2021北京土地估价师考试真题卷.docx

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1、2021北京土地估价师考试真题卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是。A：耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费B：耕地补偿费、拆迁费、土地平整费C：耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D：青苗补偿费、拆迁费、土地平整费E：时间因素 2.某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元亩，土地开发费为2亿元平方千米，为均匀投入当地贷款年利率为12，开发期为2年开发商要求的投资回报率为15，工业用地出让的土地增值收益率为10则开发利润为元平方米

2、。A：32B：48C：96D：126E：时间因素 3.成本逼近法评估土地价格的公式应该为。A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值E：时间因素 4.有一块1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成

3、本逼近法中计算的投资利息为元(利息计算按复利方式，结果保留到整数位)。A：12000B：21762C：22000D：3000E：时间因素 5.若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照确定。A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半B：以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期C：以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期E：时间因素 6.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是。A：最佳用途B：最佳收益C：最佳集约度D：最佳规模E：时间因素 7.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是。A：该宗土地规划许可

4、的用途B：该宗土地规划的容积率和建筑密度C：该宗土地开发周期D：该宗土地开发完成后房地产可能的售价E：时间因素 8.采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是。A：计算建筑密度B：估算土地开发费用C：估算建筑成本D：确定土地最佳利用方式E：时间因素 9.采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是。A：待估宗地价格B：管理费用C：销售税费D：购地税费E：时间因素 10.评估在建工程价格，可以采用剩余法公式：在建工程价格=续建完成后的不动产价值-管理费用-投资利息-续建投资利润-销售税费-购买在建工程税费。A：已建成本B：续建成本C：房屋建造成本D：土地开发费E：时间因素

5、11.判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先是看是否是最佳。A：土地用途B：建筑容积率C：建筑高度D：建筑密度E：时间因素 12.某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000平方米，预计开发期为2年，建安工程费为1200元平方米，专业费及管理费为建安工程费的12，第一年投入开发费用的40，银行贷款年利率为58，销售税费预计为6元平方米则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为万元。A：8654B：7050C：7081D：10794E：时间因素 13.采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据预测。A：当前市场状况B：未来市场状况C：过去市场状况D：市场变动情况E

6、：时间因素 14.采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。A：市场比较法B：收益还原法C：成本法D：标准法E：时间因素 15.某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8，土地还原率6，则该宗房地产的总价值为万元。A：50000B：71429C：75000D：83333E：时间因素 16.在剩余法的基本公式“地价=不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指。A：开发费的利息B：各项预付资本的利息C：贷款资金的利息D：场地取得费及开发费用的利息E：时间因素 17.采用

7、剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了。A：预测原则和替代原则B：供求原则和协调原则C：预测原则和最有效使用原则D：竞争原则和贡献原则E：时间因素 18.评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=-土地开发费-利息-税金-利润。A：物业开发总价值B：房地价格C：熟地价格D：房地总收益E：时间因素 19.根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平为每建筑平方米300元，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30，假定综合还原率为7，总建筑面积为30000平方米，可出租率为85，则所开发房地产的总价可确定为万元。A：108000B：13114

8、3C：9180D：91800E：时间因素 20.某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。A：900B：1000C：1100D：2000E：时间因素 21.剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是。A：估算开发后的售价B：估算开发的总费用C：确定最佳开发利用方式D：估算开发周期E：时间因素 22.某房地产开发商于几年前花费500万元以出让方式取得一块土地建商品房，并已投人600万元进行土地开发现已达到了建筑的基本条件，预计商品房建成后

9、销售收益为5500万元，花费的建安及专业费等有关税费为2000万元，若不计利息利润，此时地价应为万元。A：1100B：2400C：3100D：3500E：时间因素 23.剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是。A：根据过去的数据水平确定现在的数据B：根据实际发生的数据水平确定C：根据统计的数据水平确定D：根据当前的数据水平确定未来的数据E：时间因素 24.根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2，则待估地块的价格应为万元。A：980B：1000C：1002D：1020E：时间因素 25.剩余法估价中

10、计算利息的基础是。A：地价款、开发建筑费B：地价款、开发建筑费、不可预见费C：开发建筑费、专业费D：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费E：时间因素 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列关于耕地占用税的叙述，正确的有A：耕地占用税实行差别定率税率B：耕地占用税实行差别定额税率C：耕地占用税具有资源税和行为税双重性质D：耕地占用税以纳税人所占用的耕地为课税对象E：人均耕地越少的地区耕地占用税征收标准越低 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，土地增值税的扣除项目涉及等A：开发土地的成本、费用B：转让房地产发生的费用C：与转让房地产有关的税金D：取得

11、土地使用权所支付的金额E：新建房及配套设施的成本、费用 3.房产税的征税范围是的房产。A：农村B：县城C：建制镇D：工矿区征收E：城市 4.下述房产免征房产税的有。A：国家机关、人民团体、军队自用的房产B：国家机关、人民团体、军队的出租房产以及非自身业务使用的生产用房C：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产D：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产E：国家机关、人民团体、军队的出租房产以及非自身业务使用的经营用房 5.下列房地产税种不属于财产税类的有A：土地增值税B：房产税C：城市维护建设税D：契税E：耕地占用税 6.耕地占用税的特点是A：强调对耕地的保护B：具有税收用途补偿性C：实行一次性

12、征收D：耕地占用税征收标准在不同地区不一样E：耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额 7.中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳A：房产税B：营业税C：城市建设维护税D：教育费附加E：房地产税 8.营业税的纳税期限有。A：5日B：10日C：15日D：1个月E：1个季度 9.免征营业税的项目包括。A：残疾人员个人提供的劳务B：医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务C：个人提供的劳务D：学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务E：境内保险机构为出口货物提供的保险产品 10.城建税实行的是地区差别税率，按照纳税

13、人所在地的不同，税率分别规定为三个档次。A：1B：3C：5D：7E：10 11.土地、房屋权属以方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税。A：获奖方式承受土地、房屋权属B：土地、房屋权属作价入股C：土地、房屋权属抵债D：预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属E：土地、房屋权属作价投资 12.关于契税的表述正确的有。A：契税的纳税人为产权承受人B：契税的具体税率包括买卖契税和赠与契税两种C：契税是对境内转移土地、房屋权属时向承受人征收的一种税D：契税实行35的幅度税率E：契税的纳税人为产权出让人 13.在中华人民共和国境内，为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企

14、业所得税。A：企业B：其他取得收入的组织C：个人独资企业D：合伙企业E：国有企业 14.在新企业所得税法中，将企业分为。A：国有企业B：集体企业C：居民企业D：非居民企业E：民营企业 15.收入总额中的收入为不征税收入。A：财政拨款B：依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费C：政府性基金D：转让财产收入E：国务院规定的其他不征税收入 16.企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括。A：销售货物收入B：特许权使用费收入C：提供劳务收入D：股息、红利等权益性投资收益E：租金收入 17.在计算应纳税所得额时，支出不得扣除。A：向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项B：经

15、核定的准备金支出C：税收滞纳金D：罚金、罚款和被没收财物的损失E：赞助支出 18.下列各项中，不属于营业税征收范围的是A：境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入B：金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入C：国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入D：拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入E：运输企业在境内运输货物的运费收入 19.城市维护建设税是国家对缴纳的单位和个人，以其实际缴纳的税额为依据而征收的一种税A：增值税B：消费税C：个人所得税D：营业税E：企业所得税 20.当等行为发生时，应向税务部门缴纳契税A：以土地、房屋权属抵债B：法定继承人继承土地、房屋权属C：以获奖方

16、式承受土地、房屋权属D：以土地、房屋权属作价投资、入股E：以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属 21.企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括等项目A：销售货物收入B：接受捐赠收入C：预收款项D：转让财产收入E：利息收入 22.教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的A：增值税B：消费税C：个人所得税D：营业税E：企业所得税 23.在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是A：纳税人享受的营业税减免税B：纳税人偷逃增值税被处的罚款C：纳税人偷逃消费税被查补的税款D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营

17、业税 24.按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税的叙述，正确的有A：契税实行35的幅度税率B：房屋买卖以评估价格为契税计税依据C：国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据D：房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税E：土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税 25.下列属于间接融资的是。A：银行贷款业务B：发行股票C：银行存款业务D：发行长期债券E：发行短期债券第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页