2021年天津房地产估价师考试考前冲刺卷（8）.docx

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1、2021年天津房地产估价师考试考前冲刺卷（8）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.不属于影响房地产的因素是_。A社会因素B环境因素C经济因素D政策因素 2.对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策 3.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是_万元。A13.2B15.9C19.5D20.

2、4 4.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。A市场B财务C政策D经营 5.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A允许的最低经济效益指标B最低收益率C最低净现值D利润为零时 6.某写字楼的建筑面积为8104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_104m2。A5.2B6.4C6.8D7.6 7.准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是_。A空置量B空置率C空置水

3、平D空置面积 8.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为_。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7% 9.若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为_。A9.26%B10%C11.32%D12% 10.房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是_。A专业性B各异性C不可移动性D适应性 11.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年

4、开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期_。A小于5年B在56年之间C在67年之间D在78年之间 12.不属于房地产投资的物业类型是_。A居住物B商用物业C工业物D农业物业 13.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是_。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 14.在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指_。A投资机会研究B初步可行性研

5、究C详细可行性研究D项目的评估和决策 15.如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。A12%B12.55%C12.68%D13.55% 16.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本 17.房地产开发企业税后利润应首先用于_。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红 18._是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。A多因素敏感分析法B单因素敏感分析法C三项预测值法D风险分析法 19.某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指

6、数为0.43，则本期预测销售面积为_m2。A208600B380600C211400D239400 20.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。A1.2%B1.5%C12.5%D16.7% 21._，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A商品市场B生产要素市场C服务市场D潜在市场 22.当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。A容积率B建筑高度C建筑规模D建设工程 23.新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的_。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场 24._不属于房地产市场的专业顾问。A建筑师B精算师C工程师D律师 25.根据投资的对象，

7、房地产投资可以分为_。A房地产开发投资和购买投资B土地投资和房屋投资C建筑材料投资和土地投资D生产投资和经营投资 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列指标中，属于房地产开发投资项目静态盈利能力指标的有_。A销售利润率B投资利润率C现金回报率D成本利润率E静态投资回收期 2.房地产投资者的债务融资方式有_。A合作开发方式B吸收其他机构投资者资金C在建房地产抵押贷款D借入信用贷款E发行企业债券 3.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。A银行信贷B企业债券C发展融资D租赁融资E夹层融资 4.零售商业物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户

8、的_。A声誉B面积需求大小C财务能力D组合与位置分配E需要的服务 5.下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有_。A快速变现价值B谨慎价值C在用价值D投资价值E残余价值 6.关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是_。A在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格B在买房送装修、汽车、物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格C在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格D在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格E在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格 7

9、.在通常情况下，采用_方式出让的地价最高。A招标B协议C挂牌D抵债E拍卖 8.房地产价格的形成条件为_。A有用性B有效性C稀缺性D有效需求E需求 9.房地产价格的特征主要包括_。A房地产价格与区位关系密切B房地产价格实质上是房地产区位价格C房地产价格同时有买卖价格和租赁价格D房地产价格容易受交易者的个别情况影响E房地产价格形成的时间通常较长 10.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是_。A成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D评估价值接近市场价格

10、或理论价格E理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 11.决定房地产需求量的因素有_。A该种房地产的价格水平B消费者的收入水平C消费者的偏好D房地产商对未来的预期E相关物品的价格水平 12.市场价值的形成条件包括_。A适当的营销B被迫出售C审慎D公平交易E懂行 13.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期未来的房地产价格上升E消费者预期其未来的收入增加 14.当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地

11、产的_。A具有相同用途的房地产B替代品C互补品D具有相同规划条件的房地产E处于同一区域的房地产 15.决定房地产供给量的因素有_。A该种房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C该种房地产的开发技术水平D相关物品的价格水平E房地产开发商对未来的预期 16.下列存在替代关系的有_。A经济适用房与普通商品住宅之间B经济适用房与高档别墅之间C宾馆与写字楼之间D普通住宅与娱乐房地产之间E普通住宅与商业用房之间 17.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为_不同。A开发成本B经营费用C纳税状况D评估方法E对未来的信心 18.正常成交价格的形成条件包括_。A买者和卖者都具有完全的信息B卖方

12、具有必要的专业知识C买方具有特殊的兴趣D交易对象本身具备市场性E自私且理性的经济行为 19.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为_。A历史成本B账面净值C折余价值D原始购置成本E实际价值 20.下列是互补品的有_。A经济适用房与普通商品住宅之间B城市郊区的住宅与高速公路的收费C宾馆与写字楼之间D住宅与其配套的娱乐房地产之间E住宅与其配套的商业房地产之间 21.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格_卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A高于B低于C等于D无法确定E不等于 22.在商品房交易中，常见的最低价格有_。A商品房销售中的起价B拍卖活动中的保留价

13、或起拍价C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D采用收益法确定的参考价格E招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 23._是中华人民共和国城市房地产管理法规定应当定期确定并公布的几种价格。A评估价值B谨慎价值C基准地价D房屋重置价格E标定地价 24.下列属于评估价值的是_。A成交价格B基准地价C标定地价D理论价格E重置价格 25.成本租金的构成中有_因素。A折旧费B维修费C管理费D投资利息E保险费第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页