2022商品房买卖合同范本14.docx

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1、2022商品房买卖合同精选商品房买卖合同集锦十篇随着法律法规不断完善，人们更加重视合同，合同的用途越来越广泛，它也是削减和防止发生争议的重要措施。那么一般合同是怎么起草的呢？下面是我为大家整理的商品房买卖合同10篇，希望能够帮助到大家。商品房买卖合同 篇1出售人：_代理人：_(以下简称甲乙方)买受人：_双方依据XX市实惠价房出售管理方法的有关规定，签订本合同。1.甲方同意将坐落在XX市_区(县)_街道(镇)_路_(新村弄)_支弄_号_室计建筑面积_平方米的房屋以实惠价出售给乙方。2.上开房屋按住房综合造价的_%_年每平方米建筑面积_元计价，另计房屋地段、层次、朝向、设施因素计算，每平方米建筑面

2、积售价_元，共计售价(大写)_元。3.乙方在合同签定时交纳定金叁百元整。4.乙方在合同签订后30天内一次付清购房款，甲方赐予_%实惠，乙方实付价款(大写)_元。5.乙方要求分期付款，必需征得甲方同意。首期付款占应付款_%，计(大写)_元。余额计(大写)_元，分_年付清，月利率_，余额款本息共计(大写)_，每月月底前交付(大写)_元，最终在_年_月底前全部付清。合同签订后30天内交付首期购房款。6.乙方分期付款而逾期交付，已交购房款作违约金由甲方收取，从未交款当月起向甲方缴付按公房租金标准计价的临时运用费，补交住宅建设债券。预付修理费按已支出的修理费用结算，多退少补。7.乙方购房款未付清前调离本

3、市、出国定居或去世，由其代理人或继承人付款。如乙方去世又无继承人，房屋由所在地区、县房管局依据继承法向法院申请按绝产接管，未付清的购房款由接管单位补交。8.甲方收到乙方购房款、修理费，在合同签订30天内交割房屋。9.甲乙双方按规定办理有关手续，交付有关手续费和产权登记费。乙方分期付款则要购房款全部付清后方可取得房屋全部权证。10.甲乙双方在合同签订后30天内预付住房售后修理费。甲方按住房综合造价多层住宅_%(高层住宅_%)，提取修理费(大写)_元，连同乙方按住房综合造价多层住宅_%(高层住宅_%)预付修理费(大写)_元，落实修理单位，负责修理房屋的共用部位和共用设施。11.上开房屋的基地和园地

4、属国家全部，乙方不得擅自改建或搭建;公用部位设施属同幢全部权人共有，乙方保证不侵占运用。12.乙方保证遵守国家和本市有关土地、私房、建筑管理等的各项法规和规定，按时向供应售后服务和管理的管房单位或组织交纳管理费用。13.本合同签订之日起生效。乙方履行合同，定金抵付购房款，未履行合同，定金不予返还;甲方不履行合同，定金双倍偿还乙方。14.本契约一式四份。甲乙双方各执一份，房屋所在地管房部门或组织，房产交易所各执一份存证。甲方(签章)：_乙方(签章)：_代表人(签章)20xx年_月_日立于：_商品房买卖合同 篇2一、商品房买卖合同的效力问题对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院关于审理商品房买卖

5、合同纠纷案件适用法律若干问题的说明及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，简单理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法说明亦未作规定。实践中对此有不同相识。若将中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解明显与建设部商品房销售管理方法第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而

6、受法律爱护，不利于爱护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，商品房销售管理方法只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主见，在目前的法律框架内，可以将商品房销售管理方法第七条规定的商品房现售条件与中华人民共和国合同法第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合商品房销售管理方法第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引中华人民共和国合同法第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。二、商品房买卖合同的分类这是每个审判员审

7、理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是依据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法说明对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则干脆及于法律适用和合同效力的认定，确定着案件审理的方向。依据建设部制定的商品房销售管理方法第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对

8、于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必需用于工程建设；预售是一种特别的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主见将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一

9、观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。三、因房屋存在质量问题解除合同的条件房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以恳求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第十三条规定，因房屋质量问题严峻影响正常居住运用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条明显是对中华人民共和国合同法第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的说明和应用，但商品房质

10、量问题到什么程度为“严峻影响居住运用”？该条说明的可操作性不强，依靠于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住运用”主要以平安为标准，只要房屋能平安的居住运用，其它质量问题不会严峻影响居住运用；其他人认为，“居住运用”不仅以平安为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住运用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严峻影响居住运用。笔者同意其次种观点。四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要担当最高至双倍购房款的惩处性赔偿责任，是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明规定中的亮点。上述规定是依据中

11、华人民共和国合同法和中华人民共和国消费者权益爱护法的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的随意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了肯定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的相识不一。笔者认为，上述司法说明中的欺诈行为源于中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法对欺诈行为的规定。依据上述法律及相关司法说明的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即有意隐瞒真实状况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于有意隐瞒真实状况如何理解

12、和认定，争辩许多。依据王利明教授的观点（见王教授所著违约责任论有关内容），有义务告知对方真实状况而有意不告知，应认定为有意隐瞒，并提出认定有意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，供应了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“有意”发表看法。笔者认为，按一般的理解，有意隐瞒明显不包括不知道或因过失而未告知的状况。应当承认，存在由于过失而隐瞒真实状况的可能。这就要求查明当事人的主观状况，如是否知道或应当知道真实状况，结合法律是否确定其有告知此真实状况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误相识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为

13、一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“有意”二字，就应当如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。五、审判实践中的几点做法：1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。假如存在房屋主体结构质量不合格不能交付运用、因房屋质量严峻影响正常居住运用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发觉时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，假如判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行修理或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。2、

14、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重爱护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成缘由是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定接着履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并担当违约责任。当然，也有的预购方要求预售方接着履行合同并担当违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有实力接着履行合同的状况下，应当要求预

15、售方接着履行合同并担当违约责任。否则，假如判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有实力接着履行合同的状况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并担当违约责任。假如预售方既无接着履行合同的实力，又无退款的实力，则可以实行肯定的保全措施，以爱护预购方的合法权益。在这种状况下，应当判决解除合同，责令预售方担当违约责任，并对预售方已建的商品房或土地运用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼恳求。在调解时，抓住主要冲突，有的放矢地做工

16、作，才有调解胜利的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼恳求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的恳求只有三项，而在这三项的合法恳求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。商品房买卖合同 篇3商品房买卖合同登记的申报材料有商品房买卖合同登记申请表、双方签订的商品房买卖合同、预售商品房分层分户平面图、银行进帐凭证、开发企业法定代表人授权托付书及代理人身份证明、预购人是法人或其他组织应提交法人登记证书或者授权登记文件及代理人的授权托付书和身份证明、预购人是个人的提交身份证明、

17、所购房屋是现房的须提交房地产权证、预购人是境外机构组织人员的提交经重庆市涉及国家平安事项建设项目审批办公室审核同意的审查看法通知书原件。收费标准：住宅：转让手续费3元/平方米;非住宅：转让手续费按成交价的2%计费。(转让双方各担当50%)办理时限为10个工作日。涉外商品房买卖中登记需供应的资料：需供应的资料：(资料请自留复复印件)1、房屋全部权登记申请书;2、商品房买卖事同示范文本;3、商品房销售专用发票;4、进户通知单;5、商品房结算单;6、住宅运用说明书较验原件;7、工程质量保证书较验原件;8、单户商品房销(预)售许可证;9、涉外人员公民护照较验原件供应复印件;10、涉外公证部门的公证书;

18、11、登记机关认为必要的其他文件。若托付办理还需供应：(1)托付人，受托人均为个人，供应托付公证书原件和受托人身份证(复印件)校验原件;(2)托付具有中介资质的房地产中介公司办理，需供应书面托付书原件。商品房买卖合同 篇4出卖人（以下简称甲方）_法定代表人：_ 联系电话：_注册地址：_ 邮政编码：_营业执照号码：_ 开户行：_帐号：_托付代理人（房地产经纪机构）_法定代表人：_ 联系电话：_注册地址：_ 邮政编码：_营业执照号码：_ 房地产经纪机构资格证书编号：_开户行：_ 帐号：_买受人（以下简称乙方）_国籍/法定代表人：_ 身份证（护照）/营业执照号码：_地址：_ 邮政编码：_联系电话：_

19、 托付代理人：_国籍/法定代表人：_ 身份证（护照）/营业执照号码：_地址：_邮政编码：_ 联系电话：_依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、天津市商品房管理条例、天津市房屋权属登记条例等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循同等、自愿、公允、诚恳信用、遵守法律的原则，经协商一样，达成如下条款：第一条 商品房状况该商品房销售许可证号：_商品房座落：_区、县_路、道、街_.设计用途_，建筑结构_，建筑层数为_层。建筑面积_平方米，其中：套内建筑面积_平方米，公共部位分摊建筑面积_平方米。商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等状况见附件二。商品房土地来源为：_.以出让方式取得土地

20、运用权的，土地运用年限为_年，自_年_月_日至_年_月_日止。其次条 商品房价款商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为_元（币种：_ ），价款为_元（币种：_），计_（大写）第三条 商品房交付及交付日期商品房竣工，阅历收合格后，方可交付；未阅历收或验收不合格的，不得交付。甲方于_年_月_日前，将符合上述条件的商品房交付乙方运用。如遇不行抗力，不能履行合同的，按下列第_种方式处理：1. 变更合同。2. 解除合同。3. _第四条 乙方付款形式及付款时间双方约定，乙方按下列第_种形式付款：1. 一次性付款。2.分期付款。3.其他方式。第五条 甲方逾期交付商品房的处理除遇不行抗力外，甲方如未按本合同

21、第三条约定日期交付商品房，逾期在_日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权根据下列第_种约定，追究甲方违约责任：1.合同接着履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的_。向乙方支付违约金。解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自2.同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的_。向乙方支

22、付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应担当赔偿责任。3._第六条 乙方逾期付款的处理乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在_日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权根据下列第_种约定，追究乙方违约责任：1.合同接着履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的_ 。向甲方支付违约金。2.解除合同。乙方应每日按商品房价款的_。向甲方支付违约金。3._第七条 商品房建筑面积与

23、销售建筑面积差异的处理商品房建筑面积以房屋全部权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过3%（包括3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过3%的，双方约定如下：第八条 商品房质量及保修责任甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应担当责任。在乙方正常运用状况下，甲方应根据天津市商品住宅质量保证书的规定履行保修责任。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不担当责任。第九条 商品房配套设施运行的约定下列配套设施运行日期约定如下：1.上水：_2.下水：_3.供

24、电：_4.燃气：（气源种类）_5.暖气：_6._上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在_日内实行补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的_%向乙方支付违约金。第十条 商品房设计变更的约定甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起 日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品

25、房价款的_%向乙方支付违约金。第十一条 商品房交接商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，供应天津市商品住宅质量保证书和天津市商品住宅运用说明书，交接房屋钥匙。第十二条 商品房权属登记双方约定，在下列第_种期限内，办结房屋权属登记：1.自初始登记完毕之日起_日。2.订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付运用之日起90日；订立合同时，房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。3._由于甲方的缘由，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，按下列第_种约定处理：1.合同接着履行。甲方应按商品房价款的_%向乙方支付违约金。2.解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日

26、起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的_%向乙方支付违约金。3._第十三条 前期物业管理甲方已向乙方明示已经备案的天津市前期物业管理服务合同及业主公约，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。第十四条 权属纠纷和债权债务纠纷的约定甲方保证在交付商品房时，无权属纠纷和债权债务纠纷。如存在权属纠纷和债权债务纠纷，由甲方担当全部责任。第十五条 争议处理本合同发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，按下列第_种方式处理：1.向_仲裁委员会申请仲裁；2.向人民法院提起诉讼。第十六条 合同附件本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）附件

27、一至附件五均为本合同不行分割的部分，具有同等效力。第十七条 合同份数本合同连同附件共_页，一式五份，甲、乙双方各执一份，备案机关存留一份，其他二份备用，具有同等效力。第十八条 合同生效本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，从其约定。甲方：_ 乙方：_年_月_日 _年_月_日托付代理人：_ 托付代理人：_年_月_日 _年_月_日商品房买卖合同 篇5最高人民法院于20xx年5月7日公布，6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明，对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何详细适用法律作了较为明确详细的规定。针对消费者的合法权益，人民法院应当如何进一步为其爱

28、护合法权益，已成为近年来日益关切的话题，该司法说明的第八条、第九条第一次明确适用惩处性赔偿责任，从而结束了长期困扰司法实践和民法理论的商品欺诈等纠纷如何处理的争辩，确保各级人民法院的审理做到法制统一适用。商品房一个是预售，一个是现售。这里面有几点比较重要，第一个就是涉及到合同法第286条司法说明出台以后对于销售合同所产生的影响，就是说建筑工程的承包方依法行使优先权对开发商就会形成很大的影响，房子至少是三层抵押，就是你的房子是在建工程给了施工企业的抵押权，然后开发商又拿这个工程去银行去抵押贷款，第三个人就是买房人拿房子做抵押贷款。所以假如说是商品预售房，现在开发商欠了施工企业钱，施工企业去法院打

29、官司，把这个建筑工程卖了，然后把钱给施工企业，那我买房人怎么办？我已经和开发商签了合同了，这个商品房销售合同确定不能履行，就是说我买房人可以认定销售方构成欺诈，要求解除合同并赔偿其损失。其次个问题是涉及到抵押。假如房地产开发商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在与买房人签合同的时候，隐瞒了该房屋已予以抵押的事实，或者是商品房销售合同订立以后未办理登记备案，销售方也未告知购买方房屋已抵押出去，最终购买方的权利没方法实现的话，可以要求销售方予以双倍赔偿。第三个就是买房人也是靠买的房子抵押出去来买房。这个商品房销售合同，假如说开发商有一方要求确认这个商品房销售合同无效或者要求解除合同，人民法院应

30、当通知银行作为第三人参与诉讼。那买房人跟开发商本身签订的商品房销售合同，然后又是以所买的房子自己抵押贷款来支付该款，那么法院也应当通知银行作为第三人参与诉讼。第四个就是对于办理房屋产权证至今没有作出明确的规定，现在许多买房人都是买了房屋后办不成房产证，缘由就是房地产开发商不给资料。假如因为销售方的缘由，购买方不能根据商品房销售合同约定的期限办理房屋产权证或者在预售商品房90天内，购买方还不能办理房屋产权证，销售方是否要担当违约责任。依据以上在审判中所遇到的问题，依据最高司法说明，笔者依据审判实践阅历，应从以下几个方面予以解决：一、销售广告应当作为合同内容，买房人应供应相关资料说明明确规定，商品

31、房的销售广告和图片资料为要约邀请，只要具备以下条件，就应当视为要约：1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与承诺；2、此说明和承诺应当详细确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当担当违约责任。目前开发商的销售广告或图片资料95%以上都在不惹眼的角落，有一行意思也许相同的小字，“本广告的最终说明权归开发商全部，相关数据以政府最终批准文件为准”，依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合说明中所规定的要约条件，开发商违反时，仍应当担当违约责任

32、。二、因双方意思不一样导致签约失败，买房人交纳的定金应如数退还按说明的规定，将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当根据法律关于定金的规定处理。但因不行归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金如数返还买受人，这样有利于充分地爱护消费者的合法权益。买房时常见的状况是双方均有诚意签订买卖合同，基于诚恳信用原则进行公正谈判，但因对合同的某些条款看法不一样，最终导致签约失败。对于这种状况，不能归责于当事人的任何一方，此时出卖人不得以任何借口及理由占有定金，应当将定金如数返还买受人。三、房屋质量不合格消费者可要求退房和

33、要求开发商予以赔偿说明明确规定因房屋质量不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持，开发商交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者无合同期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人担当。这里，应当留意的是，在法院审理中，买受人应当供应自己自行或者托付他人修复的证据，以及出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据。四、开发商恶意欺诈，买受人可获得双倍赔偿说明明确规定，具有下列状况之一者买房人可要求双倍赔偿。1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同签订后

34、，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者供应虚假商品房预售许可证明；4、出卖人订立商品房预售合同时，有意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实；5、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情形之一的，买受人可以恳求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿所造成损失，并可以恳求出卖人担当超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，损害买受人权益的事务屡有发生，按说明的规定，开发商将为此担当赔偿责任最高不超过已付购买房屋款的一倍，这一规定，将极好地遏

35、制和制裁恶意违约，欺诈等严峻损害市场交易平安的行为。五、不能如期取得房产证可要求出卖人予以赔偿说明规定由于出卖人的缘由，在肯定期限内，买受人不能如期办理房产证，出卖人应当担当违约责任。商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理全部权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。因开发商的缘由不能如期办理房产证引发的纠纷屡见不鲜，如利用集体全部土地开发的项目，未经立项批准的项目，未取得规划审批的项目，没有销售许可证的房屋，未阅历收或验收不合格的项目，土地或房屋未解除抵押的，开发商未缴纳相关税费等。在这些状况下

36、，买受人都不能办理房产证。当然，不能如期办理房产证，还可能有其它一些缘由，这有待于进一步探讨，以便合理解决。但是要想解除合同或者获得赔偿，必需留意以下几点：第一，买受人不能任何过错，应刚好将办理产权证要求的证件先进供应给开发商，并且让其签收，注明收到日期，以分清责任；其次，依据合同法第15条关于产权登记的约定，应刚好向有关部门查询开发商是否根据合同约定或法律规定履行了“产权登记备案”的义务；第三，假如涉及土地等被抵押，向有关部门查询抵押，是否已经解除。六、开发商“交钥匙”就算房屋交付运用说明明确规定，对房屋的转移、占有，即“交钥匙”应视为对该房屋的交付运用，但假如当事人在合同中明确约定了房屋的

37、交付运用，不仅是转移占有，而且要同时转移房屋全部权的，从其约定。关于房屋的交付运用，买卖双方的理解不一样，出卖人通常认为“交钥匙”即是房屋交付运用，而买受人则往往认为，房屋全部权转移才是房屋的交付运用，由此引发的纠纷不断。说明有了明确规定，对买卖双方来说都很重要，有了法律依据，双方操作起来更踏实。七、商品房买卖合同不能轻易被认定为无效合同说明对一些详细情形下商品房预售合同的效力作了规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前开发商取得商品房预售合同证明的，可以认定有效。当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定，办理登记备案手续为由恳求合

38、同无效的，不予支持等。说明的这些内容从立法本意上不轻易将商品买卖合同确认无效，从而有利于交易关系的稳定和当事人合法权益的爱护，也有利于商品房市场的健康发展。八、支持拆迁户优先取得补偿安置房拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋，对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先取得补偿安置房屋的应予支持。此规定体现了被拆迁人合法权益的爱护，即法院支持被拆迁人优先取得补偿支配房屋，假如被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以恳求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失并可以恳求房地产开发企业

39、担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。我国传统上，不法行为所导致的损害赔偿，以被害人蒙受的损失为限，即损害赔偿不能超过实际所受的损失。合同法第一百一十三条关于欺诈适用消法的规定，突破了传统民法理论中合同赔偿责任只在于填补损失，而不在于惩处的观念。司法说明的动身，是否意味着对消法第四十九条的干脆适用呢？最高法院副院长已明确地予以否定问答，两者在适用前提和结果上有区分，消法的适用前提是欺诈，而司法说明规定了五种情形；在结果上，消法的标准是“双倍”，而司法说明是“不超过已付购房款的一倍”。这一条款赐予了承办人在个案中把握出卖人的情节斟酬衡量赔偿数额的空间，不是机械地一律适用“一倍”的标准。惩处性赔偿责

40、任时适用，在司法上产生多种优势。它一方面爱护了受害方的合法权益，而且额外的赔偿赐予其相应程度的嘉奖；另一方面使加害者受到应有的惩处，还可以阻挡将来出现同样的违法行为，该制度代表了法律的前进方向。即便如此，惩处性赔偿责任有无限制的必要呢？答案是确定的，它是把双刃剑.因为美国实际陪审制，民众的感情或偏见很难通过陪审团带入审判中，惩处性赔偿会带来诸多不利因素，因此很多州规定不仅适用于肯定范围的案件。立法者力图通过规定适用惩处性赔偿的限制条件和将赔偿数额限制在合理的范围以内，使惩处性赔偿的不利因素得到有效的调控。另一方面是说商品房的全部权转移消费者的时候，承包人的优先受偿权不得对抗消费者的问题。我们大家都会知道，担保物权根据目前的状况来讲是跟物的全部权的变