2021江苏土地估价师考试真题卷.docx

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1、2021江苏土地估价师考试真题卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某公司以年租金540元平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70据调查，同类建筑物的重置价格为2000元平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元平方米，土地还原率为8，建筑物还原率为10，不动产综合还原率为9%则该不动产的价格为元平方米。A：3650B：4232C：5270D：5599E：时间因素 2.2009年上半年我国各主要大城市

2、均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，才能够评估出估价对象客观潜在的价格。A：市场比较法B：成本法C：收益还原法D：剩余法E：时间因素 3.土地还原利率为70，房屋还原利率为96，则房地产综合还原利率可能为。A：65B：70C：85D：96E：时间因素 4.某住宅小区的平均月租金为21元平方米，年总费用为72元平方米，房地产总价为3000元平方米，土地还原利率为4，该小区土地楼面价格为900元平方米，则建筑物还原利率为。A：523B：643C：686D：721E：时间因素 5.公式

3、“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用代表。A：一年期定期存款利率B：一年期贷款利率C：证券年平均收益利率D：期货年收益利率E：时间因素 6.2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元平方米，每年租金增长率为10，每年支出总费用为380元平方米2008年该写字楼的房地纯收益为元平方米。A：220B：346C：592D：700E：时间因素 7.某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2现上市需按作价入股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元平方米假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为元平方米。A：24

4、00B：2857C：3000D：3158E：时间因素 8.某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6，该宗地70年土地使用权价格是万元。A：1017B：987C：983D：910E：时间因素 9.已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7，土地还原率为6%，建筑物还原率为8，则该房地产所占的土地价格为万元。A：300B：400C：500D：600E：时间因素 10.某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6，则该宗地50年使用权价格为万元。A：28603B：30187C：35188D：35533E：时间因素 11.据市场调查确定，某

5、建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8，土地还原率为6，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为万元。A：2000B：2500C：2667D：3333E：时间因素 12.综合还原利率r、土地还原利率和建筑物还原利率的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)。A：B：C：D：E：时间因素 13.某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元若综合还原率为8，折现率为12，则该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4000B：3768C

6、：2682D：2847E：时间因素 14.土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。A：折旧费B：维修费C：保险费D：管理费E：时间因素 15.评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元平方米，其中维修费、管理费等为租金的25，该类房地产的还原率为8，总建筑面积35000平方米，可出租率为80，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为万元。A：94500B：126000C：7875D：7000E：时间因素 16.某评估人员对A市B街的一个商铺进行了评估，由收益还原法求得的试算价格为8000元平方米，而用市场比较法所求

7、得的试算价格为12000元平方米，而B街所在区域由于规划所限，预计未来人流量将越来越少，则最后的估价额可能较接近于元平方米。A：10000B：12000C：8000D：11000E：时间因素 17.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：102B：110C：113D：115E：时间因素 18.收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括项。A：收益额B：折现率C：贴现率D：收益期E：时间因素 19.有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70，现用于出租，年租金收入为8万元

8、，年出租总费用为1万元又知土地还原率为6，建筑物还原率为8，则该宗土地的年纯收益为万元。A：5967B：5867C：7D：252E：时间因素 20.某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5，重置价格为2000元平方米，则该建筑物现值为万元。A：1220B：1274C：1525D：1593E：时间因素 21.下面图可以反映土地还原率及、建筑物还原率、综合还原率三者之间的大小关系。A：B：C：D：E：时间因素 22.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为5万元，租期5年，租金不调整如果目前同类用地市场年租金为8万元

9、，承租土地使用权的还原率为6，则承租土地使用权价格为万元。A：1264B：15C：3333D：50E：时间因素 23.一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1，该土地的无限年期的收益价格最接近于万元。A：1860B：1380C：1250D：1025E：时间因素 24.采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出。A：05个百分点左右B：1个百分点左右C：2个百分点左右D：标准未规定E：时间因素 25.某旅社占地面积150平方米，建筑物面积200平方米，月正常经营性收人为45 000元，月经营总费用、建筑物纯

10、收益均为15 000元，若土地还原率取100，则该旅社所使用土地的单价为元平方米。A：10 000B：12 000C：20 000D：25 000E：时间因素 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列选项中关于土地价格描述，正确的有。A：总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢B：具有明显个别性和地区性C：土地价格高低决定了地租水平高低D：土地价格由开发成本决定E：土地价格高低与社会经济水平相适应 2.关于各种估价方法的适用范围，下列选项中说法正确的有。A：路线价法是仅适用于特大城市的估价方法B：成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适用C：市

11、场比较法除了可以用于土地价格评估外，还可以用于不动产租金评估D：收益法只适用于有收益或有潜在收益的不动产E：基准地价系数修正法的适用范围与市场发育程度无关 3.下列关于单位地价、楼面地价描述，正确的有。A：楼面地价=单位地价容积率B：单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低C：楼面地价一单位地价建筑面积D：单位地价=楼面地价土地总面积E：楼面地价=单位地价土地面积建筑面积 4.根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋的结构分为。A：钢筋混凝土结构B：土木结构C：砖混结构D：砖木结构E：简易结构 5.我国现阶段地租的具体表现形式包括。A：土地出让金B：青苗补偿费C：土地承包费D：房屋拆迁

12、补偿费E：耕地占用税 6.根据马尔萨斯的观点，地租是总产品中的剩余部分，产生该剩余的原因有。A：土地的性质B：土地的用途C：生活必需品所特有的性质D：肥沃土地的相对稀少性E：土地空间分布不均 7.下图是土地报酬曲线示意图，下列选项中正确的有。010A：、分别为总报酬、平均报酬和边际报酬B：从计算过程来看，边际报酬是总报酬的一阶导数值C：总报酬曲线中的转向点为边际报酬曲线的最高点D：第一阶段为报酬增加最剧烈的阶段，也是最合理的阶段E：总报酬为最大时，边际报酬为零 8.估价人员根据国有土地使用证记载的事项，能够了解到宗地的等信息，A：四至B：面积C：用途D：取得价格E：权属纠纷 9.在影响宗地价格

13、的因素中，下列选项中属于区域因素的有。A：交通条件B：物价变动C：繁华程度D：宗地临街状况E：房地产投机 10.建筑物折旧的类型包括。A：物理折旧B：经济折旧C：功能折旧D：材料折旧E：环境性折旧 11.在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有。A：设施类型是否齐备B：设施价格C：设施水平D：使用保证率E：设施使用频率 12.关于地租与地价的关系，表述是正确的。A：类似利息和资本的关系B：70年的地租相当于地价C：地租的高低取决于地价的高低D：地价是地租的资本化E：地价与地租的变动呈正相关 13.根据阿兰索的买价曲线，可以认为是正确的A：曲线P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度

14、均相同B：曲线P(t)与曲线BP相切时，企业达到区位平衡C：企业满意度最高的点是切点ED：家庭在买价曲线上的满意度比低E：企业在买价曲线的利润比低 14.采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据考虑是否进行个别因素修正。A：估价对象情况B：估价目的C：估价原则D：估价步骤E：土地增值 15.土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在中价格及相关参数求取中可以应用。A：收益还原法B：成本逼近法C：剩余法D：路线价法E：基准地价系数修正法 16.土地估价的供需原则应以等原则为基础。A：预期收益原则B：变动原则C：贡献原则D：竞争原则E：报酬递增递减原则 17.评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的

15、原因在于。A：地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大B：土地和地上附着物不可分离C：地上附着物不能够单独评估D：土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成E：地上附着物没有市场交易和收益资料 18.基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面符合基准地价的条件设定技术要求。A：未来某一时点B：完整权利状况下C：平均容积率下D：平均开发程度下E：最佳利用方式下 19.当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是。A：总报酬上升的速度递减B：总报酬先升后降C：平均报酬单调增加D：平均报酬先升后降E：平均报酬单调减少 20.下列选项中，是影响地价的经济因素。A：物价变动B：财政收支状况C：居民收入和

16、消费水平D：房地产投机E：投资水平 21.土地价格形成的基础有。A：土地的稀缺性B：土地的效用大小C：土地的生产成本D：土地的需求E：土地的可流转 22.下列关于绝对地租的说法，正确的有。A：实质是农业工人创造的剩余价值B：平均利润的一部分C：农产品市场价格高于生产价格的余额D：源于土地所有权垄断E：来自社会其他部门工人创造的价值 23.资本主义的基本地租形式是。A：矿山地租B：绝对地租C：契约地租D：垄断地租E：级差地租 24.新古典主义关于地租、地价的论述特点有等。A：对地租的本质含义进行了阐述B：引入了区位平衡概念，使其更具实用价值C：对土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述D：建立了有

17、关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题E：更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响 25.根据工业区位理论，下列描述正确的是。A：影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚因素B：遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈大C：限地性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大D：劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形E：社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页