2021年房地产估价师考试考前冲刺卷（5）.docx

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1、2021年房地产估价师考试考前冲刺卷（5）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.由开发项目全部投资的内部收益率表明的是_A：项目投资所能支付的最高贷款利率B：将未来收益或收入转换成现值的收益率C：投资者每年所获得的或期望获得的收益率D：项目年净收益与项目投资的资本价值之比2.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则

2、该项目建造成本的利息是_万元。A：755.54B：772.84C：1400.88D：1433.903.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是_A：80%B：120%C：171%D：200%4.房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_A：变动成本的设置B：销售收入的不同C：固定成本的设置D：平衡点的设置5.在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过_得来的。A：近期交易物业的租金或售价进行比较B：市场上交易物业的租金或售价进行比较C：类似物业的比较D

3、：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较6.投资性物业中运营支出占_的比例是运营费用比率。A：税后利润B：经营利润C：净经营利润D：净租金收入7.某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_A：40.9%B：54.7%C：56.7%D：61%8.从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是_A：全

4、部投资现金流量表B：资本金现金流量表C：投资者各方现金流量表D：资金来源与运用表9.在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是_A：地域分析与选择B：具体地点的分析与选择C：开发内容和规模的分析与选择D：开发时机的分析与选择10.某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为_万元。A：7.59B：7.28C：13.59D：6.0511.进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市蠲

5、细分模式是_A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：集中偏好12.在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，_是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A：试探性调查B：描述性调查C：因果性调查D：假设性调查13.不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称_A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量14.影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和_A：经济因素B：心理因素C：环境因素D：政治因素15.某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月

6、等额偿还，该居民月还款额是_元。A：240B：622C：312D：87416.某家拟购买一套住宅，单价为3 000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供l5年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，则根据该家庭的支付能力最多可以购买_平方米的住宅。A：36.72B：45.32C：88.88D：97.8617.某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是_万元。A：378.49B：678.22C：779.14D：804.

7、7318.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，则月还款额为_元。A：1655.33B：1719.43C：1743.69D：2149.2919.假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_A：167%B：80%C：200%D：60%20.国外研究表明，房地产的经济寿命与其_相关。A：建筑结构B：所在区域C：使用性质D：使用过程21.地

8、产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的_A：位置固定性B：适应性C：寿命周期长D：各异性22.投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性23.考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_A：更长的经济寿命B：更显著的各异性C：更强的适应性D：更专业的物业管理24.从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是_A：房地产供求结构B：房地产投资结构C：房地产数量结构D：

9、房地产总量结构25.不属于反映和描述房地产市场状况的指标是_A：供给指标B：需求指标C：使用指标D：市场交易指标26.不可能引起房地产需求增加或减少的条件是_A：消费者的自我需要B：未来预期收益变化C：政府税收政策D：收入水平的变化27.有关房地产周期循环的原因，不正确的是_A：供需因素的影响B：经济因素的影响C：政策因素的影响D：制度因素的影响28.不属于进度控制中关注因素的是_A：监理施工情况B：设计变更C：劳动力安排情况D：气象条件29.不属于风险估计与评价常用的方法是_A：调查和专家打分法B：解析方法C：概率估算法D：蒙特卡洛模拟法30.投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依

10、靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为_A：10%B：20%C：30%D：40%31.不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是_A：市政规划方案选择B：项目构成及平面设计C：建筑规划方案选择D：市场调查分析32.取得开发项目用地所发生的费用为_A：用地使用费B：土地费用C：土地转让费D：土地租用费33.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在_年内延续弥补。A：2B：3C：4D：534.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据出租单元内使用面积30 m2，外墙面积6 m2，单元问分隔

11、墙面积8 m2，公摊面积3 m2。那么，可出租面积应为_m2。A：33B：40C：43D：4735.在房地产定价方法中，名牌策略属于_A：成本加成定价法B：目标定价法C：认知价值定价法D：领导定价法36.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。A：42.0B：50.4C：60.0D：72.037.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是_元。A：1005.56B：1010.56C：1110.56D：1115.5638.

12、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是_A：12.35%B：12.55%C：12.68%D：12.93%39.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是_元。A：2040.8B：3451.83C：5089.1D：6666.740.下列选项中，_更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A：开发工作量B：经营利润C：经营收入D：投资数额41.已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率

13、是_A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%42.房地产项目的I临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。A：允许的最低经济效益指标B：最大费用C：利润为零D：最大利润43.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法44.某市去年住宅的实际销售量为500104 m2，预测销售量为450104 m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_104 m2。A：475B：600C：450D：49045.财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净

14、现金流量现值累计等于零时的折现率。A：动态投资回收期B：项目寿命期C：计算期D：开发期46.初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达_，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。A：5%B：10%C：20%D：30%47.指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是_A：房地产产品结构B：房地产供求结构C：房地产投资结构D：房地产总量结构48.当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指_A：房地产泡沫B：房地产市场中的过度开发C：房地产适度经营D：房地产过剩49

15、.当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是_A：确定建设施工的各种图纸准备就绪B：完成全体工作人员的筛选工作C：获取土地使用权D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资50.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了_A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法第16页 共16页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页