千亿泰禾大幅融资扩张背后规模突围的机会与风险.docx

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1、 21 世纪经济报道 /2018 年 /4 月 /4 日 /第 018 版 公司新闻 千亿泰禾大幅融资扩张背后：规模突围的机会与风险 本报记者 张晓玲 实习生 廖兰茜 侯宣佑 易居智库中心研究总监严跃进指出，在调控趋严、市场下滑的 2018 年，高杠杆融资跨越式 增长的模式面临风险，泰禾等房企需要更多关注现金流和资金链的问题。 在房企融资偏紧的 2018 年，一些房企已经率先行动了。 3 月 30 日，泰禾集团发布公告，拟 发行 100 亿专项资产支持证券。 这只是泰禾集团近两年来多元创新融资的一个缩影。去年以来，泰禾通过多种融资支持业务 扩张，跻身千亿阵营。 克而瑞房企排行榜显示， 2017

2、 年有 17 家房企销售突破千亿。其中，泰禾集团实现销售额 1007.2 亿元，同比上涨 152.5%。 泰禾的野心不止于此。在房地产行业规模化竞争白热化的当下，泰禾无论是在地产开发还是 多元化业务上都行走在快速扩张的路上。 易居智库中心研究总监严跃进指出，在调控趋严、市场下滑的 2018 年，高杠杆融资跨越式 增长的模式面临风险，泰禾等房企需要更多关注现金流和资金链的问题。 创新融资下的规模扩张 自去年以来，房企融资渠道中的银行放贷、国内发债、信托融资逐渐收紧。房企纷纷寻找新 的融资渠道。 其中，泰禾在银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等领域展开多元化、低利率的融资模 式，其境外融资、资产

3、证券化等融资占比进一步提升。 上述提到的百亿资产支持证券，即为泰禾通过长租公寓作为底层资产，所进行的专项资产支 持计划。 在此之前，年内泰禾还公告了两笔资产支持证券的融资。 2 月 12 日，泰禾公告拟开展 “ 五四 北泰禾广场资产支持专项计划 ” ，规模不超过 21.7 亿元，期限不超过 20 年。 2 月 23 日，泰禾召开临时股东大会并审议通过了发行购房尾款资产支持票据等议案。 此外，由于国内市场融资成本上升，融资审批趋紧，泰禾集团也转而发力国际资本市场。 1 月 17 日，泰禾在境外完成总额 4.25 亿美元的债券发行，并已在新加坡交易所挂牌，包含 发行规模 2 亿美元、期限为 3 年

4、的债券，以及发行规模 2.25 亿美元，期限为 5 年的债券。 3 月 7 日，泰禾宣布，公司境外全资子公司总额 2.3 亿的美元债券已于 3 月 6 日完成发行， 并在新加坡交易所挂牌。该美元债债券期限 3 年；票面年息 7.875%，每半年支付一次。 另据统计，泰禾集团 2018 年 1-2 月银行贷款累计增加 13.11 亿元，公司债券累计增加 32.53 亿元，其他借款累计增加 39.22 亿元，融资租赁借款及小额贷款累计减少 0.12 亿元，显示融资渠 道多元。 上述这些融资支撑着泰禾的规模扩张。 2016 年以来，泰禾通过并购持续强化一二线核心城市 布局，仅在 2017 年就有超过

5、 43 笔收并购，费资超过 400 亿。 进入 2018 年以来的三个月时间里，泰禾更是通过收并购途径相继在北京、武汉、南昌等多 个一二线核心城市获取房地产开发项目。 “ 规模是永恒的话题。 ” 和其他房企一样，泰禾也面临着规模竞争的压力。陆续发布的房企 年报显示，房地产行业集中度持续大幅提升。根据克而瑞数据， 2012 年全国 TOP10 房企销售额 占全国商品销售总额的 12.76%， 2017 年已大幅提高至 24.1%，其中万科市占率升至 4%。 第 1 页 共 2 页 行业集中度持续提升，意味着越来越多中小型房企面临 “ 退房 ” ，千亿成为生存门槛，而要 长远发展必须要有更大的规模

6、。碧桂园、恒大，便为泰禾这类中型房企提供了样本。 泰禾在规模上的追求颇为激进。去年 12 月 22 日，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时 表示， 2018 年，泰禾集团的销售目标为 2000 亿元。虽然随后就收到了深交所的关注函询问是否 违背信息披露规则，但也从中可见泰禾的规模扩张之心。 机会与风险并存 “ 规模仍然是第一位的，追求规模永远是对的。 ” 对当下中小型房企是否还有弯道超车的机 会，一位知名房企 CFO 表示，一个没有规模的企业是无法在市场上获取土地、品牌影响力、融 资成本等综合优势的，这里的规模不仅仅指销售规模，还包括运营的物业规模。 上述人士认为，要想实现规模突破，人才激励

7、机制、产品差异化、大规模的便宜资金这三个 方面是最核心的，也就是人、地、钱这三个关键因素。 因此，泰禾这样的中型企业仍然有机会。而泰禾的优势之一便是并购。 广发证券报告显示， 2017 年前三季度，公司通过 4 次招拍挂以及 29 个收购项目的方式，大 量补充土地资源。在项目获取上合计投入金额 444.1 亿元（含土拍和并购）。 据泰禾方面介绍，收并购拿地和涉足城市更新项目大大降低了泰禾的土地成本，近两年其获 取土地的成本只有公开市场的一半。 以泰禾 2017 年 42.52 亿元获取的广州增城增江街四宗地块为例，该地块按可售面积计算，楼 面价也仅为 4429 元 /平方米。而目前该区域在售新

8、房均价已达 1.8 万 -2 万元 /平方米。 严控土地成本的同时，泰禾严守二线城市项目八个月内开盘的时间线，收购项目泰禾太原金 尊府已于去年 11 月入市，并以 15 亿元销售刷新山西楼市纪录。 泰禾方面表示，近年来随着行业集中度的提升，业内并购的机会逐渐增多。公司今后仍然将 利用自身品牌、产品、资金等方面的优势，通过收购兼并等方式实现规模扩张。 另一方面，大幅并购和规模扩张带来的债务风险也不可忽视。广发证券指出，泰禾大规模并 购拿地增加土储，负债水平上行明显。 截至 2017 年三季度，泰禾的负债总额由 2015 年年末的 677 亿元快速增加至 1569 亿元，资 产负债率由 2015 年年末、 2016 年年末的 79.87%、 82.40%，升至三季度末的 85.48%。净负债率 为 403%，较 2016 年大幅增加 104.7 个百分点，融资成本较 2016 年也有所上升。 此外，泰禾的销售回款率也长期低于同业，现金流紧张。广发证券的分析报告指出， 2017 年 前三季度，泰禾集团实现销售金额 478.1 亿元，同比大幅上涨 103.4%，销售增速与过去几年相比 上升明显，但销售回款率为 44%，依旧偏低。 广发证券指出，在调控周期下，泰禾的已售项目结算情况存在不确定性。资金端短期偿债情 况存在一定风险。 第 2 页 共 2 页