2021年房地产估价师考试真题卷（2）.docx

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1、2021年房地产估价师考试真题卷（2）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某市上期房屋预测销售面积200 000 ，实际销售220 000 ，平滑指数为043，则本期预测销售面积为。A：208 600B：380 600C：211 400D：239 400E：借款合同 2.当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是。A：容积率B：建筑高度C：建筑规模D：建设工程E：借款合同 3.现金流入与现金流出之差称为。A：现金波动值B：现金后期值C：净现金流量D：现金流量差值E：借款

2、合同 4.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10，则该项目的动态投资回收期。A：小于5年B：在56年之间C：在67年之间D：在78年之间E：借款合同 5.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为。A：75B：83C：125D：167E：借款合同 6.若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项目房地产投资的实际收益率为。

3、A：926B：10C：1132D：12E：借款合同 7.如某笔贷款的月利率为1，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。A：12B：1255C：1268D：1355E：借款合同 8.对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同 9.已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10，则此项目的财务净现值是万元。A：-418B：200C：1582D：-2418E：借款合同 10.某宗土地面积10 000 ，土地单位价格800元，最高容积率为2，固定费用400万 元，单位建筑面积建安成本为1 5

4、00元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建 安成本的20，销售价格为3 000 元，则该项目的盈亏平衡点销售量为。A：10 000B：120 00C：180 000D：15 000E：借款合同 11.准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。A：空置量B：空置率C：空置水平D：空置面积E：借款合同 12.房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及

5、其附件、合同协议书E：借款合同 13.某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元月，百分比租金标准为8，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为 万元。A：35B：378C：384D：734E：借款合同 14.2009年3月某人以45万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付款的收益率为。A：12B：134C：80D：125E：借款合同 15.在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合

6、同 16.关于房地产项目融资说法错误的是。A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应E：借款合同 17.某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是。A：52B：64C：68D：76E：借款合同 18.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租

7、金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的 租金是万元。A：132B：159C：195D：204E：借款合同 19.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为_。A2834元/m2B1834元/m2C2934元/m2D3934元/m2 20.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为_万元

8、。A992.06B983.10C1080D832 21.钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为_年。A50B40C35D30 22.价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为_。A前期价格指数B定基价格指数C长期价格指数D环比价格指数 23.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为_万元。A180B196C200D300 24.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给

9、水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力 25.房地产估价是一种关乎_的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A相关单位B个人C集体D相关单位位和个人 26.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于_。A3790元/m2B4238元/m2C4658元/m2D466

10、3元/m3 27.运用假设开发法估价必须考虑资金的_。A实用价值B有效价值C折算价值D时间价值 28.某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。A被烧损前的状况B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况D未来修复或重建后的状况 29.当较为精确地应用假设开发法时，应考虑_。A通货膨胀影响B投资利息因素C资金时间价值D投资风险补偿 30.地租即为土地的_。A净价值B利润C净收益D价格 31.投资利润率的计算基数不包括_。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用 32.某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是_万元。A300B21

11、3.50C171.19D500 33.当供给增加量小于需求减少量时，则_。A均衡价格下降均衡交易量增加B均衡价格下降，均衡交易量减少C均衡价格上升，均衡交易量增加D均衡价格上升，均衡交易量减少 34.某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。A700B600C500D200 35.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为 700m

12、2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。A8.0B5.6C5.0D0.7 36.估价上的折旧注重的是_。A原始取得价值的减价修正B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D价值的减价修正 37.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。A400B450C500D540 38.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_和长期趋势法相结合进估算。A比较法B收益法C成本法D

13、路线价法 39.求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括_。A单位比较法B分部分项法C造价分析法D指教调整法 40.路线价法实质是一种_。A经济法B权益法C市场法D比价法 41.长期趋势法是根据房地产价格在_较长时期内形成的变动规律作出判断。A现在B过去至现在C现在至将来D过去至将来 42.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为_。A2648元/m

14、2B2688元/m2C2708元/m2D2734元/m2 43.房地产价格是由房地产的_三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率D价值、使用价值、供求 44.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。A甲大于乙B甲小于乙C甲等于乙D难以判断 45.房地产开发具有_的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。A投资量大B

15、周期长C风险性大D开发费用投入时间变化大 46.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 47.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是

16、_万元。A050B5075C50100D100150 48.在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的_作为标准深度。A中位数B众数C平均数D分位数 49.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。A较大B较小C差距较大D大致接近 50.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用_作为其中的一种估价方法。A市场法B假设开发法C收益法D成本法第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页