2021浙江房地产估价师考试考前冲刺卷（5）.docx

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1、2021浙江房地产估价师考试考前冲刺卷（5）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为1000，运营费用率为40假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值A.54819万元B.55815万元C.56739万元D.67540万元2.某房地产的报酬率为8，收益期

2、限为30年的价格为4000元若报酬率为6，收益期限为50年，则该房地产价格为A.3000元/B.4500元/C.5200元/D.5600元/3.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于A.280万元B.285万元C.290万元D.295万元4.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为A.4580万元B.5580万元C.6580万元D.

3、7580万元5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于A.536万元B.549万元C.557万元D.816万元6.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为A.402304万元B.407410万元

4、C.476850万元D.565209万元7.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工预计该项目建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需25年已知市场同类房地产报酬率为7，则评估该项目续建完成时的总价值为A.375857万元B.394203万元C.396610万元D.476985万元8.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于A.3816元/B.3899元/C.4087元/D.4920元/9.某商铺建筑面积为500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使

5、用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元，运营费用率为租金收入的25该类房地产的报酬率为10，则该商铺的价值为A.521万元B.533万元C.695万元D.711万元10.已知一年期国债利率为331，贷款利率为543，投资风险补偿率为223，管理负担补偿率为132，缺乏流动性补偿率为142，所得税抵扣的好处为05，则报酬率为A.778B.828C.1321D.142111.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、305万元、295万元，

6、报酬率为8用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为A.35885万元B.36049万元C.36293万元D.36529万元12.某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为75，自有资金资本化率为8则其综合资本化率为A.765B.875C.942D.101913.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7，则该宗房地产的现时收益价格为A.8545万元B.8716万元C.8850

7、万元D.8890万元14.某在建工程规划建筑面积为12400，土地使用期限为40年，从开工之日起计算项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元，可出租面积为建筑面积的65，正常出租率为90，运营费用为有效毛收入的25目前项目已建设1年，约完成了总投资的60假设报酬率为8折现率为14，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为2007年号题A.228183万元B.247460万元C.379830万元D.411918万元15.以下房地产的估价，一般不适用收益法的是A.游乐场B.影剧院C.公园D.写字楼16.以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是A.累加法B.

8、市场提取法C.风险报酬法D.投资报酬率排序插入法17.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据A.尚未使用的B.有租约限制的C.无租约限制的D.承租人权益的18.以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.未来数据资本化公式法D.过去数据加权算术平均法19.采用收益法测算房地产价格时，公式表示A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减20.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取

9、净收益的风险较大时，则该宗房地产的A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低21.评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际22.土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率，三者之间的大小关系为A.B.C.D.23.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用A.类似写字楼的客观收益B.市场比较法C.该写字楼的实际收益D.无风险报酬法24.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据A.客观B.实际

10、C.最高D.最低25.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法A.资本化率B.收益率C.收益乘数D.利息率二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.根据我国保险法的规定，我国保险公司的组织形式有两种A.合伙企业B.中外合资企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.国有独资公司2.产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有A.保证书B.投保单C.保险单D.批单E.暂保单3.房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括 )A.建筑工程团体人身意外伤害保险B.贷款购房保证保险C.建筑工程承包合同保险D.安居定期保险E.贷款购房

11、保证保险4.房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括A.企业财产保险B.城乡居民房屋保险C.建筑工程一切险D.买方信用保险E.住宅抵押贷款保险5.下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物6.在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A.家庭汽车污染B.生活燃料污染C.居住环境污染D.城市垃圾污染E.食品加工形成的大气污染7.城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A.能量污染B.感觉公害C.生活污染D.局限性污染E.空气污染8.按照污染物

12、的形态，环境污染分为、辐射污染等A.生物污染B.固体废弃物污染C.噪声污染D.废水污染E.废气污染9.按照污染物排放的形式，污染物可分为A.点源B.高架源C.地面源D.线源E.面源10.工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于A.固定污染源B.移动污染源C.点源D.高架源E.线源11.下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物12.按照噪声产生的机理，噪声分为A.机械噪声B.空气动力噪声C.电磁性噪声D.稳态噪声E.非稳态噪声13.海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的A.海洋生物排放的废物B.航行沿海的船舶排出的废油C.油轮触礁而

13、漏散的原油D.临海工厂排放的废水E.沿海居民抛弃的垃圾14.按照废物的化学性质，固体废物可分为A.污泥B.一般废物C.有害废物D.无机废物E.有机废物15.在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题)A.土地的编号B.土地的利用类别C.地理名称D.房屋、道路、水系E.土地的面积16.房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关知识试题)A.控制点B.房屋权界线C.房屋附属设施D.房屋产权面积E.门牌号17.下列关于测量学，表述正确的是A.点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”B.我国采用东海平均海水面作为高程基准C.海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面D.与水准面相切的平

14、面称为水平面E.测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置18.下列关于房地产测绘，表述正确的是A.房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”B.房地产测量是指房产测量和地籍测量C.房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果D.房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定E.房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息19.房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动A.房产分幅平面图B.房产分丘平面图C.房产分层分户平面图D.房产分丘平面

15、图相关的图、表、册、簿、数据E.房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据20.一般来说，地籍资料具有 )三大功能A.土地利用管理和规划的功能B.财政税收的功能C.法律功能D.明示功能E.暗示功能21.下列关于地形图，表述正确的是A.地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图B.地物一般用等高线表示C.地物和地貌总称为地形D.地物指地表面上的固定性物体E.地貌指地表面高低起伏的形态22.地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指A.与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等B.土地的编号C.土地的利用类别、等级D.土地的权属界线，界址点及其编号E.各级行政区划

16、界线及房产情况23.下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是A.城市地籍图比例尺一般为1：500B.宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500C.建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：500比例尺D.房产分丘图的比例尺为1：1001：1000E.房产分户图的比例尺一般为1：20024.下列关于房产分丘图，表述正确的有A.房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图B.房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C.房产分丘图的比例尺为1：1001：1000D.房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E.房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细25.股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题)A.都是融资工具B.都是流通证券C.持有者享有相同权利D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益第17页 共17页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页