2021北京土地估价师考试考前冲刺卷.docx

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1、2021北京土地估价师考试考前冲刺卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.适用于数据资料不足、不可测因素较多情况的方法为。A：德尔菲法B：相关性分析法C：回归分析法D：聚类分析法E：合法性 2.由于不动产的，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。A：不可替代性B：不同性C：均衡性D：独一无二性E：合法性 3.用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为。A：几何代数B：线性代数C：多元微分方法D：采用微分方程或差分方程E：合法性

2、4.营销分析是运用技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。A：市场营销B：市场策划C：市场预测D：市场细分E：合法性 5.回归分析不包括回归分析。A：简单线性B：多元C：曲线D：复杂E：合法性 6.连续年金是按照来划分的。A：年金的支付时间和支付金额是否确定B：年金的支付期限长短C：年金的支付周期不同D：年金开始支付的时间不同E：合法性 7.下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是。A：在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述B：由于银行抵押贷款利率调整，应委托方的要求收回已提交的报告并调整定

3、价中不同方法的权重值C：将估价所采用的素材、资料、工作底稿等进行整理归类，形成档案，连同土地估价报告一并提交委托方D：因紧急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告，回来后由甲审核后签字E：合法性 8.对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：收益还原法1030元，市场比较法1000元，假设开发法990元按当地土地市场的实际情况和土地估价实务经验，各方法试算结果对最终估价结果的重要性程度分别为：收益还原法50，市场比较法30，假设开发法20则该宗地土地价格可确定为。A：990元B：1000元C：1007元D：1013元E：合法性 9.某公司1996年以出让方式取得居住用地

4、70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为(土地还原利率取6)。A：3344万元B：5817万元C：7000万元D：7654万元E：合法性 10.在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元年，市场租金标准为6万元年通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是。A：土地使用权出让，宗地地价92万元B：土地使用权作价

5、入股，宗地地价92万元C：标定地价评估，宗地地价106万元D：土地使用权转让，宗地地价101万元E：合法性 11.不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是。A：液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估B：评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响C：油(气)井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定D：采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益E：合法性 12.在进行城镇分等时，

6、选取了五个因素(见下表)，通过特尔菲法已确定出因素的重要程度为y1V2，V1y3，y3：y4：y5，若采用因素成对比较法(0，05，1三种数值)，下列说法中，不正确的是A：V1的权重为03B：V2的权重为04C：V2的权重为05D：V5的权重为01E：合法性 13.在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为。A：20B：667C：75D：50E：合法性 14.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风

7、井未接人供水；风井用电由企业投资自宗地外5 km处的变电所接人，并由企业投资修建一条2 km长的道路与区域干道相连，无其他设施据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为。A：宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B：宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C：宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D：宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整E：合法性 15.甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果为200万元时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对

8、该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元以下分析内容正确的是(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+10)。A：估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格B：评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求C：估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告D：如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估E：合法性 16.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备 度”因素的修正系数范围为-3040，并在市场比较法试算过程

9、中选取该因素参与比较对于修正系数的确定，下列做法不恰当。A：两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B：根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-40%-80C：不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D：同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-30%40E：合法性 17.现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后有三栋单层生产车间为甲自用在进

10、行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。A：遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估B：若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估C：在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估D：若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估E：合法性 18.经批准，某单位将征收甲乡镇30 h的农用地经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积12亩，其中人均耕地面积08亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元人，则该单位需支付的社会保障总价为万元。A：450B：600C：750D

11、：1125E：合法性 19.对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是 。A：基准地价系数修正法B：成本逼近法C：收益还原法D：剩余法E：合法性 20.国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于年的专业实践，并进行执业登记经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。A：1B：2C：3D：4E：合法性 21.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格B：原取得工业用地国

12、有土地使用权时实际支付的价格C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格D：批准时居住用地的土地使用权出让金E：合法性 22.某耕地区片近三年平均年产值为1700元亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为万元亩。A：425595B：272442C：272425D：170272E：合法性 23.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元，根据国土资源部关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知(国土资发2006307号)，的规定，该市工业用地出让最低限价为284元，2008年8月，该市国

13、土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于元。A：210B：240C：284D：300E：合法性 24.某工业用地无限年期价格为1020元，土地还原率为5，则该地的年租金为元A：5100B：5587C：5944D：9827E：合法性 25.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元、1850元，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为。A：甲小于B：甲略大于乙C：甲与乙相同D：甲远大于乙E：合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.监测点地价是通过或修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。A：评估B：相临监测点平均C：估算D：市

14、场交易地价E：查询相关资料 2.地价监测点是指在一定区段内设立的，、以及等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。A：土地条件B：环境条件C：人口密度D：土地利用状况E：开发程度 3.经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括和其他资料等。A：监测点权利状况资料B：利用状况资料C：影响因素资料D：设定条件资料E：价格状况资料 4.地价指数按照土地用途分为及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。A：商业地价指数B：居住地价指数C：工业地价指数D：旅游地价指数E：耕地地价指数 5.征地区片综合地价的表达形式主要有。A：表格B

15、：分布图C：报告D：会议E：附件 6.运用征地区片综合地价评估征地补偿费时，应考虑等因素的影响。A：区域内农用地的质量状况B：人均耕地水平C：建成后能获得的收益D：区域位置状况E：农村社会经济发展水平 7.征地区片综合地价是指，在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，采用等方法测算的区片征地综合补偿标准。A：标准方差法B：农地价格因素修正C：征地案例比较D：年产值倍数E：样地法 8.征地区片价的实质是征地补偿标准的补偿费。A：不含地上附着物B：含地上附着物C：不含地上青苗D：含地上青苗E：不含地上附着物和青苗 9.征地区片综合地价评估的基本原则是。A：维护被征地农民合法权益原则B：替

16、代原则C：同地同价原则D：协调平衡原则E：公开听证原则 10.下列说法中不正确的是。A：在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异B：在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准不同，且因征地目的及土地用途不同而有差异C：征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接D：征地区片价不得高于当地原征地补偿标准，省级行政区域内务市县的征地区片价应相互衔接E：征地区片价只要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，不必考虑长远生计和未来发展的需要 11.与原有的征地补偿标准相比，征地区片综合地价主要有以下特点。A：征地区片综合地价是按照均

17、值性区片的补偿标准B：征地区片综合地价是针对土地确定的综合补偿标准，包括地上附着物和青苗补偿费C：征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同D：征地区片综合地价是一种预设性标准，在征地没有发生时统一制订，刚性较强E：征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准不同 12.下列不在征地区片价测算的范围之内的区域为。A：法定生态保护区B：土地利用总体规划确定的城市C：集镇建设用地规模D：耕地保护区E：其他规定的特别保护区 13.下列关于划定区片说法正确的是。A：区片划定的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干个区片，为测算区片价提供基础B：区片划定的目的是采用一定的方法将测算范

18、围区分为若干个区片，为划分区片提供基础C：区片划定时，不必考虑测算范围各个区域的差异条件D：区片划定时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件E：区片划分完成后，要测算各个区片的征地补偿水平 14.在农地价格因素修正测算法中，没有完成基准地价测算的地区，可以采用等地价评估方法确定。A：收益还原法B：剩余法C：成本逼近法D：市场比较法E：基准地价系数修正法 15.下列说法错误的是。A：土地区位测算，距离越近，档次越低，修正系数越大B：人均耕地数量测算，人均占有耕地面积越小，档次越高，修正系数越大C：土地征用数量越多，档次越高，修正系数越小D：经济收入水平越高，档次越高，修正系数越小E：生活保障水

19、平越高，档次越高，修正系数越大 16.征地案例比较测算法中，下列说法不正确的有。A：需要选择两个以上有代表性的征地案例B：案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目C：在使用案例前，要对案例的合理性进行判断D：征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致E：在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去 17.下列属于区域因素所包含的内容的有。A：区片的位置B：区域环境条件C：地质D：区域农业发展程度E：征地项目 18.下列属于个别因素比较内容的有。A：城市规划B：人均耕地C：土地使用限制D：区片的土地类型E：收入水平 19.对征地案

20、例的比较修正应考虑。A：区域因素B：社会因素C：个别因素D：一般因素E：时间因素 20.我国城镇国有土地价格实质上是。A：无限年期的土地所有权价格B：有限年期的土地所有权价格C：有限年期的土地使用权价格D：完全的土地所有权价格E：土地所有权价格的一部分 21.下列选项中关于土地价格描述，正确的有。A：总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢B：具有明显个别性和地区性C：土地价格高低决定了地租水平高低D：土地价格由开发成本决定E：土地价格高低与社会经济水平相适应 22.下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有。A：楼面地价=单位地价容积率B：单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低C：楼面地价=单位地

21、价建筑面积D：单位地价=楼面地价土地总面积E：楼面地价=单位地价土地面积建筑面积 23.土地价格形成的基础有。A：土地的稀缺性B：土地的效用大小C：土地的生产成本D：土地的需求E：土地的可流转 24.关于新古典学派的马歇尔对地租的认识，以下表述是正确的。A：地租由“原始价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成B：地租由“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分构成C：地租由“私有价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成D：土地的“原始价值”部分是真正的地租E：土地的“公有价值”部分是真正的地租 25.地价的特点是。A：地价具有明显的地区性和个别性B：地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度C：土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定D：地价高低主要由土地供给决定E：土地的“公有价值”部分是真正的地租第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页