2021浙江价格鉴证师考试模拟卷.docx

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1、2021浙江价格鉴证师考试模拟卷本卷共分为2大题22小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共1题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.价格鉴证机构需要对一台进口设备进行价格鉴证，而价格鉴证时原生产商已不再生产该型号设备，其替代产品的现行FOB报价为250万美元，鉴证人员分析认为，按照FOB报价的80%作为成交价，替代产品的年生产能力为5000台，而鉴证标的的年生产能力为4000台，生产能力与价格成比例关系。价格鉴证基准日人民币对美元的比价为6.83:1，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费按FOB价格和运杂费的0.5%计算，关税税率为10%，增值

2、税税率为17%，银行手续费按CIF价格的O.8%计算，不考虑其他费用，则该台设备的重置成本为_万元人民币。A1493.36B1456.7C1492.88D1564.82 二、多项选择题（共1题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.案例提示： 某法院在办理执行案件过程中，委托价格鉴证机构对商务楼进行价格鉴证。该案例采用了收益法和成本法。 关于商务楼的价格鉴证结论书 一、价格鉴证标的 商务楼位于市路号，属商贸有限公司所有。商贸公司2006年4月1日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，从2006年4月1日至2046年3月31日)，土地用途为商业。商务楼为8层钢筋混凝土

3、现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。商务楼自筹资金开发建设，于2008年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。鉴证标的其他描述(略)。 二、价格鉴证目的 评估商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。 三、价格鉴证时间 2010年3月7日。 四、价格定义 鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。 五、价格鉴证依据 (一)国家有关政策、法规及技术标准文件 1中华人民共和国价格法； 2中华人民共和国城市房地产管理法； 3建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于印发经济适用住房管理

4、办法的通知； 4国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的扣押、追缴、没收物品估价管理办法； 5国家发展和改革委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部印发的关于扣押追缴没收及收缴财物价格鉴证管理的补充通知； 6国家有关涉案物品价格鉴证方面的其他政策、法规。 (二)委托方提供的资料 1市中级人民法院委托司法鉴证函； 2房屋所有权证复印件； 3中华人民共和国契税完税证复印件； 4其他相关资料。 (三)鉴证方收集的有关资料 1实地勘察资料； 2市场调查资料。 六、价格鉴证过程 (一)收益法价格鉴证过程 1年有效毛收入价格鉴证 根据房屋所有权证记载，鉴证标的总建筑面积6611m2

5、，其中：16层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。12层、36层、78层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。 价格鉴证人员通过对鉴证标的的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13层10%，46层15%，78层20%。 根据上述资料，鉴证标的年有效毛收入的计算如下： (1)1层年有效毛收入：A=10001000.

6、812=96.00(万元) (2)2层年有效毛收入：B=1000800.81290%=69.12(万元) (3)3层年有效毛收入：C=1000700.751290%=56.70(万元) (4)4层年有效毛收入：D=1000600.751285%=45.90(万元) (5)5层年有效毛收入：E=1000400.751285%=30.60(万元) (6)6层年有效毛收入：F=1000301285%=30.60(万元) (7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)200.71280%=8.21(万元) 年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+56.70+45.90+3

7、0.60+30.60+8.21=337.13(万元) 2估算年运营费用 (1)年土地使用费：根据市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=2932560=75.01(万元)。 (2)年管理费：根据市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=337.135%=16.86(万元)。 (3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=337.138%=26.97(万元)。 (4)年保险费：按年租金收入的2计算。则：年保险费=337.132=0.67(万元)。 (5)年税费：根据市规定，出租经营物业要缴纳房产税

8、、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=337.13(12%+5.5%)=59.00(万元)。 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+16.86+26.97+0.67+59.00=178.51(万元)。 3估算年净收入：年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=337.13-178.51=158.62(万元)。 4确定资本化率：根据一年期的存款利率等因素将资本化率确定为8%。 5选用计算公式求出收益价格：由于鉴证标的的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年

9、)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格： 将上述相关数据A=158.62，r=8%，n=35代入上述公式，有： (二)成本法价格鉴证过程 1估算土地价格 根据市基准地价表及基准地价修正法，鉴证标的土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元。由于鉴证标的土地使用权从土地使用权出让之日至价格鉴证基准日已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则鉴证标的土地价格=2860(1-12.5%)2560=640.64(万元)。 2估算建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧 (1)建筑物重置价格 根据市客观重置成本及相关因素，鉴证标的建筑物的重置单价(含

10、红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价=12906611=852.82(万元)。 (2)建筑物折旧 根据房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而鉴证标的建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算，建筑物折旧费总额=建筑物重置总价(1-残值率)已使用年数/使用年限=852.82(1-0)2/60=28.43(万元)。 (3)建筑物现值 建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)。 3估算鉴证标的房地产的价格 鉴证标的房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03(万元)。 以

11、收益法的价格鉴证结论和成本法的价格鉴证结论的简单算术平均数作为鉴证标的房地产价格的价格鉴证结论。即： 鉴证标的房地产总价=(1848.65+1465.03)/2=1657(万元)(取整数)； 鉴证标的房地产建筑面积单价=1657/0.6611=2506(元/m2)(取整数)。 七、价格鉴证方法 根据鉴证标的的特点、价格鉴证目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种价格鉴证方法的计算结果，确定鉴证标的的最终价格鉴证结论。 八、价格鉴证结论 鉴证标的在2010年3月7日的市场价值为￥1657万元(大写人民币壹仟陆佰伍拾柒万元整)，

12、单价为￥2506元/m2(大写每平方米人民币贰仟伍佰零陆元整)。 九、价格鉴证限定条件(略) 十、声明(略) 十一、价格鉴证作业日期 2010年3月10日至2010年3月20日。 十二、价格鉴证机构(略) 十三、价格鉴证人员(略) 十四、附件(略) 市价格认证中心(盖章) 2010年3月20日 2.甲价格鉴证机构接受委托为一宗待开发商业用地进行价格鉴证，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自价格鉴证基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。价格鉴证师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为该宗土地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其

13、中：12层为商场，每层建筑面积为3000平方米；3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。 价格鉴证师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1将该宗土地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3专业费用为建筑费用的10%； 4预计大厦建成后即可出租，其中12层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面

14、积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息； 6开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7房地产综合资本化率为8%； 8每年按365天计算； 9本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价格进行鉴证。 3.案例提示： 用市场法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交日期为2008年12月31日，价格鉴证基准日为2010

15、年12月31日。 由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%； 当地同类房地产价格水平的变动情况为：2009年年底比2008年年底上涨了5%，2010年年底比2009年年底上涨了4%； 可比实例甲的区位状况好于鉴证标的，导致可比实例的价格要比鉴证标的高出6%； 可比实例甲的实物状况要比鉴证标的差，导致可比实例的价格要比鉴证标的低3%； 可比实例甲的权益状况与鉴证标的相近； 可比实例的区位、实物、权益状况占房地产状况调整的权重各为40%、35%、25%。 根据以上资料得出： 可比实例甲的比准价格 4.某价格鉴证中心接受委托对一待开采金属矿的探矿权进行价格鉴证。该矿由甲勘探队于

16、2007年1月初开始进行投资勘探，2009年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的资料，具备了投资开采的条件。2010年1月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采，要求鉴证探矿权的价格，并将价格鉴证基准日确定为2010年1月1日。 鉴证人员调查得知，甲勘探队在3年的勘探过程中，每年投资100万元，资金于年初一次投资投入。在这三年的过程中，相应物价指数每年递增5%。该金属矿可开采量为1000万吨。乙企业从2010年1月开始投资，如果每年投资500万元，资金于年初一次投资投入，3年后可形成年开采矿石100万吨的生产能力。假设该矿的矿石每吨售价500元，每年获得的利润总额为销售收入的

17、15%，所得税税率为25%，适用折现率为10%，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探矿权的转让价格。 要求：采用约当投资贴现现金流量法。 5.案例提示： 甲公司欲抵押贷款，委托某价格认证中心对其拥有的某酒店进行价格鉴定。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中，一层中有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该价格认证中心了解到，该地段同档次酒店的一层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积200

18、00元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每问每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。 一层餐厅和咖啡厅价=20000900=1800(万元) 酒店客房年总收益=250280365(1-60%)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=10002012=24(万元) 酒店年总费用=102240%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(

19、万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%1-1/(1+10%)30=6005(万元) 酒店办公室价格=30010000=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 6.在A公司企业破产清算案件中，甲价格鉴证机构接受人民法院的委托于2010年1月对A公司资产进行价格鉴证，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经鉴证人员预测，自评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率为10%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达12%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的

20、80%用于股利分配，另外20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，价格鉴证基准日为2010年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票在价格鉴证基准日的价格。 7.案例提示： 某法院在办理同一地区两家公司经济纠纷案件执行过程中，委托价格鉴证机构对抵债物科贸大厦(商业用房)进行价格鉴证。 关于科贸大厦房地产的价格鉴证结论书 市中级人民法院： 根据你院号价格鉴证委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对科贸大厦房地产进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下： 一、价格鉴证标的 本次价格鉴证标的为科贸大厦

21、。 二、价格鉴证目的 为法院执行案件提供价格鉴证标的的价格依据。 三、价格鉴证基准日 2009年8月16日。 四、价格定义 价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。 五、价格鉴证依据 (一)法律法规 1中华人民共和国房地产管理法； 2中华人民共和国担保法； 3国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的扣押、追缴、没收物品估价管理办法； 4中华人民共和国国家标准房地产估价规范； 5市涉案物品价格鉴证管理办法。 (二)委托方提供的有关资料 物业位置示意图。 (三)鉴证方收集的有关资料 1市房地产市场信息； 2现场勘察资料； 3市场调查资料。 六、

22、价格鉴证方法 成本法和市场法。 七、价格鉴证过程 我所接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，通过现场勘察，确定采用收益法、成本法和市场法对标的进行价格鉴证。 八、价格鉴证结论 科贸大厦房地产价格为：人民币壹亿壹仟贰佰壹拾贰万捌仟柒佰元整。 九、价格鉴证限定条件 (一)委托方提供资料客观真实； (二)鉴证标的现行商业用途不改变； (三)本结论中鉴证标的建筑面积数据来源于委托方提供的数据，价格鉴证人员根据图纸进行了核对； (四)我们对房屋的状况仅进行了一般性的勘察，未接受对其进行结构测试的邀请； (五)本报告鉴证结果综合考虑了鉴证标的未来升值或贬值对房地产价格的影响。 十、声明

23、(一)价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。 (二)委托方提供资料的真实性由委托方负责。 (三)价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我所同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 (四)鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系。 (五)如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或委托省级以上(含省级)政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。 十一、价格鉴证作业日期 2009年8月18日至2009年8月28日。 十二、价格鉴证机构 机构资质证书证号： 法人代表签字：(略) 十三

24、、价格鉴证人员 姓名 执业资格名称 资格证号 签字 十四、附件 (一)科贸大厦房地产价格鉴证技术报告； (二)号价格鉴证委托书(略)； (三)价格鉴证机构资质证书复印件(略)。 市价格认证中心 二00九年八月 8.案例提示： 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都

25、在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在2008年1月1日的价格。 采用假设开发法进行价格鉴证。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.665%。设项目在2008年1月1日价格为V，估算如下： 1计算开发完成后的价值 300050

26、00(1+1.665%)=14754340(元) 2计算建筑费 1200500030%(1+1.665%)0.5=1785200(元) 3计算管理费 17852005%(1+1665%)0.5=88526(元) 4计算销售税和销售费用 14754340(6%+3%)(1+1.665%)=1306143(元) 5计算利润 (V+1785200+88526+1306143)20%=0.2V+635973.8(元) 6计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-1783200-88326-1306143-0.2V-815643 解得：V=89656

27、90(元) 9.某价格鉴证中心接受委托对某建筑物进行价格鉴证，该建筑物是建设局2006年4月1日以出让方式获得土地使用权(使用权年限为40年)，并自筹资金开始建设的，于2008年4月全部竣工并交付使用。价格鉴证日为2010年4月1日。建筑物的概况如下： 1总建筑面积为6611m2，土地面积为1502m2，现以对外出租为经营方式； 212层建筑面积为2000m2，月租金为每1m2使用面积80元，建筑面积与使用面积之比为1:0.80； 334层建筑面积2000m2，月租金为每1m2建筑面积60元； 456层建筑面积2000m2，月租金为每1m2建筑面积40元； 57层建筑面积410m2，月租金为每

28、1m2建筑面积20元； 68层建筑面积201m2，月租金为每1m2建筑面积10元； 716层、78层空置及租金损失分别是10%和20%。 土地使用费为500元/m2，管理费、维修费、广告宣传费、保险费、税费、水电费分别按照年收益的6%、5%、3%、7%、12%、15%计算，资本化率为7%，各租金收入和费用是客观而正常的。 要求：采用收益法估算该建筑物的鉴证价值。 10.某企业将某项资产与国外企业合资，委托鉴证机构对此项资产进行价格鉴证。具体资料如下：该资产账面原值为300万元，净值为140万元，按财务制度规定，该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为15年。经调查分析确定，按现在的市场材料价

29、格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为240万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截至价格鉴证基准日的法定利用时间为40800小时，实际累计利用时间为34000小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用10年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本2万元(该企业适用的所得税税率为25%，假定折现率为10%)。 要求：根据上述资料，采用成本法对该资产价格进行鉴证。 11.案例提示： 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预

30、计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方

31、委托估算该项目在2008年1月1日的价格。 采用假设开发法进行价格鉴证。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.665%。设项目在2008年1月1日价格为V，估算如下： 1计算开发完成后的价值 30005000(1+1.665%)=14754340(元) 2计算建筑费 1200500030%(1+1.665%)0.5=1785200(元) 3计算管理费 17852005%(1+1665%)0.5=88526(元) 4计算销售税和销售费用 14754340(6%+3%)(1+1.665%)=1306143(元) 5计算利润 (V+1785200+88526+1306143)

32、20%=0.2V+635973.8(元) 6计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-1783200-88326-1306143-0.2V-815643 解得：V=8965690(元) 12.A企业拟转让某产品的专利技术使用权给B企业，委托价格鉴证机构对该使用权进行价格鉴证。已知该专利技术产品单位市场售价为1000元/台，比普通同类产品单位售价高100元/台，B企业的年生产能力为100000台，双方商定专利技术使用许可期为3年，被许可方B企业按使用该专利技术的年产品超额利润的30%r作为专利技术特许权使用费(不考虑税收因素)，每年支付一次，

33、3年等额支付完价款。 要求：假定折现率按10%，根据上述条件计算该专利技术使用权的价格。 13.1999年，承包人与县镇行政村签订了承包经营该村所属的中心路两侧埂的合同，并于当年种植了杨树，承包期限从1999年2月至2011年2月止。但在2005年，该村又将林地边的稻田发包于他人承包养殖水产，以致池水长期浸泡杨树根部，造成杨树死伤。价格鉴证日为2009年8月1日。 价格鉴证人员进行现场勘查后认定杨树共死亡1383棵、生长缓慢2603棵，死伤的杨树中有10%属于正常死亡，生长缓慢中有40%属于正常生长缓慢，生长缓慢和正常生长的市场价格分别为350元/m3和490元/m3，杨树每棵每年投入肥料、农

34、药及整枝打权等成本为10元，杨树采伐费用及运输等销售费用为每棵20元(忽略死亡杨树的残值)。生长缓慢型杨树的平均材积(V1)为0.1868m3/棵；正常生长型杨树的平均材积(V2)为0.4394m3/棵。 要求：确定因水浸泡死亡和生长缓慢的杨树的经济损失以及总经济损失。 14.习某名下的一单层商场，建成于1994年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，2004年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。2006年与赵某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元(m2月)，押金为2万元。2009年7月市场上正常的无

35、空置率的租金水平为200元(m2月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%，7月该房地产建筑物的重置价为1000元/m2，残值率为0%，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%。则： (一)该商场的收益价格可按如下步骤测算： 1年客观收益 20010012=24(万元) 2年正常费用 (1)维修费=10001002%=0.2(万元) (2)管理费=243%=0.72(万元) (3)保险费=10001002%=0.2(万元) (4)土地使用税=5150=0.075(万元) (5)房产税及“两税一费”=2417

36、.5%=4.2(万元) 3年净收益 24-5.395=18.605(万元) 4收益价格 18.6051-1/(1+6%)40=16.80(万元) (二)建筑物的现值为： V=C1-(1-R)n/N=10001-(1-0)15/60=0.075(万元) 15.案例提示： 某法院在审理假冒优良品种白菜种子质量问题时，委托价格鉴证机构对其损失进行价格鉴证。该案例采用了市场法。 关于假冒优良品种白菜种子质量问题造成的直接经济损失的价格鉴证结论书 市中级人民法院： 根据你院号价格鉴证委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对6.60公斤假冒优良品种白菜种子质量问题造成的

37、直接经济损失进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下： 一、价格鉴证标的 6.60公斤假冒优良品种白菜种子。 二、价格鉴证目的 确定价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格，为司法机关办案提供价格依据。 三、价格鉴证基准日 2010年5月15日。 四、价格定义 价格鉴证结论所指直接经济损失的价格是：该批假冒优良品种在价格鉴证基准日，在正常播种情况下，与相同数量被仿冒优良品种种子相比，因质量问题造成的收益损失值。 五、价格鉴证方法 市场法。 六、价格鉴证过程 我中心接受委托后，选派价格鉴证人员到地区进行了实地调查、了解。根据委托方提供的有关材料及地区种子管理中心站等单位出具的鉴证结果，对鉴证标的进行了

38、价格鉴证。具体过程如下： (一)鉴别假种子数量、比重 根据委托方提供的资料，6.60公斤白菜种子中属中白二号的为4.80公斤即4800克；属中白四号的为1.80公斤即1800克。另据委托方提供的地区种子管理中心站出具的关于中白二号、四号田间勘验鉴证结果，3800克种子中真中白二号种子仅占20.52%；1800克种子中真中白四号种子仅占11.36%，其余部分为“油菜种子”。据此计算出： 1中白二号种子数量为：480020.52%=984.96(克) 2假中白二号种子数量为：4800(1-20.52%)=3815.04(克) 3中白四号种子数量为：180011.36%=204.48(克) 4假中白

39、四号种子数量为：1800(1-11.36%)=1595.52(克) 5实际假种子数量为：3815.04+1595.52=5410.56(克) 6假中白二号种子占假种子总量百分比为：3815.045410.56=70.51% 7假中自四号种子占假种子总量百分比为：1595.525410.56=29.49% (二)分别计算假种子的大棚、温室用量 据调查，6.60公斤种子中大棚用种量5042.68克，占种子总量的百分比为76.40%；温室用种量为1557.32克，占种子总量的百分比为23.60%。由此计算出： 1实际假种子大棚用种量为：5410.5676.40%=4133.67(克) 2实际假种子温

40、室用种量为：5410.5623.60%=1276.89(克) 3实际假中白二号大棚用种量为：4133.6770.51%=2914.65(克) 4实际假中白二号温室用种量为：1276.8970.51%=900.34(克) 5实际假中白四号大棚用种量为：4133.6729.49%=1219.02(克) 6实际假中白四号温室用种量为：1276.8929.49%=376.55(克) (三)科学测算受损面积及亩产量 我中心以种子说明书中说明的用种量80克/亩作为计算依据，计算出： 1假中白二号大棚播种面积为：2914.6580=36.43(亩) 2假中白四号大棚播种面积为：1219.0280=15.24

41、(亩) 3假中白二号温室播种面积为：900.3480=11.25(亩) 4假中自四号温室播种面积为：376.5580=4.71(亩) 5全部假种子的温室播种面积为15.96亩，大棚播种面积为51.67亩。 6以平均亩产3600公斤作为计算直接经济损失的产量依据。 7假中白二号平均亩产量为1608.38公斤，假中白四号平均亩产量为2440.56公斤。 (四)根据市场行情估算直接经济损失 经市场调查，确认2010年13月底，地区白菜市场平均销售价格：温室产白菜每公斤2.40元，大棚产白菜每公斤1.80元；油菜市场平均销售价格：温室产油菜每公斤1.20元，大棚产油菜每公斤0.60元。据此计算出： 1

42、理论收入 (1)温室产白菜应有收入为：2.4015.963600=137894.4(元) (2)大棚产白菜应有收入为：1.8051.673600=334821.6(元) (3)总收入为：137894.4+334821.6=472716(元) 2实际收入 (1)温室产假中白二号收入为：1.2011.251608.38=21713.13(元) (2)温室产假中白四号收入为：1.204.712440.56=13794.05(元) (3)大棚产假中白二号收入为：0.6036.431608.38=35155.97(元) (4)大棚产假中白四号收入为：0.6015.242440.56=22316.48(元

43、) (5)假中白二号、假中白四号总收入为：21713.13+13794.05+35155.97+22316.48=92979.63(元) 3直接经济损失为： 理论收入-实际收入=472716-92979.63=379736.37(元) 七、价格鉴证结论 根据价格鉴证依据和价格鉴证方法，考虑到鉴证标的现实情况，确定价格鉴证标的6.60公斤假冒优良品种白菜种子质量问题造成的损失价格为379736.37元(人民币叁拾柒万玖仟柒佰叁拾陆元叁角柒分)。 八、价格鉴证限定条件 1委托方提供资料客观真实； 2白菜的产量和市场供求状况均正常。 九、声明 1价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。 2委托方

44、提供资料的真实性由委托方负责。 3价格鉴证结论仅对本次委托有效，不做他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 4如对结论有异议，可说明理由向本鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或向具有价格鉴证复核裁定资质的价格鉴证机构申清复核裁定。 十、价格鉴证作业日期 2010年5月15日至2010年6月10日。 十一、价格鉴证机构 机构名称： 机构资质证书证号： 十二、附件 1市中级人民法院价格鉴证委托书复印件(略) 2委托方调查笔录复印件(略) 3地区种子管理中心站出具的关于中白二号、四号田间勘验鉴证结果(略) 4地区种子管理中心站出具的关于中白二号、四号产量鉴证结果(略) 5价格鉴证机构资质证书复印件(略) 6价格鉴证人员资格证书复印件(略) 市价格认证中心 二0一0年六月十日 16.案例提示： 甲公司欲抵押贷款，委托某价格认证中心对其拥有的某酒店进行价格鉴定。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中，一层中有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，其他面积为酒店配套设施；其余各