物业管理工作调研报告x.docx

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1、物业管理工作调研报告x 物业管理工作调研报告 物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观须要和必定产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分(其干脆经营管理的物业资产比其它任何部门的固定资产都要多),又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,干脆影响着社会、经济、环境等各方面的效益。以下整理了两份物业管理工作调研报告，欢迎参考! 物业管理工作调研报告一 物业管理工作涉及千家万户和方方面面，社会关注度高，影响范围广，是基本的民生体现。为全面真实了解驾驭我市物业管理工作开展状况，因地制宜推动国务院、内蒙古自治区物业管理条例和呼伦贝尔市物业管理方法的贯彻实施，努力营造整齐、文明、和谐的居住环境和秩

2、序，依据市人大常委会工作支配，市人大成立由申迎春副主任牵头，财经委及其组成人员参与的调研组。调研组在以往工作基础上，通过听取主管部门工作汇报、实地查看不同类型小区、召开相关部门单位和业主代表及物业服务企业代表座谈会、广泛征求社会各界看法建议等方式，对我市物业管理工作状况开展了专题调研。现将调研状况报告如下： 一、我市物业管理基本状况 物业管理服务是以房地产业和房地产市场发展为依托，与社会多领域紧密关联的新兴产业。住房制度改革前，我市居民住宅楼大多是由政府机关和企事业单位出资开发，地点较为分散，且全市没有特地的物业管理机构和专职管理人员，物业管理处于自建自管状态。随着体制转轨、房地产业迅猛发展和

3、住房制度改革的推动，居民住宅产权日益多元化，原有物业管理方法已不能适应居民不断提高的现实生活须要，客观上催生了一种由业主与物业公司相结合，物业公司实施专业化经营管理和有偿服务的物业管理服务新模式。2003年，市委、市政府适时成立了物业管理办公室，主要负责全市物业管理服务行为的监督、检查和指导，同时负责物业小区达标、升级的监督、指导和初审工作。截至 2022 年 6月末，全市共有物业管理区域(小区和楼院)162 个， 389 万平方米，其中开展物业管理的区域 101 个，285 万平方米;业主自行管理及弃管区域 62个，104万平方米。已成立业主委员会的管理区域 101 个，占比 61.7%;全

4、市有资质的物业管理公司 21 家，从业人员 518人;其中通过招投标方式进入的物管公司 1 家。住建局物业管理办公室管理人员 4 人(兼职)。 二、 物业管理工作中存在的主要问题及缘由 通过调研感到，近年来我市在加强和规范物业管理工作方面做了不懈努力，起先朝着有序发展的方向迈进。但整体看，由于时间短，起点低，物业服务仍处于简洁、粗放的初级层次，属起步上路阶段。随着城市建设，特殊是房地产业的快速发展，物业管理中的冲突也日渐突出，集中表现为服务不到位、业主不愿缴费，业主不缴费，服务更不到位的 恶性循环日趋加重。究其缘由，既有物业服务企业和业主自身存在的问题，又有体制、机制的深层制约;既有历史遗留的

5、老问题，也有发展中的新状况。详细体现如下方面： (一)物业服务企业方面存在的主要问题 1、物业企业规模小，资质低。我市现有 21家物业服务企业，其中：三级资质 6 家，暂三级 9 家，四级 6 家。由于物业企业数量少、体量小，功能不健全物业市场发育不足，严峻制约了物业服务业务开展。 2、物业企业服务信息不公开，制度执行不到位，服务质量不高。由于没能将服务项目、收费标准及收费和运用状况等制度内容刚好公开，导致业主对物业企业心生猜忌和疑虑，客观上加剧了两者冲突，此类问题在老旧小区(楼院)表现尤为突出。 3、物业企业从业人员整体素养不高。一是某些物业企业客户意识淡薄，没有真正树立以人为本，服务至上的

6、理念，缺乏主动上门帮助业主排忧解难的精神，重收费轻服务，业主的一些正常合理要求得不到满意;二是专业修理管理人员溃乏，一有状况，临时召集拼凑，很难保证服务的质量和刚好性，降低了业务满足度。 4、物业企业生存面临逆境。一是物业服务收费标准普遍较低，小区(楼院)按类别最高收费价格为 0.57元/月平方米，最低为 0.30 元/月平方米。随着人员工资和物价综合指数上涨，物业管理成本逐年攀升，物业企业经管乏力;二是部分业主连续多年不按时交纳和不交纳物业管理费，物业企业又缺乏刚性约束措施，致使物业企业收费率低，服务质量一降再降。调查中发觉，由于缺乏足够经费支撑，多数企业运转困难，物业服务处于简洁维持状态，

7、个别企业因经营难以为继，无奈考虑要撤出某些小区(楼院)，严峻影响了我市物业的健康发展。 (二)业主及业主委员会方面存在的主要问题 1、一些业主对权力和义务的相识不对称。一是随着住房商品化、私有化，业主的维权意识日渐增加，对物业企业也不断提出更高的服务标准要求，但同时却模糊了自身应担当的责任义务，把物业管理看成一厢情愿的事情，缺少协作支持;二是自律意识淡漠，不接受公共管理，总是想方设法要把公共空间划为私人领地，致使私搭乱改，私拆乱建，无故侵占等现象时有发生;三是以各种理由拖欠甚至恶意不缴物业管理费，减弱了物业企业服务活力。 2、业主委员会产生难，群众参加度低。许多小区(楼院)的业主由于成分困难，

8、利益诉求不同，主子翁意识不强，对召开业主大会，成立业主委员会冷眼旁观。有的小区(楼院)虽牵强成立了业主委员会，但成员产生缺乏充分酝酿和代表性，结构不尽合理，加之日常疏于活动，使业主和物业企业之间良性互动沟通的渠道没能很好畅通，业主难以有组 织参与管理和表达对物业企业服务的看法，业主大会和业主委员会在物业管理市场中的作用尚没有真正发挥。 3、业主委员会运作制度方法不够健全完善，人员、经费保障不足，缺少对物业企业有约束力的监督手段和政策依据，运行失于规范。 (三)体制机制及历史遗留方面的主要问题。 1、物业管理体制机制不够健全完善。物业管理内容困难，涉及部门多，有时各种冲突纷繁交织。目前看，政府统

9、筹协调运行机制还不到位，如何管理规范物业行为还不统一。有些方法还带有临时性、过渡性色调，在职能定位，决策力度等方面还有差距，没有形成系统化、常态化、制度化的运行模式。由于这种缺失，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，开发商、物业企业、业主以及政府职能部门之间的职责不够清楚，多头管理，各取所需，各行其是，难以形成合力。特殊是没有系统健全的对物业企业的监督、检查、考核机制，大多处于散漫管理、物业企业随意服务的无拘束状态，物业工作难于有序开展。 2、物业管理行业缺乏规范的准入退出机制。我市物业企业总体上体现为数量少、规模小，资质低，服务实力弱。目前通过招投标进入的只有一家。相当一部分物业企业是由原开

10、发企业派生，双方权利、义务不明确，既没有形成契约关系，又缺乏经营自主权。由于缺乏竞争机制，物业企业进入退出程序失范，导致物业市场鱼龙混杂，物业管理服务不到位，使业主利益很难得到较好的保障。 3、设施尾欠和工程质量等遗留问题较多，造成物业管理先天不足。一些工程竣工验收环节缺乏严格有效监管，交付运用时往往绿化、道路硬化、封闭、监控等配套设施尚未完善，业主没有完全享有购房合同中的承诺利益。同时新居运用一段时间后，防水、门窗、线路、管道等工程质量问题接连暴露，业主难于同开发商打交道，很简单将这些问题转嫁给物业企业，加深了业主同物业企业的冲突情结。 4、老旧散小区(楼院)基础条件差，不具备物业管理条件。

11、我市一些小区(楼院)由于开发建设时间早，标准低，历史欠账多，居住对象多为弱势群体，如原纸浆厂、原糖厂小区(楼院)，设施设备年久失修又缺乏改造资金，物业企业不愿介入，致使渐渐成为弃管和零物业小区，居民生活非常不便。 三、完善物业管理的建议 (一)理顺管理体制，强化统筹协调 市政府应按上级要求和我市实际，接着高度重视物业管理工作，切实担负主体责任，正确处理建、用、管的关系，逐步建立宏观管控物业行业运行的体制和机制。进一步明确物业主管机构的牵头抓总职能定位，明晰物业主管机构、业主、物业服务企业、建设和专 业经营单位之间的职责和权利义务。根据呼伦贝尔市物业管理方法，主动推动物业管理权限向街道社区下沉，

12、加快形成干脆详细、有管理效力的基层物业管理网络。充分发挥物业管理联席会议作用，刚好探讨解决物业管理过程中出现的重大冲突和突发事务，主动回应社会关切。物业管理内容庞杂，出现的问题成因多重，解决涉及部门广，需加大统筹力度。特殊对私搭乱建、违章装修、油烟噪音、放养宠物等困扰物业管理的难题，要多方协调联动，联合执法，多措并举，综合整治，并使之常态化。 (二)健全法律规章，以制度促规范 依照物业管理条例和方法，因地制宜出台更具操作性的配套制度和方法，使职能部门监管有抓手、物业企业服务有指导、业主维权有依据、专业经营单位运作有遵循。 建立物业管理提前介入制度。工程项目建设伊始，物管企业即应同步介入了解房屋

13、整体功能布局，竣工交付时全面驾驭应承接的社区和物管用房及相应设施设备等物业项目内容，并厘清相应权责，为后期开展物业管理服务打下坚实基础。 科学归集修理基金并确保平安有效运用。应将房屋修理基金归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，提高缴交入库率。大修基金运用要有相应业主投票表决，并托付专业机构对修理方案进行评估和修理质量鉴定。在保值增值的前提下，可托付银行对修理基金开展理财运作。 结合现实状况，探究实行政府指导与市场调整相结合、取费与服务相适应、业主与物业服务企业能接受的物业服务收费动态管理方法，避开一刀切和乱收费。物业企业要刚好公布收费、服务、支出等重要信息，让业主明明白白交费，清清晰楚接受服

14、务，从而在业主和物业企业之间建立良好的互信共促供需伙伴关系。 正确对待物业管理中的纠纷调处，逐步将其由单纯民间调整导入民间调解与司法调解、法律仲裁相结合的轨道，尤其是对那些因服务缺失、无理欠费等问题引起的纠纷，有关部门要供应相应的法律支持，刚好化解冲突，切实维护各方合法权益不受侵害。 切实强化小区工程建设监管和验收把关，严格责任追究。开发商要仔细兑现建设承诺，切实履行质保期内工程设施修理养护责任，避开后期引发业主同物业企业之间的纠纷。 (三)培育和规范物业市场，提高物业服务水平 主动制定扶持政策，支持采纳引进、重组、联合等方式，扩大物业企业总量规模，增加内在实力。激励社会资本进入物业服务领域，

15、多元兴办物业实体。引导物业服务企业通过加强员工技能培训、吸纳高等和职业院校毕业生等途径，改善人员结构，培育高素养服务团队。大力探究互联网加等新型多样化物业管理模式，运用现代手段改进和提升物业管 理服务质量。加强物业企业诚信体系建设，健全完善物业企业内限制度，规范员工行为，增加服务意识和自觉性。 针对我市实际，推行小区(楼院)分级分类管理。设施设备配套完善的全封闭小区，坚持高标准、品牌化管理;设施设备较为齐全的半封闭小区，在实行中档化管理的同时，要创建条件逐步向高档次管理升级;老旧小区，由于基础较差，不具备专业物管条件，可暂实行自管或由社区进行最基本的物业管理。同时，有关部门要加大对这类小区的规划和改造投入力度，努力改善相应配套设施，待条件成熟后，逐步向正规化、专业化物业管理过度。 要采纳招投标等程序，建立严格科学的物管企业准入退出机制和检查、监督机制，强化业绩考核，优胜劣汰，使物业企业之间感受到竞争的压力，进而激发自觉提高物业管理质量水平的内生动力，促进物业服务规范化。 (四)加大宣扬力度，营造深厚氛围 第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页