2021年内蒙古房地产估价师考试真题卷（3）.docx

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1、2021年内蒙古房地产估价师考试真题卷（3）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.估价上折旧注重的是_。A原始取得价值的减价修正B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D市场价值的真实减损 2.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为_元/m2。A3800B4500C5200D5600 3.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，

2、残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为_。A10.2万元B11.0万元C11.3万元D11.5万元 4.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为_万元。A4023.04B4074.10C4768.50D5652.09 5.某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1

3、800元/m2。则该建筑物的成新率为_。A44%B50%C67%D94% 6.某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。A2660B2427C2425D2294 7.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为_万元。A180B196C200D300 8.我国有期限的出让土地使用权应计提_。A利率B

4、损失C升值空间D折旧 9.某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为_万元。A40B30C25D22 10.某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房一年前支付10%的定金，交房半年前首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率6%，则房地产一次付清的价格为_万元。A23.69B23.76C35.02D30.76 11.公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。A广

5、义的写字楼B投资性物业中的写字楼C高档写字楼D收益性房地产12.2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。A12%B13.4%C80%D125%13.房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书14.房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选

6、择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。A资金来源与运用表B损益表C资产负债表D现金流量表15.对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。A固定总价合同，采用按日计价的增价条款B固定总价合同，采用重大增价条款调整C固定总价合同，采用延期增价条款D成本加浮动酬金合同16.某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A3.5%B5.17%C7.75%D8.59%17.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。A10B15C20D3018.当开发项目完工

7、并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A开发商B设计单位C承包商D监理单位19.某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。A50.6B60.6C34.8D44.620.房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。A资本价值风险B未来运营费用风险C时间风险D持有期风险21.动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。A净现金B净收益C净现值D财务净现值22.（）就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。A价值估算B有形预测C市场趋势预测D市场需

8、求预测23.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A资金来源与运用表B损益表C资本金现金流量表D全部投资现金流量表24.某家房地产企业获得贷款11000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A120B200C220D24025.不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A成本导向定价B销售导向定价C购买者导向定价D竞争导向定价二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格_卖者所愿意接受的最

9、低价格|寸交易才会成功。A高于B等于C低于D不高于E不等于 2.影响房地产价格的区位因素有_等。A建筑规模B临路状况C楼层D建筑容积率E繁华程度 3.不属于土地取得成本构成的项目有_。A可行性研究费用B拆迁安置补偿费用C土地使用权出让金D基础设施配套费用E勘察设计工程费 4.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括_等。A图书馆B钢铁厂C空置的写字楼D单纯的建筑物E加油站 5.如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为_：A0.5B1.0C1.5D2.0E3.0 6.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于

10、_。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期E估价对象的现值 7.不属于房地产估价资料的是_。A反映估价对象状况的资料B当地经济状况的资料C相关实例资料D以房地产价格有普遍影响的资料E可长期发展项目的资料 8.开发商的主要合同关系通常包括（）等。A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同9.一般将产品生产经营活动中的成本分为（）。A生产成本B销售费用C经营费用D机会成本E全寿命费用10.依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。A联合代理B买方代理C独家代理D卖方代理E双重代理11.地产业投资的物业类型包括（）。A居住物B商用物业C工业物D特殊物

11、业E运输物业12.债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益E股息13.物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（）。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩14.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A自然特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域15.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。A第一阶段B第二阶段初期C第二阶段后期D第三阶段E第

12、四阶段16.定义市场区域工作主要包括（）。A描绘市场区域的发展前景B描绘市场区域C在相应地图上描绘区域的物业类型D在相应地图上标出市场区域的边界E解释确定市场区域边界的依据17.按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场18.下列关于敏感性分析的描述正确的是（）。A敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B敏感性分析的准确性是相当高的C敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动

13、幅度E常用的指标为内部收益率19.房地产市场结构包括（）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构20.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段21.在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是（）。A选出最佳方案B检验各风险因素C对评价指标的影响D对风险对策的建议E定量确定风险大小22.资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（）。A风险因素B资本化率C通货膨胀率D投资利润率E资金总额23.房地产估价规范的内容包括（）。A评估制度B估

14、价原则C估价程序D估价报告E职业道德24.建筑物重置价格的求取方法有（）等。A单位比较法B工料测量法C指数调整法D分部分项法E成新折扣法25.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。A不同的房地产价格影响因索，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用教学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页