准,具体、全面地进行自查自纠,对发觉的问题具体记录下来逐项落实到责任人身上限时整改完毕。自检一次,整

12、改一次,提高一步,力争在较短的时间内大幅度地提高创优小区的迎检水平。 在创优迎检前一个月,内部整改即将结束的时候,创优领导小组应邀请行业专家对创优管理处进行正式迎检前的预检,预检完全采纳正式检查评比的形式进行,由检查团依照评比标准,对创优小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收,最终将结果部分和存在的问题逐一列出,以便在正式迎检前进行有针对性的最终打算并以此熬炼管理处的全体员工。 8) 迎检打算。在正式创优迎检前创优小区/大厦/工业区应着重做好以下工作: 硬件整改基本达标。 资料、记录真实、全面、劝服力强。 到得业主/住户谅解和支持:创优管理处应当就创优的意义与业主/ 户达成充分的理解,使业主

13、/住户的绝大多数都能支持创优工作。 取得业主管理委员会的支持和协作。 选好住户代表,为向考评团汇报工作作好打算:国优、省优评比一般考评团都要求参与考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价,仔细选好住户代表,赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。 写好迎检汇报材料:迎检汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿,发言稿应突出创优小区的物业管理特色和成果,简洁明快、重点突出,切忌冗长乏味。迎检汇报发言一般应包括以下几部分: -小区/大厦/工业区简介; -物业管理工作汇报; -社区文化与精神文明汇报; -创优工作状况。 分工负责,留意迎检环境的布置:迎检环境的布置应留意迎检气氛的烘托,力争创建出一

14、个有利于迎检、能够难考评团留下好印象的环境。 留意仪表仪容、言行举止,以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容仪表、言行举止,都应着力进行雕凿,创优领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状态参与考评,以求争取最佳的考评成果。 迎检时的基本要求: -精神饱满、仪容整齐; -纪律严明,惊慌有序; -热忱大方,不挂卑不亢; -环境优雅,轻松活泼; -自信严谨,应答适度。 (4) 迎检结束后,由创优领导小组写出总结材料,归档保存。 5.记录 6.相关支持文件 物业管理创优 物业管理的创优达标 物业管理创优工作开展 物业管理的创优达标 物业管理创优达标安排举荐 物业管理创优工作有哪些 物业管理创优工作有哪些 如何开展物业管理创优活动 创优秀物业管理小区汇报材料 物业管理项目创优工作指南 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页