2022商品房买卖合同范本4.docx

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1、2022商品房买卖合同商品房买卖合同汇总八篇随着广阔人民群众法律意识的普遍提高，合同起到的作用越来越大，它也是削减和防止发生争议的重要措施。信任大家又在为写合同犯愁了吧，以下是我整理的商品房买卖合同8篇，希望对大家有所帮助。商品房买卖合同 篇1市房产局规定，双方签订的商品房买卖合同备案后，原则上不予撤销。但购房人有下列状况之一，经双方协商一样达成解除合同协议的，可持身份证明和相关材料办理撤销合同备案手续：1、购房人对所购房屋因质量或结构问题、规划或设计变更导致房屋现状发生改变，要求解除合同的，由售房单位供应证明材料;2、购房人因房屋建筑面积误差比肯定值超过3%，要求解除合同的，需提交房产测绘中

2、心确认的预料绘和实测绘报告;3、因售房单位的责任，超过约定期限1年内未办理登记，要求解除合同的，需提交退款凭证;4、购房人办理按揭贷款手续未获批准或批准后无力偿还不能接着履行合同的，需提交贷款机构出具的证明;5、售房单位工作人员失误，将购房人详细房屋信息录入错误;购房人在所购项目中换购房屋，要求更正合同信息的;需提交新签订并备案的合同;6、购房人因出国留学或定居要求解除合同的，需提交护照和留学、定居许可证明;7、购房人(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金，要求解除合同的，需提交市级以上医院诊断书;8、因不行抗力而无法履行合同的，需提交相应的证明材料。商品房买卖合同合同编号：_出卖人：_居处：_

3、邮编：_营业执照号码：_资格证书号码：_法定代表人：_联系电话：_托付代理人：_联系电话：_买受人：_国籍：_性别：_诞生年月日：_居处(址)_邮编：_证件名称：_号码：_联系电话：_托付/法定代理人：_居处(址)_联系电话：_依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在同等、自愿、协商一样的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条 项目建设依据1、出卖人以方式取得座落于_地块的国有土地运用权。2、该地块为：_，土地运用权面积为：_，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：_，土地运用年限自_年_月_日至_年_月_日止。3、出

4、卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为：_，建设工程规划许可证号为：_，建筑工程施工许可证号为：_，建设工程施工合同约定的开工日期为：_，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_.其次条 商品房状况该商品房销售许可证号：_.商品房座落：_区_县_路、道、街。设计用途_;建筑结构_;建筑层数为_层。建筑面积_平方米，其中：套内建筑面积_平方米，公共部位分摊建筑面积_平方米。商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等状况见附件二。第三条 计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为(_币)每平方米_元，总金额(_币)_元。2、按套内建筑面积计算，该

5、商品房单价为(_币)每平方米_元，总金额(_币)_元整。3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(_币)_元整。4、_.第四条 付款方式及期限买受人实行下列第_种方式付款。1、一次性付款，自签约日起_日内付全部价款_元。(小写：_万元)2、分期付款。(1)第一次付款自签约日起_日内付全部价款的_%;_商品房买卖合同 篇2内容提要最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反土地管理法的规定和合同标的履行不能动身，

6、否定此类合同的效力；有效论者则从法说明学和取缔规范与效力规范的区分动身，认定合同效力。基于此类问题的困难，笔者从社会整体的角度动身，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的须要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。关键词商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件

7、适用法律若干问题的说明（以下简称说明）.这一司法说明的出台，对于人民法院处理此类案件起到了非常主动的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法说明也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法说明序言中所体现的立法意旨看，该司法说明主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民

8、法院的司法实践起到参考作用。一、我国的土地制度与商品房种类依据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。”因此，在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。探讨我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的动身点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。二、农村集体土地上所建商品房的问题所在商品者，依高级汉语大词典之说明，意为“为交换

9、而生产的物品。泛指市场上买卖的物品”。据此并参考说明第1条的规定，本文要探讨的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区分就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于全部权的移转及移转过程中出现的问题。比较探讨国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在全部权移转方面的差别。通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主义”，即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者运用权同时移转，只有这样才

10、能保证房屋的全部权人在房屋运用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产管理法第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地运用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地运用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月土地管理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅运用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必需转为国有以后才能进入二级市场流

11、转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法全部权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而干脆影响到买卖合同的效力问题。但是，在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必定缘由。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经验了从生存手段到保障手段再到增值手

12、段的演化，此其一。其二，随着开放型经济与城市建设的深化发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值快速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格限制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不行避开地自行流转。其四，我国土地管理制度改革后，土地运用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推动，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所驾驭并能实际加以运用的土地运用权作为资产来进行“土地经营

13、”。可以说，在肯定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不行避开的现象。除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相比照，“集体建设用地不得干脆进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年头初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地全部者、与民争利的安排经济时代色调。农夫集体全部的土地只有被征为国有后才能

14、进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是忽视农夫集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权，其全部人必定要求能正常地运用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。三、病态契约与无效合同探讨在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，依据意大利民法典第13251352条的规定，契约生效的要件包括：当事人的合意；契约缘由合法；契约的标的可能、合法并确定或可确定；契约的形式应符合法定或约定。假如将符

15、合这些要件的契约定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。依据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强行性规定；因重大误会订立的合同；在订立合同时显失公允的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同。因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严峻性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不非常严峻而尚可

16、救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，即将契约是否生效的确定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严峻的契约，当事人无权确定其命运，各国法一般规定其为肯定无效。虽然违反与社会利益相关的要件是确认肯定无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，依据我国的实际状况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，或者称之为违反公共秩序与和善风俗。对于第一方面，王利明教授在关于无效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：必需违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能干脆导致合同无效；必需

17、是违反了法律和行政法规的强行性规定；必需是违反了强行性规定中的效力性规定。对于其次个方面，可以简称为违反公序良俗。所谓和善风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。公共秩序与和善风俗不同，它反映和爱护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的主动干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。凡是违反上述条件的合同，都应当认定为肯定无效的合同。四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力通说认为，由于房地产管理法的规定，商品房买卖必定导致房屋占用范围内的土地运用权同时转让，而土地管理法中又规定“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集

18、体建设用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。（一）合同无效论的依据在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点：1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于房地产管理法明确规定房屋全部权和房屋占用范围内的土地运用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必需使在集体土地上所建房屋的全部权与集体土地的土地运用权同时转让，但是在土地管理法里却明确规定“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商

19、品房买卖合同违反了法律（此处是指土地管理法）的强制性规定。依据合同法第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。假如标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋全部权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法根据约定进行全部权的移转，因为依

20、照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必需以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生改变，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使情愿履行也不履行的状态。基于这一缘由，也可以确定此类合同无效。（二）合同有效论的依据与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点：1、虽然土地管理法中规定“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国宪法第10条第4款后段明确规定：“土地的运用权可以依照法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转，但依照法律说明学的体系说明方法，依据该条的上下文意来推断，这里

21、所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体全部土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体全部土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地运用权，当然是包括国有土地运用权与集体全部土地运用权这个整体的，这是宪法条文中的应有之义。所以，土地管理法的规定是与宪法的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和立法法第78条的规定，应当认为农夫集体全部的土地的运用权是可以转让的。2、暂且不虑及上述对宪法和土地管理

22、法的学理说明，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律规范可以区分为随意法规和强行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和禁止规定二种。强制规定，指吩咐当事人应为肯定行为的法律规定。禁止规定，指吩咐当事人不得为肯定行为的法律规定。但是，假如再进一步细分，禁止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由

23、于违反法律和行政法规而使合同无效，必需是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观土地管理法的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，依据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必定无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必定及于私法。（三）笔者的观点笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进行界定，必需放在一个更高的、

24、全局的视野上进行谛视，不能单就某一部法律为推断，“法规则只有参照它们所服务的目的始能被理解”，确定一项法律规则的存在是否合理，必需首先探究其目的何在，只有在此基础上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。土地管理法规定集体土地的运用权在原则上不允许出让、转让，其意图可以从该法第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，爱护、开发土地资源，合理利用土地，切实爱护耕地，促进社会经济的可持续发展，依据宪法，制定本法。”同时，该法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转

25、为建设用地，限制建设用地总量，对耕地实行特别爱护。”依据这些规定，我们可以较为清晰的相识到，土地管理法不允许集体土地运用权出让、转让，其目的主要是爱护农用地（耕地）总量，防止农用地（耕地）不断削减而影响粮食平安和国计民生。应当说，这种立法意图是非常正确的，整个社会经济的发展，是以农业的稳定为基础的，只有农业稳定，才会有工业和第三产业的稳定健康发展，社会也才能保持稳定。但是，假如商品房的开发是在现有建设用地上进行的，对农用地并不构成影响，那么，就不应当也没有依据一概加以否定。法律的主要作用之一就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益还是社会利益。法律的正式渊源并不能够覆盖司法活动的全部领

26、域，总是有某种领域要依靠法官的自由裁量来确定，在这种领域中，法官必需发挥其创建精神和能动性。法官应当努力在符合社会一般目的的范围内最大可能地满意当事人的意愿。实现这个任务的方法应当是“相识所涉及的利益、评价这些利益各自的份量、在正义的天枰上对它们进行衡量，以便依据某种社会标准去确保其间最为重要的利益的优先地位，最终达到最为可欲的平衡”。让我们首先来看一下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无效能够带来的利益。这一点其实在前面也已经基本提及了，最根本的就是为了实行土地用途的严格管制制度，国家可以限制土地用途，爱护耕地，稳定国计民生。当然，除此以外，由于土地管理法已经著有明文，所以对这一制度不便轻易

27、改动，这就是另一个好处，即维护法律秩序的稳定性。与此对应的，假如确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪些利益呢？从目前的状况看，在集体土地上进行商品房开发，虽然主要目的是用于销售，但是，在此基础上，村民的居住条件则是首先得到了改善，在村民改善自身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证了村民在现阶段有实力进行居住条件的普遍改善。可以说，改善村民的居住条件、增加农夫收入是确认合同有效的第一点好处。其次个好处，确认此类合同可以利用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力发展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，单一的渠道难以在短时间内

28、解决全部问题，多头并举更能加快进程。第三，也是很实际的一个问题是，由于行政机关的执法乏力，在集体土地上进行的商品房开发已经在全国各地广泛出现，成为一种普遍的社会问题。如何处理这类商品房的买房者与卖房者的利益，就成为一个干脆关乎社会稳定的政治问题。确认合同无效，必定导致退房退款，而农村集体经济组织已将所收房款用于房屋开发或者其他支出，不行能退还出如此巨大的一笔款项，买房者关切的更是有房住，如此一来买者与卖者都将遭遇巨大损失。那么，国家假如调整法律、确认此类合同有效又会失去什么呢？国家要求集体土地必需征用后由运用者支付出让金才能用于商品房建设，这一前提是国家要向集体经济组织支付征地补偿费，假如补偿

29、费高于出让金，则国家就会遭遇损失，如此一来国家就要“赔钱”；假如补偿费低于出让金，则意味着国家从农村集体经济组织处也就是农夫处获得了额外的利益，农夫就遭遇了“盘剥”。也就是说，补偿费无论是高是低，都缺乏合理的依据。而假如确认合同有效，开发商品房运用集体土地而支付给农村集体经济组织，就不会有“赔钱”或是“盘剥”的出现，国家只要加强对土地用途的监管就可以了。目前实践中出现的障碍主要是无法为在集体土地上建设的商品房办理权属证书，而这完全是由于国家法律政策造成，对国家而言轻而易举毫无损失，对房屋的买卖者则是利益巨大。这也就是为什么此类合同在国家法律上存在障碍，而实践中有大量出现的根本缘由。从法律演化的

30、历史缘由看，国家之所以调整土地管理法，禁止集体土地运用权流转，主要是为了有力遏止1992年之后出现的开发区热、房地产热对新兴土地市场的过度冲击，变更耕地大量闲置、用地结构失衡的恶性局面。但是，“社会现象日新月异，立法者有非万能，苟发生立法当时所未料及之事务，自须衡量现行环境及价值推断之各种改变，以探求立法者于今日立法时，所可能表示之意思，始能驾驭法律的一般妥当性”。经济的发展，现实的须要，都要求国家调整立法政策，对需求作出合理的反映。“太阳、月亮和星星今日看上去一如几千年以前；玫瑰仍像在伊甸园里那样开放；但法律从来是另一回事。婚姻、家庭、国家、财产经验了最多种多样的形态。”假如一味地因循守旧固

31、守现有法律不变，实在不是明智之举。最终还有一个因素，但并非是最不重要的，就是假如确认合同无效，其逻辑的必定结果是退房退款，而事实上的失控已使数量众多的农村集体经济组织、村民个人、城市居民卷入到此类合同中来，退房退款必将极大影响他们的切身利益，极易造成社会的不稳定。在这种状况下，与其硬性取缔，不如调整政策而疏导之，终归国家的政策要以绝大多数人的利益为归依。综上，基于对上述两种观点的利益衡量，笔者认为，确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效的观点在现阶段更为可取。五、对在农村集体土地上所建商品房买卖合同的处理基于对上述分析，笔者认为，应当可以实行一种更加敏捷务实的策略来对待这一日益突出的问题，详细

32、的可以实行以下处理方法：第一，修改土地管理法，在爱护基本农田的前提下，使农村集体土地运用权的出让与转让享有与国有土地同等的待遇。这是一种最干脆、最简洁的方法。宪法的原则性规定看，全部的土地运用权都是可以依法转让的，修改土地管理法只是使详细法律与宪法的根本意旨相符合。从财产权的性质看，无论是作为国有土地全部者的国家，还是作为农村集体土地全部者的农村集体经济组织，在法律性质上，都是土地这种特别财产的财产全部人，它们在私法上的地位应当是同等的，全部权详细权能的内容应是无差异的，即都应包含占有、运用、收益、处分四项权能。虽然由于土地资源具有稀缺性的特点和保证国家粮食平安，对土地的用途应从法律上作出统一

33、规定，但是在合理运用土地和确保耕地数量的基础上，应当允许土地全部人享有其他财产的全部人所能享有的财产权内容相同的权利，其中当然包括用益物权的设立，此时的制度设计可以传统的地上权制度为蓝本。其次，贯彻两权分别，规范集体土地运用权流转市场。要坚持和维护国家就土地全部制问题上的基本原则不动摇，确保土地全部制上的公有制度，在此基础上实现全部权与运用权的分别，使土地运用权作为资源在市场上合理流淌。在这一过程中，要时刻保持醒悟的头脑，从土地用途管理和国家总体规划入手，爱护耕地、节约耕地，通过集体存量用地的流转削减建设用地增量的增加，削减闲置土地数量。目前，广东在这一方面进行了有益的探究，正式出台了集体全部

34、建设用地运用权流转管理暂行方法，允许在土地总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，从而在国家土地一级市场外全新生成一个区域性的农村集体土地市场，在我国集体土地管理改革进程中迈出了实质性的一步，被称为土地管理“二次创业”。为有力支持这一改革，广东省在坚持占补平衡、切实爱护耕地，全面进行农村土地产权登记调查，建立土地交易信息服务系统及建立以农村土地交易为核心的有形土地市场等方面做了大量基础性工作，为农村集体土地这一“农夫的资产”正式进入可经营范围供应了坚实的保障。第三，以上两点主要是对今后立法提出的一点建议，但立法的修订总是须要一个周期，如何在现有法律条文修订前处理实践中出现的在农

35、村集体土地上所建商品房买卖合同案件，是司法实践中亟需解决的迫切问题，这也是我们司法实务工作者义不容辞的义务。依据上述对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力的分析，笔者提出一个大胆的处理看法，仅供参考，即确认此类合同有效，但给予购房者以选择权。这里的选择权的详细内容包括购房者可以选择解除合同，要求退房退款；也可以选择接着履行合同，维持运用房屋的现状，假如购房者要求办理相关证件，则可以办理“村镇房屋全部权证”或者其他证明手续，并待国家政策调整后再作出进一步处理。下面进一步阐述一下笔者提出上述建议的理由。1、解除合同。虽然通过对合同效力的分析，合同应当认定为有效，但是由于目前实践中的现状，比如产权

36、证照办理不能，对购房者权利的爱护措施仍旧不健全，其权利处于一种不能完全行使的状态，因此，应当设立一种相应的救济途径以示公允。同时，由于目前经济的持续发展，商品房市场的走势良好，房价不断攀升，而这种房屋的购买者又往往住房条件差、急需购房。在这种条件下，解除合同的做法其实是由购房者自己选择，是否让自己失去已得利益或可得利益，这种当事人自愿放弃利益的行为法律自然没有必要强行干预。在这种房价持续上涨的状况下，也不宜给予开发商以解除权，因为那样一来，对开发商有利而对购房者不利，简单助长开发商追逐利益的恣意行为。须要指出的是，在解除合同、退房退款的状况下，所退房款应当只是房屋价款的本金，而不应当包含利息。

37、2、履行合同。在购房者未选择解除合同的状况下，由于合同具有法律效力，则双方就应当根据合同的约定履行各自义务，购房者交纳购房款，开发商交付房屋。只是在这种状况下，由于目前体制上和行政管理上的问题，可能在房屋全部权证的办理上会存在一些问题，影响到权利人的权利行使和今后房屋的再次转让等方面，但这是一个须要协调各方面的系统工程，又涉及到前文对立法方面的建议了。商品房买卖合同 篇3出卖人（以下简称甲方）：地址：法定代表人：联系电话：托付代理人：联系电话：风险提示：核实卖方身份购房交易中的卖方必需是房屋的全部人或预期全部人。请务必核实卖方身份！否则可能导致房屋购买行为无效，产生不必要的纠纷，甚至遭受诈骗，

38、损失大笔购房款！如需了解核实卖方身份的详细方式，建议您询问专业律师。买受人（以下简称乙方）：地址：法定代表人：联系电话：托付代理人：联系电话：甲、乙双方在同等、自愿、协商一样的基础上，就乙方购买甲方出售的_商品房事宜，订立本合同。第一条 甲方通过土地运用权方式取得_区/市（县）_地块土地运用权，并依法进行了土地运用权登记取得房地产权证，证书号为：_，土地面积为：_，土地用途为：_。甲方经批准，在该地块上投资建立_商品房，主体建筑物的建筑结构为_结构；建筑物地上层数为_层，地下层数为_层。乙方购买的商品房为。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。现房产权登记备案号为_。风险提示：核实房

39、屋状况除正常考虑房屋户型、结构等建筑状况和小区及周边配套状况外，买方还需谨慎核实房屋权利状况，如：土地运用权类型、运用期限、土地及房屋用途、房屋全部权性质、房屋共有人状况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围，等等。否则，可能因房屋存在权利瑕疵而给买方带来巨大风险，出现即使交付了全部款项也无法实际取得房屋产权等状况。其次条 乙方向甲方购买_路_幢（号）_层_室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为_。该商品房阳台是，是。据甲方暂测该房屋建筑面积为_平方米，其中套内建筑面积为_平方米、公用分摊建筑面积为_平方米。该房屋建筑层高为_米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件2；该房屋

40、建筑结构、装修及设备标准见本合同附件3；该房屋相关状况说明（抵押关系、资料关系、相邻关系及小区平面布局）见本合同附件4；该房屋前期物业管理服务合同、运用公约或有关承诺书见本合同附件5。第三条 乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币_元。（大写）：_。依据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币_元。（大写）：_。第四条 乙方购买该房屋的总房价款（含附件3中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地运用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一样的缘由外，不再作变动。第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源与房屋管理局认定的测绘机构

41、实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一样时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_%（包括_%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+-_%（包括+-_%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使上述解除权时，必需在双方签署房屋交接书之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第六条 签订本合同时，该房屋建设工程（形象进度）已建设到_。乙方应当按本合同约定时间如期、足额将房款交付于甲方的预售款监管帐户（预收款监管机构：_、帐户名称_、帐号：_）。预收款按政府规定监管运用

42、。风险提示：付款方式双方应当在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或削减阶段支付金额的状况时有据可依，较好地维护自身权益。尽量通过银行转账或存款到卖方指定的卖方本人银行账号的方式来付款。现金支付方式存在较大风险，请谨慎选择。如需选择现金支付，请务必保留有效的付款凭证。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件1中约定明确。第七条 乙方若未按本合同约定的时间足额付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之_计算，违约金自本合同的应付款期限之其次天起算至实际付款之日止。逾期超过_天后，甲方有权选择下列第_种方案追究乙方责任：1、甲方有权单方面

43、解除本合同，乙方应当担当赔偿责任。赔偿金额为总房价款的_%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使上述解除合同权的，应当自合同约定之乙方应交付房款期限届满止的30日内书面通知乙方，没有通知或逾期通知的，视为放弃权利。2、_。第八条 签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件2），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起_天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。乙方解除合同的，甲方应当向乙方支付总房价

44、款的_%违约金。第九条 甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件4），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方复原，如不能复原的，甲方应当向乙方支付总房价款的_%违约金。第十条 甲方应当在_年_月_日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方运用。如遇下列特别缘由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭受不行抗力，且甲方在不行抗力发生时实行了适当救援措施，并在_日内书面告知乙方的；2、_；3、_。第十一条 甲方如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之_计算，违约金自本合同第十条约定的最终交付期限之其次天起算至实际交付之日止。逾期超过_天，乙方有权选择下列第_种方案追究甲方责任：1、乙方有权单方面解除本合同。2、_。第十二条 该房屋符合本合同