去年上市房企融资大起底 个别信托融资成本高达11%.docx

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1、 证券日报 /2018 年 /3 月 /30 日 /第 B01 版 信托业 去年上市房企融资大起底 个别信托融资成本高达 11% 本报见习记者 闫晶滢 随着上市房企 2017 年年报的陆续披露，上市房企的融资情况相继浮出水面。 从上市房企融资结构来看，银行贷款占据绝对优势，中票、公司债也为多家上市房企所青睐。 但部分上市房企融资结构中，信托融资占比过半，对信托资金的依赖程度较高。 从融资成本来看，银行贷款、中票、公司债等方式融资成本多在 4%-5%之间，与信托融资相 比优势明显。证券日报记者整理目前已披露 2017 年年报的 30 余家上市房企信托融资数据发 现，上市房企信托融资成本大多集中在

2、 6%-10%之间，个别公司的信托融资成本达 11%。 融资成本多在 10%以下 证券日报记者统计的 33 家上市房企 2017 年年报中，有 8 家公司透露了信托融资的情况。 其融资成本大多集中在 6%-10%之间，部分信托融资成本达 11%。 从目前数据来看，具有国企、央企背景、实力雄厚的上市房企，往往能获得成本较低的信托 融资。以中粮地产为例，截至 2017 年 12 月 31 日，其信托融资余额为 20.59 亿元，融资成本区间 在 6%-6.61%，远低于市场上房企信托融资成本的一般水平。根据其披露数据显示，建信信托于 2016 年向其孙公司提供了一笔为期两年、总额 18 亿元的信托

3、贷款，贷款利率仅为 6%。 除中粮地产外，津滨发展也详细披露了其 2017 年信托融资的情况。其年报数据显示，津滨 发展 2017 年信托融资余额合计为 65 亿元，其中来自渤海信托的两笔合计 30 亿元的三年期贷款 利率较低，均为 5.7%，而来自北京信托的 35 亿元三年期贷款利率较高，在 8.9%-10.5%。 除上述公司外，披露数据的上市房企信托融资成本均相对较高：中航地产 7%-8%、阳光股份 8%、嘉凯城 7%-11%、浙江广厦 10.5% 当然，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押 措施等多种因素有关，但融资方的实力水平往往更被信托公司所看重。 另外，华夏幸福虽未披露年报数据

4、，但根据其披露的公告内容，仍可一窥其项目公司信托股 权融资的情况。 3 月 15 日，华夏幸福披露多份下属子公司拟签署股权转让协议的公告，其中涉及 信托交易方为大业信托和国通信托。华夏幸福子公司京御地产拟以 26.42 亿元收购大业信托持有 的项目公司 48.39%股权，而此前大业信托向项目公司实际增资 25 亿元，资金使用时间不超过一 年（以公告时间估算）。国通信托则是增资 9.6 亿元、股权转让价款 9.96 亿元，资金使用时间不 超过 8 个月（同上）。如不考虑其他费用进行粗略计算，则华夏幸福信托股权融资成本大致为 6%。 与急需信托等非标渠道 “ 续命输血 ” 的中小房企相比，上市房企

5、不仅可获得来自资本市场的 资金，银行贷款、公司债券等融资方式与动辄成本超过 10%的信托资金相比，优势也更为明显。 事实上，融资成本历来是房地产公司所最关心的问题之一。上市房企在融资过程中，也会对 融资成本及费用进行动态调整。以北辰实业为例，其在年报中即披露称， “ 公司积极推进资本扩 张战略的实施，借助 总部融资 平台，努力探索创新融资渠道，报告期内，公司成功完成二零 一七年度第一期 13.2 亿元中期票据发行，并在利率上行前最后的时间窗口，成功下调两笔存续非 银融资利率，全年节约财务费用约 3200 万元 ” 。 上市房企融资 信托占比或将提升 虽然多数房企的融资渠道以银行为主，但在众多上

6、市房企中，也存在 “ 偏爱 ” 信托的上市公 司。 记者发现，目前上市房企披露的 2017 年年报中，有部分公司可以推算出信托融资比重。例 第 1 页 共 2 页 如，中粮地产截止到 2017 年年底信托融资余额为 20.59 亿元，合计融资余额为 265.66 亿元，占 比 7.75%；阳光股份信托融资余额 6.41 亿元，期末融资总额 24.48 亿元，占比 26.18%；嘉凯城信 托融资余额 71.44 亿元，合计 117.05 亿元，占比 61.03%。 值得注意的是，上述三家公司中，除中粮地产外，其余两家 2017 年信托融资比重都有所提 升： 2017 年阳光股份信托融资比重同比提

7、升了 2.88 个百分点，而嘉凯城更是提升了 32.68%。 另外，在中国房地产业联合会公布的 2017 年中国房地产业综合实力 100 强排行榜上，上述 三家公司中仅有中粮地产上榜且排名前 40 名。作为上市且排名靠前的房企，其仍能获取较多银 行资金的支持，融资成本较低。 不过，随着今年房企融资渠道不断收紧，预计信托在上市房企融资中的占比将会逐步提高。 据某资管资深人士介绍，目前银行对于地产项目业务已收缩至低位。从项目选择上看，多家银行 只做满足 “ 432” 条件的开发贷、经营性物业贷款和并购贷类产品。另外，房企公司债发行也继 续收紧。在 2018 年强监管、去杠杆的环境下，即使是 “ 不差钱 ” 的上市房企，或许也将面临资 金短缺、资金成本上扬的问题。 第 2 页 共 2 页