2021广东房地产估价师考试模拟卷（9）.docx

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1、2021广东房地产估价师考试模拟卷（9）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为_。A市场港量B市场预测量C市场最低量D市场最高量 2.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为_。A9.00%B8.05%C30.0

2、0%D7.52% 3.市场的客体通常是指_。A买家B卖家C交易对象D交易价格 4.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是_。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师 5.按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的_。A存量规模B租金水平C开发成本D资本化率 6.决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是_。A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途 7.设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为_建筑面积的户型较为理想。A70-110B80-120C90-130D100-150 8.某笔住

3、房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是_。A1.061B0.061C0.500D0.060 9.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是_万元。A120B200C220D240 10.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是_。A行业平均收益率B资金成本C项目风险D资金成本和项目风险 11.按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的_。A相互影响性B适应性C不一致性D保值性与增值性 12.房地产置业投资项目的期间

4、费用计为_。A开发建设投资B经营成本C流动资金D运营费用 13.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为_。A30%B40%C45%D50% 14.一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是_。A14%B10%C33%D15% 15.开发项目总投资包括_和经营投资。A前

5、期投资B后续投资C建设投资D管理投资 16.企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用等称为_A经营成本B开发产品成本C期间费用D开发项目总投资 17.动态投资回收期是指项目以_抵偿全部投资所需的时间。A净现金B净收益C净现值D财务净现值 18.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。A投资利润率B投资回报率C贷款利率D成本利润率 19.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于_。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D管理费用 20.当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是_。A开发商B设计单位C承包商D监理单位

6、 21.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。A土地购置贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建设贷款 22.房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。A施工图设计B可行性研究C成本收益分析D项目建设书的编制 23.房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。A开发商B承包商C相关的政府部门D监理单位 24.某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为_元/。A50.6B60.6C34.8D44.6 25.对于收益性物业的管

7、理费和利润通常是物业_的一个百分比。A有效毛租金收入B净经营收入C潜在毛租金收入D税后现金流 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.房地产的供求状况可以分为_。A全国房地产总供求状况B本地区房地产的供求状况C全国本类房地产的供求状况D本地区本类房地产的供求状况E临近地区本类房地产的供求状况 2.建筑物的功能折旧原因不包括_。A自然环境恶化B消费观念变更C设备陈旧落后D城市规划改变E政府政策变化 3.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有_。A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C住宅区道路禁止货车通行D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E常常

8、遭受洪水威胁 4.影响房地产价格的社会因素，主要有_。A政治安定状况B社会治安状况C房地产投资D房地产投机E城市化 5.关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有_。A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势 6.权益状况比较、调整的主要内容包括_。A土地使用年限B土地出让方式C城市规划限制条件D楼层、朝向E公共设施完备程度 7.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，

9、拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括_。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排E违约责任 8.直接资本化法的优点是_。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市

10、场的实际情况 9.在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括_。A弄清土地的位置B弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等C弄清城市规划设计条件D弄清将拥有的土地权利E测算开发项目的预期利润 10.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于_的健全与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态E土地形状 11.房地产价格的形成条件有_。A房地产的需要B房地产的有用性C房地产的有效需求D房地产的相对稀缺性E房地产的有效供给 12.房地产的最高最佳使用状态应该包括_。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益 13.投资的特性有_。A投资是一种经济行

11、为B投资有稳定长期的收益性C投资具有时间性D投资目的在于取得报酬E投资具有风险性 14.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有_。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间 15.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有_。A商住楼B土地C在建工程D写字楼E建成后的物业 16.制定租售方案的工作内容主要包括_。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E租售价

12、格确定 17.市场主体通常包括_。A买家B卖家C交易对象D交易价格E交易行为 18.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括_。A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未分配利润E权益融资 19.随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是_。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主 20.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是_。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现

13、金流出的时间点 21.房地产置业投资的效果主要表现为_等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加 22.目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有_。A经营税金及附加B城镇土地使用税C房地产税D物业税E企业所得税 23.个人住房抵押贷款的还本付息方式包括_。A按月等额还本付息B按月递增还本付息C按月递减还本付息D期间按月还本期末付息E期间按月付息期末还本 24.按贷款的用途，房地产贷款可以划分为_。A购建房贷款B流动资金贷款C房地产开发贷款D房地产经营贷款E固定资产投资贷款 25.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页