2021年山东房地产估价师考试模拟卷（5）.docx

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1、2021年山东房地产估价师考试模拟卷（5）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在_。A期初B期中C期末D年末 2.某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为_元/m2。A782.94B817.06C792.85D768.06 3.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使

2、用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为_元。A2400B2580C2607D2760 4.有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为_万元。三角形土地平均深度价格修正率表A临街深度/ftB25C50D75E100F125G150H175I200J平均深度价格修正率(%)K80L75M70N65O60P50Q30R20 5.成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为_。A成本价格B市场价格C比准价格D积算价格 6.收益法根

3、据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为_。A直接资本化法和报酬资本化法B直接资本化法和收益乘数法C毛租金收益乘数法和净收益乘数法D收益乘数法和报酬资本化法 7.下面关于路线价法的表述中，不正确的是_。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价适用于城镇街道商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 8.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估

4、价法计算，其前街影响深度为_。A18%B20%C15%D25% 9.某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为_万元。A62.5B2500C137.5D200 10.某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。A2660B2427C2425D229411._要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格

5、如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。A合法原则B公平原则C替代原则D估价时点原则 12.估价目的本质上是由_提出并决定的。A估价人员B委托人C地方政府D国家相关法规 13.市场比较法是将_与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A估价对象B估价目标C估价手段D估算价值 14.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于_元/m2。A4

6、800B5124C5800D7124 15.下列关于农地征收费用表述不正确的是_。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 16.从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告：出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。A(11

7、)B(11)C(11)D(11) 17.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是_。A同处于一个领域B同处在同一供求范围内的类似地区C同处于一个相对稳定的环境D同处于公平竞争的地区 18.收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D19.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括_。 营业税；土地增值税；交易手续费；契税；补交土地使用权出让金；印花税ABCD 20._是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。A标定地价B政府调节价C政府定价D政府指导价 21.长期趋势法应用的假设

8、前提条件为_。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B房地产市场无明显季节性波动C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料 22.在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D1204 23.收益法的本质是以房地产的_为导向求取估价对象的价值。A预期收益大小B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落 24.运用平均增减量法进行估价的条件是_。A房地产价格时间序列逐期升高或下降B

9、房地产价格的变动呈现出一定的规律性C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 25.估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在_年以上。A30B25C20D15 26.某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。A2004年4月6日B现在C重新估价的作业日期D要求重新估价的委托方指定的日期 27.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚

10、收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为_万元。A992.06B983.10C1080D852 28.不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。A相关房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D消费者对未来的预期 29.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为_万元。A6

11、.19B6.42C7.20D9.58 30.某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。A700B600C500D200 31.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是_和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。A指数平滑分析B趋势拟合分析C时间序列分析D相关分析 32.运用成本法估价一般分为_四个步骤来进行。 测算重新构建价格；测算建筑物折旧；弄清估价对象房地

12、产的价格构成，搜集相关资料；求取积算价格ABCD 33.市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为_。A市场价格B比准价格C理论价格D评估价格 34.某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为_。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2% 35.从_开始国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。A1994年7月5日B1994年8月15日C1993年6月1日D1999年6月1日 36.某

13、宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为_人民币元/m2(1998年10月15日的汇率假定为1美元8.29元人民币)。A7999B7967C7996D8028 37.现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为_。A供给量存量-转换为其他种类房地产量+新开发量B供给量存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量C供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量D供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 3

14、8.某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格(单位：元/m2)A年份B1998C1999D2000E2001F2002G2003H2004I2005J房地产价格K1800L2000M2190N2410O2620P2810Q3000R 39.经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额房屋重置成本(1-残置率)_。A自然寿命B经济寿命C已使用年限D尚可使用年限 40.交易情况修正的方法主要有_。A百分率法和差额法B百分比法和差额法C百分率法和指数修正法D百分比法和指数修正法 41.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即_。A

15、估价时点B待开发项目开工之日C待开发项目取得土地使用权之日D该开发项目开始销售之日 42.从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率_一般物价的上涨率。A高于B等于C低于D不确定是高于还是低于 43.一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是_。A百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店B百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店C珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店D珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店 44.评估某宗房地产200

16、5年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m2。A2938B2982C3329D327945.估价的通俗含义是估计（）的价格或价值。A现有物品B一般物品C经济物D建筑物品46.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。

17、A40B45C48D5047.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定48.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A4580B5580C6580D758049.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。A交通拥挤B建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化50.房地产的最高最佳使用状态不包括_。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页