专家支招 教您如何贷款购二手房及应注意事项.docx

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1、专家支招 教您如何贷款购二手房及应注意事项 专家支招 教您如何贷款购二手房及应留意事项 为了让购房者清晰地了解贷款常识及留意事项，相关专家为消费者供应了一些二手房贷款的建议及留意事项。 评估价与最高贷款额 据介绍，购房者在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采纳合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 竣工年头与贷款年限 银行在审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年头作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限30年”。 贷款成数和利率 目前，我市各银行对二手房的政策是首套住房

2、首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是，无论之前是否运用过商业贷款，现在是否结清，只要首次运用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成(建筑面积90米以下)，五年以上贷款利率3.87%来执行。还款方式的选择 现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金等。各种还款方式分别针对不同的客户推出的。例如等额本息适合老师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够担当较大还款压力的贷款人群，如还款方式相对于前者更能节约利息;借款人不要为了节约利息而选择不适合自己的还款方式。贷款银行的选择 我市各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。假如借

3、款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。当然服务质量等软性条件也要考虑。 收入证明与还款实力 银行在批贷时，会要求借款人供应能证明其还款实力的证明，就是人们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，假如申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来 申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产，如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行一般会作参考的。 借款人自身相关状况 个人征信：对于贷款人来说，个人征信纪录特别重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的

4、参考依据，个人信用的状况干脆影响银行对借款人还款实力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中，信用卡记录是许多借款人简单忽视的细微环节。在这里提示广阔借款人，信用卡消费后肯定要按时还款。 购买二手房应留意 1、核实产权是否清楚：卖方必需是房屋的全部人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。 2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利状况。这些状况的核实，有利于你限制好交易的实际成本和风险。 3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤须要

5、留意：保留好交易的证据、过户是肯定要房产证上全部人都到场才可以过户、在交房时要查看清晰对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。 4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金惩罚或简洁的“违约方应担当守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等状况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法刚好收到余款；有的卖方发觉房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。 二手房交易十项留意 （1）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对

6、房屋享有全部权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。假如只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的状况下一般是无效的。 （3）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。假如买受人只看房产证，只注意过户手续，而不留意是否存在租赁时，买受人极有可能得

7、到一个不能刚好入住的或运用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被许多买受人及中介公司忽视，也被很多出卖人利用从而引起 较多纠纷。 （4）土地状况是否清楚 二手房中买受人应留意土地的运用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿运用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应留意土地的运用年限，假如一个房屋的土地运用权仅有40年，房主已运用十来年，对于买受人来说是否还应当按同地段土地运用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可

8、能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋旁边要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划状况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解具体状况。 （6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有肯定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋全部权范围上有肯定的国家规定，买受人购买时要避开买卖合同与国家法律冲突。 （7）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地运用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人假如没有留意这些可能会和房主

9、一起侵扰单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（自然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，全部费用买受人有可能要全部担当。 （9）中介公司是否违规 有些中介公司违规供应中介服务，如在二手房贷款时，为买受人供应零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知假如被银行发觉，全部的责任有可能自己都要担当。 （10）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细微环节问题还应约定清晰，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 专家支招 教您如何贷款购二手房及应留意事项 “二手房”抵押贷款留意事项 二手房留意事项 二手房收房留意事项 二手房收房留意事项 二手房过户留意事项 买二手房留意事项 二手房交易留意事项 二手房交易留意事项 购买二手房留意事项 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页