2021房地产估价师考试考前冲刺卷（3）.docx

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1、2021房地产估价师考试考前冲刺卷（3）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.以下列入国家三级保护野生药材物种的是A虎骨B熊胆C血竭D穿山甲E黄芩 2.估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在_中。A房地产损害赔偿案件B房地产纠纷案件C房地产预售D房地产预测 3.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为_万元。A4

2、57.40B476.98C686.10D715.48 4.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。A税金B拍卖费用C土地使用权出让金D土地使用成本 5.房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的_这两种力量共同作用的结果。A供需与价格B需求与价格C供给与价格D供给与需求 6.有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为_元/m2。A950B1000C

3、1200D1250 7.某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为_元/m2。A2600.00B2386.30C2832.84D3003.45 8.收益法中的运营费用率是指_。A运营费用与潜在毛收入之比B运营费用与总收益之比C运营费用与净收益之比D运营费用与有效毛收入之比 9.收益法的本质是以房地产的_为导向求取估价对象的价值。A预期收益大小B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落 10.路线价法主要适用于_。A城市市区房地产估价B城市商业街道两侧土地的估价C区片土地的估价D时间要求紧、

4、可以粗略评估的房地产的价格评估 11.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为_元/m2。A1000B1100C1200D1300 12.某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为_万元。A18.25B20.00C21.58D22.00 13.收益法的本质是以房地产的_为导向求取

5、估价对象的价值。A预期收益大小B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落 14.对高层建筑进行地价分摊不可以选取的方法有_。A按建筑面积进行分摊B按使用面积进行分摊C按房地价值进行分摊D按土地价值进行分摊 15.多数估价是对当前的价值进行评估，一般以_之日为估价时点。A委托书签订B实地查勘期某一日期C估价报告提交D估价作业期 16.假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于_调整。A市场状况B经济状况C物价状况D房地产状况 17.房地产开发具有_的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实

6、际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。A投资量大B周期长C风险性大D开发费用投入时间变化大 18.净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括()A净收益按一定比率g递增B收益年限n为有限年C报酬率Y不等于零D报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g19.临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为_。A交易情况修正B交易日期调整C房地产状况调整D区域因素调整 20.某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗

7、房地产的现实总价为_万元。A817.55B953.52C1144.57D681.09 21.一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为_。A452.63万元B75.44万元C339.47万元D377.19万元 22.估价上的折旧注重的是_。A原始取得价值的减价修正B原始取得价格的摊销与回收C重置价格的摊销与回收D价值的减价修正 23.已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为5

8、0年，报酬率为8%的土地价格为_元/m2。A3252B3435C3565D3343 24.房地产估价的合法原则是针对于_来讲的。A估价机构B估价人员C估价对象D估价方法 25.长期趋势法应用的假设前提条件为_。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B房地产市场无明显季节性波动C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料 26.如果_，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同B房地产价格的变动呈现一定的规律性C房地产价格时间序列逐期升高或下降D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额

9、大致接近 27.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元m2。A3314B3347C3380D3033 28.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地

10、房地产增值 29.运用收益法估价一般可以分为_四个步骤进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数；预测估价对象的未来收益；搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；选用合适的收益法公式计算收益价格。ABCD 30.假设开发法的本质与_相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。A成本法B市场比较法C收益法D长期趋势法 31.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_万元。A1250B1750C2050D2150 32.关于长期趋势法适

11、用的对象，下列最佳表述为_。A从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产B从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产C目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产D房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产 33.可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相

12、对而言的，是指_。A如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例B如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例C如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好D如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例 34.选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择_。A最佳用途B最佳规模C最佳效益D最佳档次 35.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格

13、为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A1000B1100C1200D130036.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格_乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定 37.某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。A2.50%B2.35%C2.38%D3.25% 38.求取

14、建筑物重新构建价格的具体方法中，主要用于检验其他方法的测量结果的方法是_。A单位比较法B指数调整法C分部分项法D工料测算法 39.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以_为前提来进行工作。A公正B公平C公开D估价对象的合法权益 40._是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A权益原B收益递增递减原理C均衡原D适合原理 41.评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年1

15、0月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为_万元。A2526B2241C2135D2985 42.估价人员在拆迁估价中可按下列_来把握被拆迁房屋的性质和面积。A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准B地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定C拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估D在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算 43.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下

16、，求取净收益最合理的方法是_。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据加权算术平均法 44.收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为_。A市场价格B积算价格C比准价格D收益价格 45.假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于_调整。A市场状况B经济状况C物价状况D房地产状况 46.工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于_的建筑物的估价。A具有重要价值B具有现实价值C具有巨大价值D具有历史价值 47.

17、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。A.2000B.2200C.2100D.231548.下列_不是按其经营使用方式来划分的。A出售型房地产B出租型房地产C办公型房地产D自用型房地产 49.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。A土地面积B地质条件C土地位置D土地形状 50.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。A1200B120C3333D333.3第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页