2021年房地产估价师考试真题卷（3）.docx

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1、2021年房地产估价师考试真题卷（3）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为_A：7.5%B：8.3%C：12.5%D：16.7%2.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_A：1.2%B：1.5%C：12.5%D：16.7%3.若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8

2、%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为_A：9.26%B：10%C：11.32%D：12%4.不属于房地产投资的物业类型是_A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：农业物业5.根据投资的对象，房地产投资可以分为_A：房地产开发投资和购买投资B：土地投资和房屋投资C：建筑材料投资和土地投资D：生产投资和经营投资6.房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。A：15%B：20%C：30%D：40%7.从房地产投资的对象上来分，投资可以分为_A：固定资产投资和流动资产投资B：不动产投资和动产投资C：长期投资和短期投资D：境内投资和境外投资8.

3、不属于影响房地产的因素是_A：社会因素B：环境因素C：经济因素D：政策因素9.房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是_A：专业性B：各异性C：不可移动性D：适应性10.新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的_A：一级市场B：二级市场C：三级市场D：存量市场11.如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会_A：减少B：增加C：不变D：同步递减12.依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括_A：首席代理B：买方代理C：卖方代理D：双重代理13.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_A：承租人愿意承担的费用B：承租

4、人的承受能力C：业主希望的投资回报率D：同类型物业的市场供求关系14.投资组合是_的一个有效措施。A：提高投资收益B：提高市场竞争力C：开拓投资领域D：规避投资风险15.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的_A：出租计划B：销售计划C：使用计划D：租售计划16.张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为_A：10%B：20%C：50%D：200%17.建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_A：有效面积系数B：建筑密度C：空置率D：建筑容积率18.凡综合风险度超过_的，即为高风险贷款，对

5、高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A：50%B：60%C：70%D：80%19.不能为金融机构提供建设贷款担保的是_A：用其他房地产做抵押B：提供质押C：物资抵押D：第三方担保20.不属于处置抵押物要求的是_A：长期价值市场稳定B：变现性较强C：价格比较稳定D：市场广阔21.法定税费包括营业税及附加，税率为_，按月缴纳。A：5.5%B：4.4%C：4.3%D：5.3%22.写字楼的租金状况主要取决于_A：所处地点B：竞争强弱C：市场状况D：面积大小23.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项

6、成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是_A：1.07B：1.47C：2.07D：3.3324.某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到_元才有足够的偿还能力。A：9876.35B：9564.72C：9421.67D：9375.8125.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_A：相等B：不相

7、等C：可能会相等D：不能确定26.某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率_A：等于20%B：大于等于20%C：小于20%D：小于等于20%27.房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是_A：经营成本B：开发产品成本C：期间费用D：开发项目总投资28.动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是_A：动态投资回收期大于静态投资回收期B：动态投资回收期等于静态投资回收期C：动态投资回收期小于静态投资回收期D：动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期29.财务杠杆效应是由于_引起的。A：贷款利率与项目全投资收益率不同B：预售收

8、入与自有资金收入占总收入比例不同C：预售收入资金回笼较快D：自有资金投入时间点的差异30.项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_A：获利能力分析B：盈亏平衡分析C：市场状况分析D：定性风险分析31.对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_A：保本点分析B：敏感性分析C：现金流量分析D：统计试验分析32.当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_A：概率分析B：解析法C：蒙特卡洛法D：杠杆分析法33.产生房地产价格泡沫的主要诱因是_A：土地稀缺B：城市化进程快C：竞争充分性D：交易复杂性34.房地产投资决策

9、分析主要包括_和项目财务评价两个部分。A：价格分析B：市场分析C：产品分析D：成本分析35.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的_A：20%B：30%C：40%D：50%36.由城市规划管理部门核发的_，主要规定了用地性质、位置和界限。A：选址规划意见通知书B：规划设计条件通知书C：建设用地规划许可证D：建设工程规划许可证37.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向定价法38.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。A：质量控制B：进度控制C

10、：合同管理D：成本控制39.在市场细分的_阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A：目标确定B：调查C：分析D：归纳总结40.计量估价合同是以_和单价表为计算报价依据的合同。A：总工程量B：实测工程量C：工程量清单D：最终工程量41.不属于影响消费者购买因素的是_A：经济因素B：社会因素C：个人因素D：理性因素42.某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是_A：0.57B：0.74C：0.80D：1.0443.开发商投

11、资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比。A：投资的资本价值B：总开发成本C：总开发价值D：总投资额44.土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是_A：房地产销售收入B：土地出让收入C：土地储备所获得的利润D：土地受让方的投资45.物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉46.关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是_A：大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B：收益性物业管理的收

12、入包括租金收入和其他收入C：收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D：经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目47.房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指_A：资本价值风险B：未来运营费用风险C：时间风险D：持有期风险48.某综合楼总建筑面积为10000m2；其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为_A：80%B：90%C：85%D：95%49.我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在_身上。A：开发商B：银行C：购房者D：都是50.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有_是不正确的。A：供给非同质性B：需求多样性C：竞争充分性D：交易复杂性第15页 共15页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页