2022土地估价师考试真题卷.docx

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1、2022土地估价师考试真题卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.年土地管理法颁布。A：1982B：1987C：1986D：1988E：合法性 2.土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于。A：土地交易双方B：土地区位C：市场D：经济形势E：合法性 3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是。A：该地块的最佳利用方式B：该地块的收益是否均衡C：最有效使用方式可以持续多久D：目前利用方式是否为最有效E：合法性 4.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完

2、全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的。A：替代原则B：最有效利用原则C：公开、公平原则D：独立性原则E：合法性 5.已出让的国有土地，若变更原出让合同约定，提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合。A：预期收益原则B：替代原则C：贡献原则D：变动原则E：合法性 6.土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为。A：工业B：商服C：办公D：宾馆E：合法性 7.土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定(2002年真题)A：相同区

3、域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：合法性 8.土地估价涉及的供需原则并不以为基础(2002年真题)A：替代原则B：预期收益原则C：变动原则D：竞争原则E：合法性 9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是。A：市场比较法B：成本逼近法C：收益还原法D：基准地价系数修正法E：合法性 10.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为。A：首批房屋拆迁之日B：全部房屋拆迁之日C：当期(段)房屋拆迁实施之日D：房屋拆迁许可证颁发之日E：合法性 11.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为。A：

4、2079年7月B：2079年2月C：2076年7月D：2076年2月E：合法性 12.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为年。A：43B：44C：53D：54E：合法性 13.估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为。A：要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况B：选择适宜的估价方法进行初步地价测算C：与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告D：就转让价格预期征求委托方意见，选择

5、适宜的估价方法进行地价测算E：合法性 14.在土地估价过程中，规范的国有土地使用证是重要的依据。下列选项中，属于国有土地使用证中规范信息的是。A：“城镇住宅用地”，“50年”B：“综合用地”，“东至胜利路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”C：“49 68053平方米”，“宗地界址点坐标J001J018”D：“新源路209号”，“建筑限高30米，建筑距道路红线58米”E：合法性 15.在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是。A：受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档B：在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目

6、的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片C：在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据D：出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字E：合法性 16.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据农村土地承包法规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为年。A：30B：40C：50D：70E：合法性 17.甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资

7、料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择。A：出让合同约定的建筑面积B：在建工程实际的建筑面积C：建筑施工图标识的建筑面积D：房产测绘的建筑面积E：合法性 18.土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的部分予以说明。A：估价依据B：估价方法C：估价结果D：需要特殊说明的事项E：合法性 19.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，属于对土地价格的设定。A：对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B：估价期日C：估价机构

8、对估价结果有解释权D：估价结果的法律责任E：合法性 20.甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果为200万元。时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是(以企业改制评估时的估价期13为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+10)。A：估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格B：评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求C：估价对象未变，估价时间相差较近，价格

9、水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告D：如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估E：合法性 21.关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是。A：估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B：估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C：土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D：估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容E：合法性 22.下列信息中，能够通过查阅地籍图获取。A：宗地界址B：宗地规划限制C：宗地高程D：市政管网位置E：合法性 23.某市一体育用地于20

10、00年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于年终结。A：2040B：2050C：2060D：2070E：合法性 24.土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是。A：待估价商业宗地现状容积率为08，评估时按基准地价对应容积率标准设定为20B：委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途C：委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差05平方米，估价时以土地使用证所载面积为准D：估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定E：合法性 25.在土地估价实务中，选择估

11、价方法主要根据确定。A：估价作业计划B：估价基本原则C：估价对象的特点D：所需收集估价资料的完备程度E：合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是。A：国有土地所有证B：国有土地使用证C：房屋所有权证D：土地登记卡E：城镇规划图 2.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有。A：容积率B：周围土地利用环境C：建筑物高度D：覆盖率限制E：用途 3.土地估价报告审核的主要内容有。A：估价假定前提和限制条件B：市场分析过程C：估价技术路线、方法选择及运用D：估价结果E：参加现场踏勘的人员 4.宗

12、地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是。A：确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门B：估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等C：应根据估价期日确定估价日期D：应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日E：应根据委托方的要求确定估价目的 5.按照国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知的规定，下列说法正确的有。A：应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料B：应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究C：报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定D：划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确

13、定E：企业上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格 6.土地估价项目委托合同的内容一般包括。A：估价方法选择B：估价服务费及支付方式C：估价程序D：估价对象E：估价目的 7.根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的等权利状况进行描述。A：使用权B：收益权C：所有权D：处置权E：他项权利 8.某大型国有企业因改制上市的需要，委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估，为土地资产处置(拟采用作价出资方式)提供参考依据。对此，以下观点正确的是。A：甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务B：估价作业时应评估的土地价格为

14、作价出资土地使用权价格C：估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格D：土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额E：土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限 9.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中是错误的。A：接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格B：与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50提供评估服务C：倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准15范围内浮动收费的机制D：接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方E：与某银行

15、签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30予以返还 10.下列有关土地估价业务受理的正确做法是。A：经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托B：对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托C：土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务D：估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务E：就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中 11.土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：房地产市场供求关系基本平

16、衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30。实行土地出让限户型、房价和地价政策。年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25。普通商品住宅价格涨幅同比上升8。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是。A：遵循需求与供给原则作为估价原则B：不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例C：2007年一至二季度地价指数与上年末基本持平D：将普通商品住宅用地土地还原率由上年的8调整为6E：在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮8确定房地产开发总价值 12.下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是。A：在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的B：在确认土地估价对象时，要

17、遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行C：在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则D：土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等E：确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等 13.下面是关于土地估价假设条件的说法，属于假设条件应说明的范围。A：估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年B：估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业C：估价对象现状容积率为08，估价时设定为12D：估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权E：估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地

18、价 14.下列资料中，可以作为确定土地还原利率的依据。A：借贷利息率B：存款利息率C：各行业投资收益率D：不动产租金资料E：土地开发及建筑成本资料 15.土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有。A：以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权B：以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性C：以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分D：以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程E：以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性 16.下列应作为土地估价委托合同约定条款的有。A：本项评估是为甲方以土地使用

19、权作价入股提供价格参考B：经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日C：本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限50年D：甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方E：乙方评估价格水平应满足甲方的意愿 17.在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括。A：实地踏勘，收集有关资料B：签订土地估价合同或协议书C：确定估价基准日D：选择适宜的估价方法E：试算待估价宗地价格 18.在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为。A：客观租金B：实质租金C：支付租金D：待估价房地产实际租金E：市场比较法评估得到的租金 19.估价资

20、料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有。A：建设用地规划许可证B：控制性详细规划C：总平面图D：规划设计条件通知书E：房地产市场供求关系及走向分析 20.在经济社会，交易合同是保护交易双方合法权益的基础。根据土地估价项目委托的特点，土地估价项目委托合同的基本内容应包括。A：土地估价原则B：估价对象C：估价目的D：初步估价结果E：估价方法的选择 21.在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、及宗地使用的特殊规定。A：法定最高使用年限B：批准使用年限C：已使用年限D：剩余使用年限E：租赁年限 22.下列关于不同估

21、价方法适用目的的说法正确的有。A：估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(不含两种)进行估价B：居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法C：评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法D：工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法E：商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法 23.试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的，进而确定最后的估价额。A：相对重要性B：可用程度C：可靠性D：合理性E：一般性 24.

22、在采用收益还原法评估土地价格时，进行现场踏勘和资料收集一般应包括。A：待估宗地和与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料B：出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料C：营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料D：直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料E：与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料 25.基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有。A：确定征地区片综合地价B：用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格C：银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格D：土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格E：土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格第23页 共23页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页