2021内蒙古房地产估价师考试真题卷（6）.docx

《2021内蒙古房地产估价师考试真题卷（6）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021内蒙古房地产估价师考试真题卷（6）.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2021内蒙古房地产估价师考试真题卷（6）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于。A：280万元B：285万元C：290万元D：295万元E：工业用地的监测点评估价格 2.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为

2、10，则该宗写字楼现在的价格为A：4580万元B：5580万元C：6580万元D：7580万元E：工业用地的监测点评估价格 3.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于A：536万元B：549万元C：557万元D：816万元E：工业用地的监测点评估价格 4.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的

3、开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为A：402304万元B：407410万元C：476850万元D：565209万元E：工业用地的监测点评估价格 5.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格 6.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工预计该项目建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需25年已知市场同类房地产报酬

4、率为7，则评估该项目续建完成时的总价值为A：375857万元B：394203万元C：396610万元D：476985万元E：工业用地的监测点评估价格 7.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于A：3816元B：3899元C：4087元D：4920元E：工业用地的监测点评估价格 8.某商铺建筑面积为500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元，运营费用率为租金收入的25该类房地产的报酬率为10，则该商铺的价值为A：521万元B：533万元C：695万元D：

5、711万元E：工业用地的监测点评估价格 9.已知一年期国债利率为331，贷款利率为543，投资风险补偿率为223，管理负担补偿率为132，缺乏流动性补偿率为142，所得税抵扣的好处为05，则报酬率为A：778B：828C：1321D：1421E：工业用地的监测点评估价格 10.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格 11.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定预计该宗房地产在正常情况下未来4年

6、的净收益分别为31万元、29万元、305万元、295万元，报酬率为8用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为A：35885万元B：36049万元C：36293万元D：36529万元E：工业用地的监测点评估价格 12.某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为75，自有资金资本化率为8则其综合资本化率为A：765B：875C：942D：1019E：工业用地的监测点评估价格 13.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年

7、开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7，则该宗房地产的现时收益价格为A：8545万元B：8716万元C：8850万元D：8890万元E：工业用地的监测点评估价格 14.某在建工程规划建筑面积为12400，土地使用期限为40年，从开工之日起计算项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元，可出租面积为建筑面积的65，正常出租率为90，运营费用为有效毛收入的25目前项目已建设1年，约完成了总投资的60假设报酬率为8折现率为14，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为2007年号题A：228183万元B：247460万元C：379830万元D：411918万元E：

8、工业用地的监测点评估价格 15.收益法也可称为。A：收益资本化法B：直接资本化法C：报酬资本化法D：现金流量折现法E：工业用地的监测点评估价格 16.收益法是以为基础的。A：替代原理B：预期原理C：收益递增递减原理D：均衡原理E：工业用地的监测点评估价格 17.以下房地产的估价，一般不适用收益法的是。A：游乐场B：影剧院C：公园D：写字楼E：工业用地的监测点评估价格 18.以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格 19.净运营收益是由扣除运营费用后的余额。A：有效毛收入B：运营费用C：潜在毛收入D：税前净现金流量E：工业用地的监测点评估价格 20.以下

9、求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。A：累加法B：市场提取法C：风险报酬法D：投资报酬率排序插入法E：工业用地的监测点评估价格 21.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。A：尚未使用的B：有租约限制的C：无租约限制的D：承租人权益的E：工业用地的监测点评估价格 22.以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法B：未来数据简单算术平均法C：未来数据资本化公式法D：过去数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格 23.采用收益法测算房地产价格时，公式表示。A：房地产净收益按一固定数额逐年递增

10、B：房地产净收益按一固定数额逐年递减C：房地产净收益按一固定比率逐年递增D：房地产净收益按一固定比率逐年递减E：工业用地的监测点评估价格 24.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。A：资本化率应较高，价值较低B：资本化率应较低，价值较高C：资本化率应较高，价值较高D：资本化率应较低，价值较低E：工业用地的监测点评估价格 25.评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。A：越高B：越低C：不变D：符合客观实际E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.房地产价格与一般物品价格

11、的共同之处是。A：供求变化B：生产成本C：价格差异D：按质论价E：都用货币表示 2.房地产价格的形成条件有。A：房地户的需要B：房地产的有用性C：房地产的有效需求D：房地产的相对稀缺性E：房地产的有效供给 3.如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。A：05B：10C：15D：20E：30 4.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A：高于B：等于C：低于D：不高于E：不等于 5.不属于影响房地产价格的自身因素是。A：社会因素B：区位因素C：经济因素D：权益因素E：实物因素 6.收益性房地产的价值就是其未来净收益的

12、现值之和，价值的高低主要取决于。A：未来净收益的大小B：获得净收益的可靠性C：获得净收益期限的长短D：获得净收益预期E：估价对象的现值 7.影响房地产价格的区位因素有等。A：建筑规模B：临路状况C：楼层D：建筑容积率E：繁华程度 8.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括A：图书馆B：钢铁厂C：空置的写字楼D：单纯的建筑物E：加油站 9.关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有。A：长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B：长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C：长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D：长期趋势法用来填补

13、某些房地产价格历史资料的缺乏E：长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势 10.在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：移动平均法D：路线价法E：指数修匀法 11.不属于土地取得成本构成的项目有。A：可行性研究费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计工程费 12.不属于房地产估价程序作用的是。A：提高估价利润B：保证估价权益C：保障估价质量D：提高估价效率E：规范估价行为 13.不属于房地产估价资料的是。A：反映估价对象状况的资料B：反映当地经济状况的资料C：相关实例资料D：对房地产价格有普遍影响的资

14、料E：可长期发展项目的资料 14.估价作业方案编制的思路包括。A：拟采用的估价技术路线和估价方法B：拟调查搜集的资料及其来源渠道C：预计需要的时间、人力和经费D：估价作业步骤和时间进度安排E：估价报告的编写 15.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地

15、块的70年使用权楼面价高于340元 16.下列表述中，正确的有。A：开发经营期可分为开发期和经营期B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D：经营期可具体化为销售期和出租期E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 17.长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：年限法E：指数修匀法 18.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债

16、权后的余额C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E：在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金 19.确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。A：一面临街B：两面临街C：土地形状为矩形D：土地形状为正方形E：容积率为所在区段具有代表性的容积率 20.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C：有租约限制的房地产D：未来状况下的房地产E：共有的房地产 21.如果某类房

17、地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。(过时)A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.0 22.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等。A：图书馆B：钢铁厂C：空置的写字楼D：单纯的建筑物E：加油站 23.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化 24.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。A：收益法中预测未来的租金B：市场法中对可比实例成交

18、价格进行交易情况调整C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E：成本法中确定房地产的重新购建价格 25.某建筑物共3层总建筑面积为600，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。A：按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3B：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0C：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0D：按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0E：按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页