中天·桂湖云庭商铺推广策略案.docx

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1、中天桂湖云庭商铺推广策略案 中天桂湖云庭商铺推广策略案第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目定位及USP导向 四、推广思路 其次部分：整体推广策略 一、商铺推广策略 1、策略的选择 2、详细执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售安排 前 言 针对本项目的商业店面的推广,本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及两部分组成，详细包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程

2、中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深化且具有针对性的探讨，难免有不足和偏差之处，因此详细的一些执行方案还须经双方协商达成一样看法后另行制定。 本项目前期通过住宅的销售来营销造势，以此带动商铺销售。而通过住宅的销售势头，可以带来商铺的价值最大化。因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。 第一部分 市场分析 一、项目概况： 本项目地处五四北山北路尊贵中心原点，毗邻居住主题公园，坐拥约200亩的桂湖和约2000公顷的北峰。本案占地约50亩，桂湖云庭的建筑是由联体别墅和纯复式洋房构成。 二、项目SWOT分析：（商业物业分析） S(优势分析)： 1）

3、 区位优势 位于五四北高尚生活区商业繁华地，其商业资源优势无可比拟。 2） 配套优势 周边配套日趋完善：商业、教化、医疗等生活配套将一应俱全。 3） 交通优势 本项目交通便利，出入便利。 W(劣势分析)： 1） 消费群劣势 目前商业氛围不够，消费者接受有肯定难度。如何引导消费者转变消费观点是关键。 2） 市场劣势 项目所在地所属板块，目前还没有形成深厚的人气，投资价值没有完全浮出水面。 O(机会分析)： 1） 市场机会 随着五四北板块的成熟，作为五四北山北路这一高尚生活区，这里将聚集着众多城市精英，他们消费层次高，消费劲旺盛，他们将有力的拉动此板块商业物业的旺盛。 2） 稀缺性 本项目五四北高

4、尚板块唯一高层、与居住主题公园商业街相同物业形态的稀缺性，通过新闻媒体的推广将此稀缺性灌输于消费群体，从而为营销造势。强调将来的升值潜力。 3） 隐性机会（引导消费） 对于五四北板块，已规划居住主题的商业街，而本项目商业物业的跟进引导，简单造成规模效应。对于消费者的接受也就会更加简单一些（采纳跟进战术，对于自己而言降低了成本）。 T威逼分析： 1） 潜在竞争威逼 居住主题公园在本项目旁边也规划了商业街，这对本案存在了机遇，也潜在存在竞争威逼。假如居住主题公园商业物业的胜利推出，其可能会分流大部分有购买此地块商业物业的投资者，从而构成竞争威逼。 2） 消费者的认知程度不高 对于此地块的投资价值市

5、场存观望态势。如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣扬推广）。 通过上述分析，在本项目商业物业的实际推广中优势和劣势共存，机会和威逼同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的全部机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目胜利的关键。 三、商铺的定位及USP导向 我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深化探讨，认为本项目的商业物业前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时本项目作为高端的别墅和高层来发展，也是正确的市场定位。如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的胜利正是基于对胜利人士这种新的住房需求的精确推断。

6、商业物业也将随着胜利人士的大批入住，旺盛起来。 因此本案商铺定位： 五四北山北路高尚生活区的品牌商业街 以下是详细的市场定位实施： 形象定位 1） 优良的建筑品质-以建立五四北高尚生活区为目标，品质自然有保证。 2） 品位CLD生活-创新城市精英时尚购物生活概念。 3） 情感享受-高档生活社区满意你情感的须要（成就感）和日常休闲购物需求。 4） 文化社区-位于学校的旁边，其文化教化氛围浓郁。 功能定位 1） 自由空间、自由组合-框架结构设计，空间规划敏捷。 2） 投资潜力大-地处高尚生活区繁华地段。 3） 生活的便利-社区便利店，供应生活的便利。 4） 尽享高尚生活区准繁华-坐拥繁华景象 。

7、品牌定位 通过对本项目商业物业部分的整合推广，使本项目成为福州五四北的品牌商铺，同时也促进住宅的销售，从而达到双赢的目的。 项目“USP”的提炼 通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”是关键。 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP。（核心地段、全框架结构，分割组合自由） 高位嫁接，从形象上提升USP。 时尚性（外观设计的前瞻性） 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享安静生活） 名贵性（生活品质的全面提升） 便利性（交通的便利，生活的便捷） 四、商铺的推广思路 总的思路： 以住宅的旺销带动商铺的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。（并且通过商铺的营销造势，反过来

8、将带动住宅的销售。） 详细的推广思路： 1） 商铺 对于商铺采纳整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略） 采纳市场行销推广策略，对于单个投资者进行（操作方法见行销推广策略） 其次部分 商铺整体推广策略 （一） 商铺推广策略 一、策略的选择 我司认为采纳“概念策划”的策略较为相宜：（本项目定位于五四北的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。项目的品牌效益，同时也拉动商业物业的价值提升。） 优点：举荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者简单产生对概念有一个直观的相识，而楼盘的品牌价值同时得以提高；其能够达到促销的目的，削减开发商的成本。 缺点：商铺其概

9、念较为单一，持续性较差。 推广概念设计 概念设计之一：以“五四北首席高档住宅”形象为商铺品牌推广基垫。 概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣扬设计 概念设计之三：以“新生活、新主见”为主题设计 概念设计之四：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计等等 二、商铺功能策划： 1） 对于商铺，建议以“服饰精品街”、“小吃一条街”、“文化一条街”“体育一条街”来作为招商重点宣扬；主要基于该商铺位于高尚生活区人群聚集地，且招商对象可以扩大为各区的个体商人和连锁品牌经营者。 2） 商铺的推广方式 整体推出：如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮消遣设施；主要通过关系营

10、销予以推广。 分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）文化坊（图书、音像制品等）体育用品商店. 二、定价原则： 建议针对于商铺采纳变动定价原则，对于销售的不同阶段采纳不同的价格进行销控； 1）假如整体推出，可以采纳最高定价策略，而后可以进行调整； 2）假如进行分割招商可以采纳价格系数定价原则，不同商位采纳不同定价策略，从而避开了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。 三、价格策略 （1）“低开高走”策略：即以实惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场

11、，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且简单造成楼盘热销效果的方法。 （2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。 （3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。 （4）消化风险单位促销策略：在肯定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限 时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 四、市场行销推广策略： 1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广 主要通过新闻等方式将项目整体形象

12、传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培育市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。 2、先关系营销，后市场营销 关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。 3、以卖为主，以租为辅 对于本案的商铺可以采纳以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采纳租赁为主（应急策略）。 （二） 付款方式策略 付款方式：一次性付款、银行按揭、特惠分期付款 （侧重考虑一次性付款和银行按揭方式） 付款策略 ： 签认购书交定金 30000元 折扣 95 97 99 100 七日内签署正式合同 10%、30%、30%、30% 余款支付方式：70

13、%作按揭 20%入一次缴清； 50%作按揭 余款一年内免息付清。 说明： （1） 特惠分期付款方式不对外公布，但假如客户有这方面的要求，亦可依据实际状况个别处理。 （2） 银行按揭 （二）付款方式要求20%一次性付清。 （三）商铺广告推广策略 一、媒体分析及策划 1.媒体选择： 1） 报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点； 2） 电视媒体：通过福州“房产报道”新闻栏目（收视率遥居榜首） 3） 灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告） 媒体策划：报纸广告：（商铺的各卖点宣扬）通过销售进度进行调整，以市场的改变为导向； 电视广告：（以概念、事务宣扬为主）体现楼盘形象，呈现其商业价值的升值潜力 D

14、M单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同季节约成本。 2.广告推广策略 备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见具体整合推广方案 主导思想：以住宅的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣扬； 广告知求点：（“以提倡新生活方式”为主线设计） 1） 地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案 所具备的升值潜力； 2） 新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广； 3） 教化文化诉求，呈现本案的文化底蕴； 4） 商业的附中心和教化文化中心的完备结合； 中天桂湖云庭商铺推广策略案 裙楼商铺市场定位与推广策略分析 裙楼商铺市场定位与推广策略分析 裙楼商铺市场定位与推广策略分析（版） 硅藻泥互联网营销推广方 案营销策略! 新建鄱阳湖血吸虫病传染源限制策略推广区工作方案 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页