2021上海土地估价师考试考前冲刺卷.docx

《2021上海土地估价师考试考前冲刺卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021上海土地估价师考试考前冲刺卷.docx（22页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2021上海土地估价师考试考前冲刺卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：收益还原法1030元平方米，市场比较法1000元平方米，假设开发法990元平方米。按当地土地市场的实际情况和土地估价实务经验，各方法试算结果对最终估价结果的重要性程度分别为：收益还原法50，市场比较法30，假设开发法20。则该宗地土地价格可确定为。A：990元平方米B：1000元平方米C：1007元平方米D：1013元平方米E：合法性 2.在评估某临街商业用地土地价

2、格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是。A：评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主B：分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价C：先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论D：一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法E：合法性 3.宗地估价的一般程序为(2002年真题)A：(1)确定估价基本事项；(2)拟订估价作业计划；(3)收集资料

3、实地踏勘；(4)分析整理相关资料；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价报告书B：(1)收集资料实地踏勘；(2)拟订估价作业计划；(3)确定估价基本事项；(4)分析整理相关资料；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价报告书C：(1)确定估价基本事项；(2)收集资料实地踏勘；(3)分析整理相关资料；(4)拟订估价作业计划；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价报告书D：(1)收集资料实地踏勘；(2)确定估价基本事项；(3)拟订估价作业计划；(4)分析整理相关资料；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价

4、报告书E：合法性 4.对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于种(2002年真题)A：一B：二C：三D：四E：合法性 5.地价评估的程序，是以开始到最后提交估价报告书为止的全过程(2000年真题)A：接受估价委托书B：确定估价基本项目C：拟定估价作业计划D：收集资料E：合法性 6.估价师要根据来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。A：适宜性B：经验C：案例D：最佳使用方式E：合法性 7.评估一个商铺的市价，不宜采用的评估方法是。A：市场比较法B：收益还原法C：成本法D：路线价法E：合法性 8.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是。A：职工工资B：房屋折旧费C：营业

5、税D：改扩建费用E：合法性 9.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1，土地还原率为5，则该宗地当前的无限年期价格为万元。A：100B：125C：120D：83.3E：合法性 10.2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是。A：应考虑市场租金，而不应考虑实际租金B：以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正C：以合同租金为基础，对其进行15左右的修正D：租赁期以合同租金为基础，其余年期

6、以市场租金为基础E：合法性 11.某工业用地无限年期价格为1020元平方米，土地还原率为5，则该地的年租金为元平方米。A：5100B：5587C：5944D：9827E：合法性 12.某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率420、一年期银行定期贷款利率523、一年期银行活期存款利率456、五年期银行定期贷款利率612。若该地区风险调整值为1，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为。A：620B：556C：723D：612E：合法性 13.某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下

7、数据：一年期国债利率420、一年期银行定期贷款利率523、一年期银行活期存款利率456、五年期银行定期贷款利率612。若该地区风险调整值为1，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为6.20%.若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元年，市场租金标准为6万元年。通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是。A：土地使用权出让，宗地地价92万元B：土地使用权作价入股，宗地地价92万元C：标定地价评估，宗地地价106万元D：土地使用权转让，宗地地价101万元E：合法性 14.应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收

8、益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的(2000年真题)A：供给与需求原则B：报酬递增与递减原则C：替代原则D：协调原则E：合法性 15.土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用表现的收益(2000年真题)A：货币形式B：实物形式C：地价形式D：地租形式E：合法性 16.求取土地收益及确定是收益还原法的关键(2000年真题)A：经营费用B：土地租金C：投资利率D：土地还原率E：合法性 17.确定还原率可采用安全利率加上调整值的方法(2000年真题)A：通货膨胀B：利息C：贷款利息率D：风险E：合法性 18.从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等

9、风险的获利率(2000年真题)A：资本B：土地C：项目D：房屋E：合法性 19.收益还原法求得土地价格通常称为(2000年真题)A：收益价格B：比准价格C：积算价格D：地租价格E：合法性 20.理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据(2000年真题)A：地租B：区位C：级差地租D：剩余价值E：合法性 21.收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与费用(2000年真题)A：评估B：设计C：资本D：建筑E：合法性 22.评估别墅等独立居住用地，一般应首选(2002年真题)A：市场比较法B：收益还原法C：成本逼近法D：剩余法E：合法性 23.采用收益还原法评估地役权价格

10、时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出(2002年真题)A：05个百分点左右B：1个百分点左右C：2个百分点左右D：标准未规定E：合法性 24.采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为(2002年真题)A：评估对象所产生的收益B：评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C：评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D：评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益E：合法性 25.预期收益原则可以在中得以运用(2000年真题)A：成本逼近法B：市场比较法C：成本法和剩余法D：剩余法和收益还原法E：合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合

11、题意） 1.在情形下，土地估价机构不得接受土地抵押委托评估。A：抵押物为集体土地所有权B：开发商销售完毕的商品房用地C：土地使用者抵押已取得土地使用证、未设定他项权利的出让国有土地使用权D：土地使用者抵押已部分抵押的国有土地使用权E：欲以共有土地使用权抵押，但未取得其他共有人同意 2.一般估价资料包括等方面影响地价的资料。A：社会B：经济C：政治D：环境E：文化 3.通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如等内容。A：容积率B：建筑物高度C：覆盖率限制D：环境E：用途和利用限制 4.建筑平面图可以了解等内容。A：宗地形状B：地上建筑物形状C：分布、各层次的构造D：覆盖率限制

12、E：建筑物高度 5.土地价格调整与估价额确定包括步骤。A：准确性分析B：适宜性分析C：调整D：复审E：协议 6.土地估价师采用收益还原法对某综合大厦用地价格进行评估，该大厦一至四层为委托方自用的商业经营用房，五至十层作为办公用途对外出租。估价作业时，除进行前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括。A：企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料B：土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料C：过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况D：各经营期的房屋出租应交税金E：各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费 7.在运用剩余法对居住用地土

13、地价格进行评估时，对方法运用过程中有关技术参数的确定应注意的问题有。A：利用剩余法首先要考虑土地的最佳利用方式B：土地利用方式的确定包括土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容C：利息的计算必须采用复利计息方式D：剩余法理论依据源于地租原理，即每年的租金剩余E：利润的计算应考虑开发期的长短 8.收益还原法可用于(2002年真题)A：评估土地价格B：评估房产价格C：评估不动产价格D：评估承租土地使用权价格E：利润的计算应考虑开发期的长短 9.采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括(2002年真题)A：土地租金B：房地出租的租金C：房屋折旧费D：利息E：利润的计算应考

14、虑开发期的长短 10.下列条件中，为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。A：交易案例的用途与待估土地应相同B：交易案例的开发程度与待估土地完全一致C：交易案例一般需为正常交易，如果不是正常交易，应能够修正到正常交易价格D：交易案例的交易时间不应超过五年E：交易案例的交易类型与估价目的相符 11.在土地价格评估过程中，如果遇到等交易情况，需要进行交易情况修正。A：通过房地产中介公司进行正常市场交易B：母公司将土地作价转让给子公司C：外籍华人购买先辈曾居住过的房屋D：公司将单位职工宿舍作价出售给职工E：经济适用房交易 12.关于运用市场比较法对不同用途土地进行估价应注意的事项，下列观点

15、正确的有。A：因素修正幅度要与基准地价修正体系中各用途土地宗地价格修正幅度相同或相近B：在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同C：工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小D：商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低 13.关于市场比较法，下列说法正确的是(2002年真题)A：具有较强的现实性和说服力B：以替代关系为基础C：计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D：正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低 14.根据实际比较基

16、准的不同，市场比较法可分为(2000年真题)A：模拟比较分析B：直接比较分析C：因素对比分析D：间接比较分析E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低 15.市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有(1998年真题)A：简单平均法B：加权平均法C：取众数或中位数D：几何平均法成E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低 16.市场比较法中交易案例修正的主要因素有(1998年真题)A：交易情况B：个别因素C：区域因素D：期日和年期E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低 17.按照中华人民共和国土地管理法的规定，在征收50亩耕地、5亩乡镇企业建设用地时，应支付

17、的征收土地补偿费有。A：被征收土地需要供养人员的失业保障金B：土地补偿费C：被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费D：青苗补偿费E：地上附着物的补偿费 18.下列选项中，必须计人土地开发费的有。A：土地平整费B：小区开发费C：公交站点建设费D：公用设施配套费E：客运铁路专线 19.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有。A：适用于新开发土地的估价B：适用于建成区土地的估价C：适用于山区乡镇企业用地的估价D：适用于商业用地的估价E：适用于学校、公共设施用地的估价 20.某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地25公顷、其他土地8公顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有。A：

18、土地补偿费归村民集体经济组织所有B：安置补助费可以发放给被安置人员本人C：土地补偿费必须发给全体农户D：安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置E：安置补助费可以用于农村集体基础设施建设 21.下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有。A：征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系B：设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布C：一个县的征地区片价原则上控制在46个级别D：征地区片价应设定对应的基准时点，一般35年更新1次E：征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握 22.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所

19、在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。现场勘察记录不准确的是。A：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水)B：宗地红线外“两通”(通路、通讯)C：宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水)D：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通电)E：宗地红线内场地平整 23.土地开发程度设定既是地价定义的重要方面，也是确定价格的基本依据。下列估价项目中，可以将土地开发程度设定为宗地红线内外五通一平的是。A：某国有企业改制中涉及其所使用的划拨土地价格评估B：某开发区向外商出让其开发区内的某地块的土地

20、使用权价格评估C：某股份制公司将其以出让方式取得土地使用权抵押价格评估D：某市政府拍卖出让某待开发地块的出让底价评估E：某企业将其使用的原出让工业用地进行资产置换的土地使用权价格评估 24.采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括(2002年真题)A：土地取得费B：土地开发费C：投资利息、利润D：土地增值收益E：折旧费 25.成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上(2000年真题)A：利息B：利润C：税金D：土地机会成本E：土地增值收益第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页