不动产继承登记.docx

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1、不动产继承登记 不动产继承登记，有四个问题要厘清 【发布日期】2022-7-8 【作者】李炜 【来源】中国不动产2022年第7期 2022年1月1日正式实施的不动产登记暂行条例实施细则（以下简称细则）第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产安排的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。这一规定摒弃了原来办理房屋继承登记时非公证继承即法院继承的二选一的要件模式，解决了公证难、收费高的问题，可以简化手续、便民利民。须要指出的是，新规落实到位并非一朝一夕能够达成，还需厘清并解决好以下四个问题

2、。 问题一：死亡证明由谁出具 要办理继承登记，首先应当证明原产权人已经死亡。尽管细则对此并未明确，但国土资源部最新出台的不动产登记操作规范（试行）（以下简称规范）明确规定：“被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明白死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。” 一般来说，自然人的死亡分为正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三种。2022年，国家卫计委、公安部、民政部联合发布关于进一步规范人口死亡医学证明和信息登记管理工作的通知，明确规定自2022年1月1日起，经救治死亡或者正常死亡的，由各地医疗卫朝气构

3、运用全国统一制定的新版居民死亡医学证明（推断）书，未经救治的非正常死亡的由公安部门按程序办理。至于宣告死亡，则由人民法院依据民诉法和民法通则之规定出具宣告死亡判决书。 综上，法律上规定有效的死亡证明应当分别为医疗卫朝气构出具的证明书、公安部门出具的死亡证明或者人民法院出具的宣告死亡的判决书。除此之外的其他证明，均为缺乏法律依据的非合法死亡证明，登记时不应采纳。 问题二：遗嘱可否作为继承登记要件 根据细则第14条的规定，遗嘱可以作为登记申请的要件。依据继承法，继承分为法定继承、遗嘱继承和遗嘱、遗赠抚养协议三大类，一般而言，遗赠抚养协议优先于遗嘱、遗赠，遗嘱、遗赠优先于法定继承。继承法第20条明确

4、规定，遗嘱人可以撤销、变更自己的遗嘱，而且可以订立多个遗嘱，公证遗嘱也不例外。究其效力，又有公证遗嘱优于其他遗嘱、后遗嘱优于先遗嘱等适用规则。 此外，继承法还规定了几个特别的规则来对遗产的安排进行调整，如第7条规定的继承权丢失规则，第19条规定的特留份规则，第21条规定的遗嘱无效规则，第28条规定的胎儿预留份规则等。 有鉴于继承的困难性，中国公证协会2009年出台的办理继承公证的指导看法第 31 条、第5条、第14条明确规定了当事人申请继承权公证需供应的材料以及公证处应审查的内容，并在第 15、第16条明确规定了不予办理法定继承和遗嘱继承公证的情形。 据此，如当事人仅供应遗嘱作为申请材料，即使

5、其为公证遗嘱，也不宜干脆作为继承权的依据，还应结合其他材料予以认定。 问题三：怎样认定全部法定继承人 依据细则第14条的要求，不管原产权人是否留有遗嘱，如没有供应继承权公证书或者人民法院生效法律文书来证明继承权归属的，均须要全部法定继承人来确认其效力，或者签署关于不动产安排的协议。因此，对于全体法定继承人的认定，就成为了办理继承不动产登记的重中之重。 规范第10条明确规定，全部继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、诞生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。 2022年8月，公

6、安部微博公布的不出具的18种证明中明确，亲属关系证明不属于公安职权范围，应当属于公证职能，因为现实中存在大量家庭成员不在一个户籍中的情形。中国公证协会办理继承公证的指导看法第3条中明确说明，本条所述“亲属关系证明”，是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、诞生医学证明和公证书。 综上，申请人供应的亲属关系证明应为公证机关出具的亲属关系证明公证书。 问题四：登记错误责任如何担

7、当 对于登记错误责任担当，学界主要有过错责任原则、无过错责任原则和过错推定原则等几种不同的观点。依据房屋登记方法第92条和最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定，登记机构的过错表现为两种形态：一为过失，即第12条规定“未尽合理审慎职责的”；二为有意，即第13条规定的“登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记的”。即假如登记机关能够证明自己的登记行为合法且没有过错，可以免除相应的责任，且房屋登记人员只有在“有意或者重大过失造成登记错误的”才担当赔偿责任。 不动产登记暂行条例第29条对赔偿责任的确定，规定为按物权法的规定担当赔偿责任，细则并未对此做出详细的规定。从物权法第21条规定的文义说

8、明来看，登记机构是应当担当无过错责任，在此状况下，对详细登记工作人员的赔偿责任又没有明确规定为“有意或者重大过失”，更不要说明确“有意或者重大过失”的详细认定标准了。在此状况下，假定出现了登记错误，登记人员即有可能担当民事的赔偿责任，更有甚者会担当渎职的刑事责任。这也是实践中登记人员更有意于保守操作，登记机构情愿大量采纳公证文书和法院生效法律文书的根本缘由。 有鉴于继承不动产登记还有上述亟须解决的问题，立法部门在下一步的立法进程中应对 2 相关详细操作予以明确，并加强与公安、民政、法院等部门的沟通和协调，建立数据大平台，便利登记机构核查相关信息。同时，建立不动产登记赔偿基金制度或者设立责任保险

9、制度。只有这样，才能既解决老百姓的办证难问题，又解除登记人员的后顾之忧，真正达成“依法行政”“高效便民”的目标。 3 不动产继承登记 不动产登记 不动产登记 不动产登记资料 (官方详解不动产登记) 不动产登记公信力 不动产登记简介 不动产登记公告 不动产登记流程 继承受遗赠不动产登记具结书 继承(受遗赠)不动产登记具结书 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页